A questão de se comprar e vender ou comprar e manter é a melhor estratégia de investimento imobiliário não tem uma resposta correta. Em vez disso, a decisão de escolher um método em relação a outro deve ser parte de uma estratégia explícita que leva em consideração os objetivos globais de investimento do investidor, bem como as oportunidades apresentadas pelo mercado existente. Este artigo irá discutir as vantagens e desvantagens de cada estratégia de investimento. Continue lendo para descobrir qual estratégia irá aprimorar os outros no mercado em que você investir.

Por que investir em imóveis?

A propriedade imobiliária residencial está ganhando cada vez mais interesse dos investidores de varejo por muitas das seguintes razões:

• O setor imobiliário fornece retornos mais previsíveis do que os estoques e títulos.
• O setor imobiliário fornece uma cobertura de inflação porque as taxas de aluguel e o fluxo de caixa do investimento geralmente aumentam pelo menos tanto quanto a taxa de inflação.
• O setor imobiliário oferece um excelente lugar para o capital em momentos em que os investidores não tem certeza das perspectivas nos mercados de ações e de títulos ou quando os investidores esperam que os retornos de longo prazo em ações e títulos sejam inadequados.
• O capital próprio criado em um investimento imobiliário fornece uma base excelente para financiar outras oportunidades de investimento. Em vez de emprestar para obter o capital para entrar em outros veículos (i. E., Comprando ações na margem), os investidores podem contrair empréstimos em relação ao seu patrimônio para financiar outros projetos. A relativa facilidade de empréstimo contra um investimento imobiliário combinado com a dedutibilidade do interesse da hipoteca torna esta opção um método menos dispendioso para financiar outras oportunidades para os investidores que estão confortáveis ​​assumindo o risco financeiro adicional.
• Além de fornecer fluxo de caixa para os proprietários durante os períodos em que o imobiliário residencial está sendo alugado, ele também pode ser usado como residência ou para algum outro propósito durante os períodos em que não está produzindo fluxos de caixa. (Quer aprender mais? Leia: Investir em imóveis .)

A Influência dos Fatores do Mercado

Para descrever as implicações da decisão flip ou hold, é preciso entender os problemas inerentes a cada uma das estratégias de transação. Em comparação com ações e títulos, o setor imobiliário é um mercado relativamente ineficiente e é caracterizado por baixos volumes de transações e dados de mercado que não são muito transparentes. A dificuldade de encontrar oportunidades imobiliárias em combinação com dados inconsistentes de propriedade e mercado tornam as transações imobiliárias mais difíceis e dispendiosas para executar do que as negociações de ações e títulos. (Para ler mais, veja: Cinco coisas que todo investidor imobiliário deve saber .)

Duas outras questões que podem levar os investidores a escolher uma tática em relação a outra giram em torno dos métodos de avaliação e do capital necessário para investir nesta classe de ativos.O imobilizado residencial é avaliado pelo método de avaliação e não pela negociação contínua, o que resulta em retornos de investimentos que são mais previsíveis e menos voláteis do que os retornos de ações e títulos. Como a demanda por imóveis é afetada por tendências econômicas de longo prazo, como o crescimento da população, do emprego e da economia geral, o setor imobiliário tem períodos prolongados de valores altos e baixos e volumes de transações. Os mercados imobiliários em uma longa tendência ascendente são caracterizados pelo aumento da demanda e os períodos em que os investidores "fazem feno enquanto o sol brilha", enquanto os mercados em baixa tendem a mostrar negócios limitados, com os investidores a perdas de papel até o mercado revivir e eles podem mais uma vez perceber ganhos.

