Se você quer um pagamento mensal em sua hipoteca que é menor que o que você pode obter em um empréstimo de taxa fixa, você pode ser atraído por uma hipoteca somente para juros. Ao não efetuar pagamentos de principal por vários anos no início do prazo do seu empréstimo, você terá melhor fluxo de caixa mensal. Mas o que acontece quando o período de interesse só é aumentado? Quem oferece esses empréstimos? E quando é sensato conseguir um? Aqui está um pequeno guia para este tipo de hipoteca.

Como funcionam os Pagamentos

Na sua mais básica, uma hipoteca somente para juros é aquela em que você faz pagamentos de juros apenas nos primeiros anos - tipicamente 5 ou 10 - e assim que esse período termina , você paga principal e interesse. Se você quiser fazer pagamentos de principal durante o período de juros, você pode, mas isso não é um requisito do empréstimo.

Você geralmente verá empréstimos somente para juros estruturados como hipotecas de taxa ajustável 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1 (ARMs). Os credores dizem que as escolhas de 7/1 e 10/1 são mais populares entre os mutuários. Geralmente, o período de juros é igual ao período de taxa fixa para empréstimos de taxa ajustável. Isso significa que, se você tiver um ARM de 10/1, por exemplo, você pagaria juros apenas nos primeiros 10 anos.

Em um ARM somente de juros, após o período introdutório, a taxa de juros ajustará uma vez por ano (de onde é proveniente o "1") com base em uma taxa de juros de referência, como LIBOR plus uma margem determinada pelo credor. A taxa de referência muda à medida que o mercado muda, mas a margem é predeterminada no momento em que você tira o empréstimo.

As mudanças nas taxas de juros são limitadas pelas taxas. Isso é verdade para todos os ARM, não apenas ARMs apenas de interesse. O limite de taxa de juros inicial em 3/1 ARMs e 5/1 ARMS geralmente é dois, diz Casey Fleming, um oficial de empréstimo com a C2 Financial Corp em San Diego e autor do The Loan Guide: Como obter a melhor hipoteca possível. Isso significa que se sua taxa de juros inicial é de 3%, então, quando o período de juros termina no ano quatro ou no ano seis, sua nova taxa de juros não será superior a 5%. Em 7/1 ARMs e 10/1 ARMs o limite inicial da taxa é geralmente cinco.

Depois disso, os aumentos de taxa geralmente são limitados a 2% ao ano, independentemente do período introdutório do ARM. Os limites de vida são quase sempre 5% acima da taxa de juros inicial do empréstimo, diz Fleming. Portanto, se sua taxa inicial for de 3%, poderá aumentar para 5% no ano oito, 7% no ano nove e máximo em 8% no ano 10.

Uma vez que o período de juros termina, você terá que começar a reembolsar o principal durante o resto do prazo do empréstimo (em uma base totalmente amortizada, no credor falar). Os empréstimos de interesse exclusivo de hoje não possuem pagamentos globais; Eles geralmente não são permitidos por lei, diz Fleming.Portanto, se o prazo total de um ARM de 7/1 for de 30 anos e o período de interesse somente é de sete anos, no ano oito, seu pagamento mensal será recalculado com base em duas coisas: primeiro, a nova taxa de juros e, em segundo lugar, reembolso do principal nos restantes 23 anos.

Um empréstimo menos comum com juros

As hipotecas de taxa fixa somente para juros não são tão comuns, embora você as encontre no Bank of America se precisar de um empréstimo jumbo (um empréstimo por um valor superior a US $ 417 , 000) ou através da Marinha Federal Credit Union para ambos os empréstimos em conformidade (empréstimos tipicamente limitados a US $ 417 000 na maior parte do país) e jumbo empréstimos. Para se juntar à Navy FCU, você precisa estar afiliado às Forças Armadas da U. S., Departamento de Defesa, Guarda Costeira ou Guarda Nacional ou estar relacionado a um membro da FCU da Marinha. (Veja Hipotecas de Jumbo versus Convencionais: Como elas se diferenciam .)

Com um empréstimo de juros fixos de taxa fixa de 30 anos, você pode pagar juros somente por 10 anos, então pagar juros mais principal por os 20 anos restantes. Supondo que você não coloque nada em direção ao diretor durante os primeiros 10 anos, seu pagamento mensal iria saltar substancialmente no ano 11, não só porque você começaria a reembolsar o principal, mas porque você pagaria o principal por apenas 20 anos em vez de 30 anos. Como você não está pagando o principal durante o período somente de juros, quando a taxa é reiniciada, seu novo pagamento de juros é baseado no valor total do empréstimo. Um empréstimo de US $ 100.000, com uma taxa de juros de 3,5%, custaria apenas US $ 291. 67 por mês durante os primeiros 10 anos, mas $ 579. 96 por mês durante os 20 anos restantes - quase o dobro.

Mais de 30 anos, o empréstimo de US $ 100.000 custaria US $ 174, 190. 80 (calculado em $ 291. 67 x 120 pagamentos + $ 579. Pagamentos de 96 x 240). Se você tivesse retirado um empréstimo de taxa fixa de 30 anos na mesma taxa de juros de 3. 5% (mencionada em "Como os pagamentos funcionam", acima), seu custo total em 30 anos seria de US $ 161, 656. 09. Isso é $ 12, 534. 71 mais em juros sobre o empréstimo exclusivo de juros, e esse custo de juros adicionais é o motivo pelo qual você não quer manter um empréstimo sem juros para o termo completo. Sua despesa de juros reais será menor, no entanto, se você tomar a dedução de imposto de juros de hipoteca.

