Quando você não pode colocar pelo menos 20% em uma hipoteca, normalmente você terá que pagar pelo seguro de hipoteca particular (PMI). O PMI protege o credor contra o risco extra que está levando emprestando a alguém que teria pouco a perder ao se afastar de sua casa e hipoteca, como muitos devedores irremediavelmente subaquáticos fizeram depois que a bolha imobiliária explodiu. Embora o PMI seja uma despesa mensal adicional que os mutuários não gostam de pagar, é melhor do que a alternativa tradicional: não conseguir obter uma hipoteca até que você tenha que reduzir 20% em uma casa.

Hoje em dia, no entanto, alguns credores oferecem programas de hipotecas de baixo custo que permitem evitar o PMI - e não estamos apenas falando de empréstimos de VA, que só estão disponíveis para compradores de casas com militares qualificados serviço (ou, em algumas circunstâncias, seus cônjuges). Bancos, cooperativas de crédito e credores do mercado em todo o país estão oferecendo alternativas para pagar o seguro de hipoteca. Alguns credores oferecem empréstimos de pegadas, o que significa que você terá duas hipotecas; outros cobram taxas de juros mais elevadas ou exigem que você tire uma hipoteca de taxa ajustável, cujas taxas provavelmente aumentarão nos anos futuros. Aqui estão algumas das opções disponíveis no mercado de hoje e como seu custo se compara ao pagamento do PMI.

NASA Federal Credit Union

Se você está comprando uma casa para ocupar como sua residência principal, pode pedir emprestado até US $ 650.000 da US Federal Credit Union (FCU) para comprar uma casa sem pagar PMI. Isso torna esta oferta um ótimo negócio para os proprietários que procuram um empréstimo jumbo. Com outros programas sem pagamento, sem PMI, você só pode emprestar até $ 417, 000, o limite de empréstimo em conformidade na maioria das partes do país (exceto áreas de alto custo).

Este empréstimo está disponível em Washington, DC e 17 estados: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, Carolina do Norte, Nova Hampshire, Oregon, Pensilvânia, Rhode Island, Texas (embora não possa ser usado para refinanciar uma casa no estado Lone Star), Virgínia, Vermont, Washington e Virgínia Ocidental. É um empréstimo encorpado e está disponível com hipotecas de taxa fixa e taxa ajustável. Você deve ser um membro do sindicato de crédito, mas qualquer um pode se juntar à NASA da FCU, tornando-se membro da Sociedade Espacial Nacional, que é grátis. (Para mais, veja

Cansado dos Bancos? Experimente um Credit Union .) Republic Bank

O Republic Bank baseado em Louisville, Ky., Está oferecendo uma hipoteca sem pagamento sem PMI e sem pontos. O empréstimo é um ARM de sete anos com uma taxa de juros inicial de 4. 950%. Essa taxa é significativamente maior que a do credor de mercado SoFi (abreviação de Finanças Sociais). Também é muito maior do que a taxa anunciada da Wells Fargo em um ARM de 7/1, que é apenas 3.5%, mas exige um adiantamento de 25%. O programa de empréstimo mais caro pode ser uma boa escolha para você se você não se qualificar para opções menos dispendiosas.

Seu pagamento mensal com este empréstimo do Republic Bank seria de US $ 495 por cada $ 100 000 emprestado nos primeiros sete anos; Depois disso, a taxa de juros ajusta-se uma vez por ano com base na taxa preferencial, que atualmente é de 3. 5%, mais uma margem de 0. 50% (é por isso que se chama ARM de 7/1). Você pode emprestar até US $ 417 000 com esse empréstimo, que é apenas para compras (não refinanciamentos). A casa deve ser sua residência principal.

SoFi

A SoFi permite que os compradores de imóveis reduzam apenas 10% nos empréstimos até US $ 3 milhões e evitem o PMI. Não há taxas de originação, tampouco. Você pode usar uma hipoteca SoFi para comprar uma residência principal ou segunda casa (mas não uma propriedade de investimento) em Washington, DC e 25 estados: Alabama, Califórnia, Connecticut, Delaware, Flórida, Geórgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, Nova Jersey, Carolina do Norte, Dakota do Norte, Oregon, Pensilvânia, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virgínia, Washington, Wisconsin e Wyoming. (Para mais, veja

SoFi: o que você deve saber sobre este mutuário alternativo .) O SoFi cobrará aos mutuários uma taxa de juros ligeiramente maior em troca de não ter que pagar o PMI. Michael Tannenbaum, vice-presidente de hipoteca da SoFi, diz que em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com 20% de baixa, a melhor tarifa da SoFi, a partir de 1º de abril de 2016, seria de 3. 875%; se você derrubar 10%, a taxa aumenta para 4. 125%. Da mesma forma, se você escolheu um ARM de 7/1 com 20% de redução, sua taxa seria de 3. 125%, enquanto seria de 3. 625% se você derrubar 10%.