Para demonstrar o custo relativamente alto dos investimentos imobiliários nas estratégias globais de investimento, compare a diferença entre um investimento de US $ 200 mil em ações e um investimento igual em propriedade. Ao assumir uma grande exposição de capital, um investidor pode vender imediatamente uma parcela do investimento para obter um ganho e manter o saldo em relação à média do dólar, aguardar ganhos potenciais futuros ou assumir uma posição de longo prazo nesse setor ou empresa. Uma posição de $ 200, 000 dólares na propriedade poderia ser qualquer coisa de uma casa unifamiliar para um par de pequenas propriedades. Com exceção dos investimentos em imóveis securitizados, como os fundos de investimento imobiliário (REITs), um problema com a propriedade exclusiva da propriedade residencial é que não é facilmente subdividido. Com outros tipos de investimentos, como ações, se um investidor não se sente com uma certa exposição, ele pode "demitir" a exposição com derivativos ou vender uma parcela do investimento. Com o imobiliário, a única maneira real de reduzir a exposição é vender interesses de parceria na propriedade, o que pode levar a problemas de controle, legal e de gestão.

Os prós e os contras de Flipping

A vantagem mais aparente para inverter os investimentos imobiliários é a capacidade de obter ganhos imediatos e ter capital vinculado pelo menor tempo possível. Além disso, ao contrário do mercado de ações, que pode virar no meio de um dia, os mercados imobiliários são mais facilmente previstos e podem produzir períodos de tempo prolongados que compensam os investidores por lançar propriedades. Nesse sentido, lançar propriedades pode ser considerada uma estratégia de investimento menos arriscada porque se destina a manter o capital em risco por um período de tempo mínimo e porque carece de riscos de gestão e arrendamento inerentes à propriedade imobiliária.

Para a maioria dos investidores, lançar propriedades deve ser considerado mais uma estratégia tática do que uma estratégia de investimento de longo prazo. Como os custos de transação são muito altos tanto no lado da compra como da venda, eles podem afetar significativamente os lucros. Existem dois tipos principais de propriedades que podem ser usadas em uma abordagem de compra / venda para investimentos imobiliários. O primeiro é casas ou apartamentos que podem ser comprados abaixo do valor de mercado atual porque estão em dificuldades financeiras. O segundo é o "fixador", uma propriedade com um problema estrutural ou de design que pode ser superado para criar valor.

Os investidores que se concentram em propriedades angustiadas fazem isso, identificando os proprietários que não conseguem gerenciar ou manter suas propriedades ou encontrando propriedades que são superavariadas e correm o risco de entrar em default. Aqueles que preferem fixadores, por outro lado, irão remodelar ou melhorar uma propriedade para que ela funcione melhor para os proprietários ou seja mais eficiente para inquilinos de apartamento. Usando essa tática, o comprador de um fixador está confiando em investir capital para aumentar os valores ao invés de apenas comprar propriedades por uma base baixa para criar altos retornos de investimento. Claro, também é possível combinar essas duas estratégias ao lançar propriedades, e muitos investidores fazem exatamente isso.

No entanto, lançar propriedades pode criar problemas de impostos e custos que não se enfrenta com investimentos de longo prazo. Flipping geralmente leva a mudanças na renda que podem criar fluxo de caixa e problemas de gerenciamento de impostos. Além disso, encontrar essas oportunidades pode ser difícil ao longo prazo, tornando esta estratégia mais adequada para aqueles que desejam aproveitar as oportunidades a curto prazo no mercado imobiliário. (Para saber mais sobre lançar, leia Cinco erros que fazem a House lançando um flop).

Os prós e contras de Holding

É um fato bem conhecido que comprar e segurar imóveis é uma receita para acumular grandes riquezas. A maior parte do "dinheiro antigo" na U. S. e no exterior foi acumulada através da propriedade da terra. Mesmo depois de períodos de queda dos preços da terra, os valores da terra quase sempre se recuperaram no longo prazo, porque há um estoque limitado de terra.

No entanto, a propriedade imobiliária de longo prazo carrega uma miríade de questões administrativas e legais que os investidores em ações e títulos nunca precisam enfrentar. A propriedade imobiliária é um empreendimento de gestão intensiva que está fora do conjunto de habilidades de muitos investidores.