Disponibilidade do empréstimo

Como muitos mutuários tiveram problemas com empréstimos sem juros durante os anos da bolha, os bancos hesitam em oferecer o produto hoje, diz Yael Ishakis, vice-presidente da First Meridian Mortgage no Brooklyn, NY, e autor do guia completo para comprar uma casa.

Fleming diz que a maioria são jumbo, empréstimos de taxa variável com um período fixo de 5, 7 ou 10 anos. Um empréstimo jumbo é um tipo de empréstimo não conforme. Ao contrário dos empréstimos em conformidade, os empréstimos não conformes não são elegíveis para serem vendidos para Fannie Mae e Freddie Mac, as duas instituições gigantes que são os maiores compradores de hipotecas conformes e uma razão pela qual os empréstimos em conformidade estão tão amplamente disponíveis.

Quando Fannie e Freddie compram empréstimos de credores hipotecários, eles disponibilizam mais dinheiro para credores para emitir empréstimos adicionais.Os empréstimos não conformes, como empréstimos com juros, têm um mercado de hipotecas secundárias limitadas; é mais difícil encontrar um investidor que queira comprá-los. Mais credores agarram esses empréstimos e os atendem internamente, o que significa que eles têm menos dinheiro para fazer empréstimos adicionais. Os empréstimos apenas de juros não estão tão amplamente disponíveis. Mesmo que um empréstimo sem juros não seja um empréstimo jumbo, ainda é considerado não conforme. (Saiba mais em Fannie Mae: o que é e como funciona .)

Como os empréstimos com juros não estão tão amplamente disponíveis como, digamos, empréstimos de taxa fixa de 30 anos, "o A melhor maneira de encontrar um bom credor de interesse exclusivo é através de um corretor respeitável com uma boa rede, porque levará algumas compras sérias para encontrar e comparar ofertas ", diz Fleming.

Além do Bank of America, da Navy FCU e das empresas pelas quais as nossas fontes de especialistas trabalham - C2 Financial Corp, First Mortgage Meridian e Angel Oak Home Empréstimos - outros credores, descobrimos que os empréstimos exclusivos de oferta incluem EverBank, Private Private do Union Bank Banco, emprestador de mercado SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet e United Wholesale Mortgage. Esta não é uma lista exaustiva, mas oferece um ponto de partida se você estiver comprando um empréstimo somente para juros.

Comparando os custos

"O aumento de taxa para o recurso exclusivo de interesse varia de credor e de dia, mas calcula que você pagará pelo menos um prémio de 0,25% na taxa de juros", diz Fleming.

Da mesma forma, Whitney Fite, presidente da Angel Oak Home Loans em Atlanta, diz que a taxa de uma hipoteca sem juros é de 0. 125% a 0. 375% superior à taxa de amortização de empréstimo de taxa fixa ou ARM, dependendo dos detalhes.

Veja como seus pagamentos mensais se verificariam com um empréstimo sem juros de $ 100,000 em comparação com um empréstimo de taxa fixa ou um ARM totalmente amortizante, cada um a uma taxa típica desse tipo de empréstimo:

• 7 anos, ARM do interesse apenas, 3. 125%: $ 260. 42
• empréstimo convencional de taxa fixa de 30 anos (apenas sem juros), 3. 625%: US $ 456. 05
• 7 anos, ARM totalmente amortizante (amortização de 30 anos), 2. 875%: US $ 414. 89

A estas taxas, no curto prazo, um ARM exclusivo de juros custará US $ 195. 63 menos por mês por US $ 100.000, emprestado nos primeiros sete anos em comparação com um empréstimo de taxa fixa de 30 anos e US $ 154. 47 por mês em comparação com um ARM de 7/1 totalmente amortizante.

É impossível calcular o custo de vida real de um empréstimo de juros de taxa ajustável quando você tira isso porque não pode saber antecipadamente qual será a taxa de juros para cada ano. Ainda não existe uma maneira de avaliar o custo, diz Fleming, embora você possa determinar o limite de taxa de juros ao longo da vida e o piso de seu contrato, para que você possa calcular o custo mínimo e máximo de vida útil e saber que seu custo real ficaria em algum lugar intermediário. "No entanto, seria uma grande variedade", diz Fleming.

A linha inferior

As hipotecas somente para juros podem ser difíceis de entender e seus pagamentos aumentarão substancialmente uma vez que o período de juros termina.Se o seu empréstimo exclusivo de juros for um ARM, seus pagamentos aumentarão ainda mais se as taxas de juros aumentarem, o que é uma aposta segura no ambiente de baixa taxa de hoje. Esses empréstimos são melhores para os mutuários sofisticados que compreendem completamente como eles funcionam e quais os riscos que eles estão tomando. (Para ler mais, veja 5 Tipos de hipotecas arriscadas a evitar .)

Você pode também estar interessado em Hipotecas: Taxas fixas versus taxas ajustáveis ​​ e Fundamentos hipotecários .