Todo mundo conhece o significado do retorno sobre o investimento (ROI) - essa ferramenta popular e versátil para descobrir como seu portfólio está funcionando. Se você tem uma propriedade de aluguel, é importante saber como calcular ROI para que você possa determinar sua eficácia como um investimento.

Infelizmente, porque os cálculos de ROI podem ser facilmente manipulados - e certas variáveis ​​podem ser incluídas ou excluídas ao fazer o cálculo - descobrir um ROI significativo pode ser um desafio, especialmente quando os investidores têm a opção de pagar em dinheiro ou retirar um hipoteca sobre a propriedade. Aqui, damos uma olhada em dois exemplos básicos para o cálculo do ROI na propriedade de aluguel residencial.

A Fast Refresher

O retorno do investimento é uma medida usada para estimar e avaliar o desempenho de um investimento ou comparar o desempenho de vários investimentos diferentes. Para calcular o ROI, o lucro líquido de um investimento é dividido pelo valor investido, e os resultados são expressos em porcentagem ou proporção.

Por exemplo, se você comprar ações da ABC por US $ 1 000 e vendê-la dois anos depois por US $ 1 600, o lucro líquido seria $ 600 ($ 1, 600 - $ 1 000). O ROI no estoque seria de 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Para mais informações, consulte: FYI no ROI: um guia para calcular retorno sobre o investimento .)

Transações de caixa

Se você comprar uma propriedade de forma definitiva, o cálculo do ROI é bastante fácil. Suponha que você pague em dinheiro por uma propriedade de aluguel de US $ 100.000. Você também paga US $ 1 000 em custos de fechamento, mais US $ 9 000 para remodelação, fazendo seu investimento total na propriedade $ 110 000.

Avanço rápido de um ano. Você colecionou US $ 800 no aluguel todos os meses, e assim colheu $ 9, 600 para o ano. Para o ROI mais realista, deduziremos desse fluxo de caixa $ 167 por mês (US $ 2, 004 por ano) para cobrir impostos e seguros de propriedade (duas despesas que você não pode evitar). Isso lhe dá um retorno anual de $ 7, 596.

Para calcular o ROI da propriedade, você divide o retorno anual ($ 7, 596) pelo investimento total que você realizou originalmente (US $ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 ou 6. 9%. Seu ROI é de 6. 9%.

Transações financiadas

O cálculo do ROI nas transações financiadas é um pouco mais complicado. Suponha que você compre a mesma propriedade de US $ 100.000, como acima, mas em vez de pagar em dinheiro, você tira uma hipoteca, fazendo um adiantamento de 20%. Seus custos são de US $ 20.000 para o adiantamento (preço de venda de US $ 100.000 x 20%); $ 2, 500 para custos de fechamento (eles são mais altos por causa da hipoteca) e os mesmos $ 9 000 para remodelação. Seu total de despesas de bolso é de US $ 31, 500 (US $ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9 000).

Além disso, há custos contínuos associados à hipoteca. Vamos assumir que você tirou um empréstimo de 30 anos com uma taxa de juros fixa de 4%.Nos empréstimos emprestados de US $ 80.000 (preço de venda de US $ 100.000, menos o adiantamento de US $ 20.000), o pagamento mensal de principal e juros seria de US $ 381. 93. Vamos adicionar os mesmos $ 167 por mês para cobrir impostos e seguros, fazendo seu pagamento mensal total de US $ 548. 93. Nota: Uma ótima ferramenta para calcular o custo total de uma hipoteca é uma calculadora de hipoteca como a abaixo.

Agora consideramos o aluguel em consideração. Supondo que seu inquilino pague US $ 800 por mês, você terá um fluxo de caixa de US $ 251. 07 mensalmente ($ 800 aluguel - $ 548. 93 pagamento de hipoteca). Novamente, avanço rápido um ano. Multiplicando esse $ 251. 07 por 12 determina sua renda anual líquida, ou retorno: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Em seguida, divida o fluxo de caixa anual pelas despesas de desembolso originais (o adiantamento, os custos de fechamento e a remodelação) para determinar o ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Então seu ROI é de 9. 5%.

Alguns investidores adicionam equidade na equação (tenha em mente que o patrimônio líquido não é dinheiro em dinheiro que você pode gastar, você teria que vender a propriedade para realmente acessá-la). Para obter o valor do patrimônio, revise seu cronograma de amortização de hipoteca para descobrir quanto de seus pagamentos de hipoteca foram direcionados ao pagamento do principal (o que acumula o patrimônio). Esta é uma equidade que pode ser adicionada ao valor do fluxo de caixa. No nosso exemplo, o cronograma de amortização do empréstimo mostra que US $ 1, 408. 84 de capital são pagos nos primeiros 12 meses. Assim, US $ 4, 421. 68 (US $ 3, 012. 84 rendimentos anuais + $ 1, 408. 84 patrimônio) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Resultado: um ROI de 14%.

A linha inferior

Claro, os exemplos acima são bastante básicos. Eles não incluem despesas adicionais que uma propriedade de aluguel pode gerar, tais como custos de reparo / manutenção, que deveriam ser incluídos nos cálculos - e, portanto, afetar o ROI real. (Para mais, veja Como valorizar uma propriedade de investimento imobiliário ).

Ainda assim, eles trabalham para mostrar que o ROI muda dependendo se você paga em dinheiro ou financia a compra de imóveis. Como regra geral, quanto menos dinheiro você colocar em um negócio imobiliário e quanto mais você hipotecar, maior será seu ROI. Por outro lado, quanto mais dinheiro você colocar em um acordo e quanto menos você emprestar, menos seu ROI será (mas o maior seu lucro líquido).

Independentemente das entradas que você usa para calcular o ROI, é importante usar a mesma abordagem para todos os investimentos para manter comparações precisas. Por exemplo, se você incluir equidade na avaliação de uma propriedade, você deve incluí-la ao calcular ROI em suas outras propriedades, se você as tiver, para obter uma comparação precisa.