Os investidores em capital têm que ter as habilidades para analisar um mercado particular, uma empresa particular e a capacidade da administração de executar suas estratégias de negócios. Um investidor imobiliário de longo prazo precisa das mesmas habilidades, mas tem a responsabilidade adicional de criar e executar essas estratégias de negócios para suas propriedades. Muitos investidores, especialmente proprietários de imóveis de primeira linha, estão mal preparados ou estão mal equipados para lidar com as responsabilidades que vêm com o gerenciamento de propriedades de aluguel. O processo de encontrar inquilinos de qualidade e atender às suas necessidades, além de garantir a manutenção e manutenção da propriedade, pode ser um empreendimento estressante e que exige tempo, mas a gestão bem sucedida da propriedade é necessária para assegurar fluxos de caixa contínuos do investimento. (Pensando em se tornar um senhorio? Veja Principais 10 recursos de uma propriedade de aluguel rentável e Dicas para o proprietário potencial .)

Os riscos inerentes à propriedade imobiliária de longo prazo são Ótimo, mas, se atenuado, o investidor é bem compensado por assumi-los. A maioria desses riscos, que incluem os riscos transacionais de compra e venda de imóveis, os riscos para o bem-estar do imóvel e os riscos de encontrar e manter inquilinos são considerados riscos não sistemáticos ou riscos de investimento que podem ser diversificados se um número apropriado dos investimentos são comprados em um portfólio bem elaborado.O problema para a maioria dos investidores é que o setor imobiliário é tão intensivo em capital que o montante necessário para comprar propriedades suficientes para diversificar esses riscos está fora de suas habilidades. (Para saber como avaliar seu nível de risco pessoal, consulte: Determinando o risco e a pirâmide de risco .)

Escolhendo uma estratégia

Para decidir se lançar propriedades ou mantê-las a longo prazo é a estratégia mais adequada, é preciso responder algumas questões críticas. Um investidor deve decidir se a alocação de capital é permanente ou transitória e se é uma parte fundamental de uma estratégia de investimento global ou um meio para aumentar os retornos. Também é necessário determinar o risco e o retorno apropriados para esta parcela de suas carteiras de investimentos e se o investidor tem a tolerância e a habilidade apropriadas para assumir as responsabilidades de gerenciamento que acompanham qualquer tipo de investimento. Se o capital não estiver disponível para comprar uma carteira diversificada, um investidor em perspectiva deve estar preparado para assumir riscos não sistemáticos, incluindo riscos de propriedade individual e falta de demanda do imóvel, seja por proprietários ou locatários. Ao decidir tomar uma estratégia de compra e venda, um investidor também deve determinar se ele ou ela tem a habilidade de descobrir propriedades de venda ou fixadores em dificuldades. Nesta estratégia transacional, é importante determinar se o capital pode ser girado o tempo suficiente dentro de um determinado período de investimento para superar os custos de transação no lado da compra e venda, incluindo corretagem, financiamento e taxas de fechamento.

A linha inferior

Embora a escolha entre as duas estratégias em questão depende da situação financeira particular e dos objetivos de investimento, a estratégia de retenção a longo prazo é geralmente mais apropriada para aqueles que utilizam o setor imobiliário como uma parcela básica de sua globalidade carteiras de investimento; as propriedades do flipping são mais apropriadas quando o imobiliário é usado como um complemento ou uma tática de retorno-aprimoramento. Os investidores que desejam amassar a riqueza e gerar renda de seus investimentos imobiliários devem considerar a manutenção de imóveis a longo prazo, usando o patrimônio incorporado na carteira para financiar outras oportunidades de investimento, com o potencial de vender as propriedades em um mercado. O lançamento de propriedades é uma tática que é mais adequada para períodos em que as perspectivas nos mercados de ações e títulos são baixas, ou para os investidores que desejam realizar ganhos de capital de curto prazo, desde que o mercado atual permita.