As taxas de juros, especialmente as taxas sobre as bolsas interbancárias e as do Tesouro, têm um efeito tão profundo sobre o valor do imobiliário que produz renda que em qualquer veículo de investimento. Como a influência das taxas de juros na capacidade de aquisição de propriedades residenciais de um indivíduo (aumentando ou diminuindo o custo do capital da hipoteca) é tão profunda, muitas pessoas assumem incorretamente que o único fator decisivo na avaliação imobiliária é a taxa de hipoteca. No entanto, as taxas de hipoteca são apenas um fator relacionado ao interesse que influencia os valores da propriedade. Como as taxas de juros também afetam os fluxos de capital, a oferta e a demanda por capital e as taxas de retorno do investimento sobre os investimentos, as taxas de juros direcionarão os preços dos imóveis de diversas maneiras.

Fundamentos de avaliação

Para entender como as taxas de juros influenciadas pelo governo, os fluxos de capital e as taxas de financiamento afetam os valores da propriedade, você deve ter uma compreensão básica da abordagem de renda aos valores imobiliários. Embora os valores imobiliários sejam influenciados pela oferta e demanda de propriedades em um local determinado e o custo de reposição do desenvolvimento de novas propriedades, a abordagem de renda é a técnica de avaliação mais comum para os investidores. A abordagem de renda fornecida por avaliadores de imóveis comerciais e por subscritores e investidores de investimentos com investimentos imobiliários é muito semelhante à análise de fluxo de caixa descontada realizada em investimentos de capital e títulos.

Em termos simples, a avaliação começa pela previsão da renda da propriedade, que assume a forma de pagamentos de arrendamento antecipados ou, no caso dos hotéis, a ocupação antecipada do hotel, multiplicada pelo custo médio por quarto. Então, tomando todos os custos de nível de propriedade, incluindo o custo de financiamento, o analista chega ao resultado operacional líquido (NOI), ou o fluxo de caixa remanescente, após todas as despesas operacionais.

Subtraindo todos os custos de capital, bem como qualquer capital de investimento para manter ou reparar o imóvel e outras despesas não específicas de propriedade da NOI, o resultado é o fluxo de caixa líquido (NCF). Como as propriedades geralmente não retem dinheiro ou têm uma política de dividendos declarada, a NCF é igual ao caixa disponível para os investidores e é o mesmo que o caixa de dividendos, que é usado para avaliar o patrimônio líquido ou investimentos de renda fixa. Ao capitalizar dividendos ou descontar o fluxo de fluxo de caixa (incluindo qualquer valor residual) para um determinado período de investimento, o valor da propriedade é determinado.

Flux de capitais

As taxas de juros podem afetar significativamente o custo do financiamento e as taxas de hipoteca, o que, por sua vez, afeta os custos do nível da propriedade e, portanto, influencia os valores. No entanto, a oferta e a demanda de investimentos em capital e concorrentes têm maior impacto nas taxas de retorno exigidas (RROR) e valores de investimento.À medida que o Conselho da Reserva Federal deslocou o foco da política monetária e mais para gerenciar as taxas de juros como forma de estimular a economia ou evitar a inflação, sua política teve um efeito direto sobre o valor de todos os investimentos.

À medida que as taxas de câmbio interbancárias diminuem, o custo dos fundos é reduzido e os fundos fluem para o sistema; Por outro lado, quando as taxas aumentam, a disponibilidade de fundos diminui. Quanto ao imobiliário, as mudanças nas taxas de empréstimos interbancários aumentam ou reduzem o valor do capital disponível para o investimento. O valor do capital e o custo do capital afetam a demanda, mas também o fornecimento, o capital disponível para compras e desenvolvimento imobiliário. Por exemplo, quando a disponibilidade de capital é apertada, os provedores de capital tendem a emprestar menos como uma porcentagem do valor intrínseco, ou não até a "pilha de capital". Isso significa que os empréstimos são feitos com menores índices de empréstimo a valor, reduzindo assim os fluxos de caixa alavancados e os valores das propriedades.

Estas mudanças nos fluxos de capital também podem ter um impacto direto na dinâmica da oferta e da demanda de propriedade. O custo do capital e a disponibilidade de capital afetam a oferta, proporcionando capital adicional para o desenvolvimento da propriedade e também influenciam a população de potenciais compradores que buscam ofertas. Esses dois fatores trabalham juntos para determinar os valores da propriedade.

Taxas de desconto

O impacto mais evidente das taxas de juros sobre os valores imobiliários pode ser visto na derivação de taxas de desconto ou capitalização. A taxa de capitalização pode ser vista como a taxa de dividendos exigida por um investidor, enquanto uma taxa de desconto é igual aos requisitos de retorno total de um investidor. K geralmente denota RROR, enquanto a taxa de capitalização é igual (K-g), onde

g é o crescimento esperado da receita ou o aumento da valorização do capital. Cada uma dessas taxas é influenciada pelas taxas de juros vigentes porque são iguais à taxa livre de risco mais um prémio de risco

. Para a maioria dos investidores, a taxa livre de risco é a taxa de U. S. Treasuries; Estes são garantidos pelo crédito do governo da U. S., por isso são considerados livres de risco porque a probabilidade de inadimplência é tão baixa. Como os investimentos de alto risco devem atingir um retorno proporcionalmente maior para compensar o risco adicional suportado, ao determinar taxas de desconto e taxas de capitalização, os investidores adicionam um prêmio de risco à taxa livre de risco para determinar os retornos ajustados ao risco necessários em cada investimento considerado . Como K (taxa de desconto) é igual à taxa livre de risco mais um prêmio de risco, a taxa de capitalização é igual à taxa livre de risco mais um prêmio de risco, menos o crescimento esperado (g) na receita. Embora os prêmios de risco variem em função da oferta e da demanda e de outros fatores de risco no mercado, as taxas de desconto variam devido às mudanças nas taxas de juros que os compõem. Quando os retornos exigidos em investimentos concorrentes ou substitutivos aumentam, os valores imobiliários caem; inversamente, quando as taxas de juros caem, os preços dos imóveis aumentam.

A linha inferior

É importante se concentrar nas taxas de hipoteca porque têm uma influência direta nos preços dos imóveis.Se você é um potencial proprietário ou investidor imobiliário, uma maneira fácil de pesquisar taxas de juros atuais é usar uma calculadora de hipoteca.

Dito isto, é importante notar que a mudança das taxas de juros afeta vários aspectos do setor imobiliário. Além do preço da sua nova casa, as taxas de juros também afetam a disponibilidade de capital e a demanda por investimento. Esses fluxos de capital influenciam a oferta e demanda de imóveis e, como resultado, afetam os preços dos imóveis. Além disso, as taxas de juros também afetam os retornos dos investimentos substituídos e os preços mudam para se manterem alinhados com o risco inerente nos investimentos imobiliários. Essas mudanças nas taxas de retorno exigidas para imóveis também variam durante os períodos de desestabilização nos mercados de crédito. Como os investidores prevêem uma maior variabilidade nas taxas futuras ou aumentam o risco, os prémios de risco aumentam, aumentando a pressão sobre os preços dos imóveis.