San Francisco Federal Credit Union

Com PoppyLoan da San Francisco Federal Credit Union, compradores de casa que trabalham no condado de San Francisco ou no condado de San Mateo e que compram uma casa no valor de US $ 2 milhões em qualquer um dos nove condados da Bay Area podem colocar menos 0% sem pagar PMI. Este empréstimo é um ARM de 5/5 amortizado em 30 anos. Isso significa que a taxa de juros inicial é fixada por cinco anos e, depois disso, a taxa apenas ajusta uma vez a cada cinco anos. A taxa de juros não aumentará mais de 2% a cada cinco anos e não aumentará em mais de 6% no total ao longo da vida do empréstimo.

Em troca de reduzir 0%, você pagará uma taxa de originação de 1% do valor do empréstimo, ou US $ 1 000 por cada US $ 100 000 emprestado

. Se você estivesse emprestando US $ 700.000 (uma quantia razoável em uma cidade onde o preço médio da casa é superior a $ 1. 1 milhão), você poderia obter uma taxa de juros de 3. 75% se sua pontuação de crédito for 740 ou superior. Seus custos de fechamento seriam próximos de US $ 19.000, incluindo a taxa de originação de empréstimo a valor de US $ 7.000. Seu pagamento mensal inicial seria de US $ 3, 241. 81. A taxa é próxima de meio ponto maior do que a taxa média nacional para ARMs de 5/1, mas essa não é uma compensação ruim a ser feita em troca de sua taxa ajustar apenas uma vez a cada Cinco anos em vez de uma vez por ano. No que diz respeito aos ARMs, este é um risco relativamente baixo porque a taxa de juros não aumentará com freqüência.Mas, considerando os altos preços da habitação da Área da Baía, mesmo um aumento de 2% em uma hipoteca de US $ 700.000, significa um salto de quase US $ 850 por mês. Este empréstimo exige uma conta de cobrança (também chamada de conta de garantia), o que significa que você pagará seus impostos e seguro de propriedade para o credor a cada mês com seu pagamento de hipoteca e transformará esse dinheiro em seu agente de seguros e cobrador de impostos local quando suas contas são devidas. Você deve comprar uma casa (não refinanciada) na qual você vai morar como sua residência principal.

American United

O programa Flex Homebuyer da American United permite que os mutuários de New Jersey baixem apenas 3% em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos enquanto evitam PMI e não pagam pontos. Você precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 680, e o máximo que você pode emprestar é de US $ 417 000. Em troca de não colocar nada, você pagará uma taxa de juros que é ligeiramente superior à taxa fixa atual do banco de 30 anos. 3. 625%. A casa deve ser sua residência principal, e você deve apresentar o pagamento inicial de 3%, não pode ser um presente.

Outras opções PMI-Free

Se nenhuma das opções acima funcionar para você, aqui são mais quatro para investigar:

Travis Credit Union

• - Os compradores de casa no norte da Califórnia podem evitar fazer um pagamento inicial ou pagar o PMI obtendo um empréstimo para o qual 95% do valor do empréstimo é a primeira hipoteca e os 5% restantes são uma segunda hipoteca. Mountain America Credit Union
• - Os residentes de Utah, Idaho, Arizona, Novo México e Nevada podem colocar apenas US $ 1 000 em empréstimos de até US $ 275 000 com um ARM de 5/1, um ARM de 7/1 ou Hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Eastman Credit Union
• - Empreste até 100% do valor da casa para comprar uma casa com um empréstimo de taxa fixa ou ajustável no Tennessee e não pague PMI. Columbia Credit Union
• - Homebuyers no estado de Washington pode obter uma hipoteca de taxa fixa de 80/20 com um prazo de até 30 anos e nenhum PMI. Para se juntar, você deve viver ou trabalhar no estado de Washington ou ter um membro da família que faz. Esta não é uma lista exaustiva, então, se você não vê um empréstimo aqui que funciona para você, continue procurando, especialmente em bancos locais e cooperativas de crédito. (Para mais informações, veja

Retorno da hipoteca de 3% - .) Custo PMI

O custo do PMI depende do quanto você coloca, da sua pontuação de crédito e do seu tipo de empréstimo. Pode variar de 0. 18% a 2. 25% do saldo do empréstimo por ano, dependendo da companhia de seguros de hipoteca e suas características de empréstimo e mutuário. Quanto mais você derruba e quanto maior a pontuação de crédito, menor será sua taxa; os empréstimos cujos pagamentos não podem mudar durante pelo menos os primeiros cinco anos (que incluem hipotecas de taxa fixa de 30 anos, 5/1 ARMs e 7/1 ARMs, entre outros) também têm PMI menos caro. Basicamente, quanto menos risco seu empréstimo é do ponto de vista do credor, menos custos do PMI.

Comparando os custos

O quadro a seguir mostra o que você pode pagar com algumas das diferentes opções de empréstimo disponíveis.

Exemplo de pagamento mensal de hipoteca, $ 200, 000 Empréstimo, vários programas de empréstimos, com e sem PMI

Provedor
Tipo de empréstimo	Pagamento antecipado	Taxa de juros inicial	Principal mensal + Pagamento de juros < PMI mensal com taxa de crédito de 760+	Pagamento mensal total	Banco da República	7/1 ARM
0%	4.950%	$ 990	n / a	$ 990	SoFi	7/1 ARM
10%	3. 625%	$ 912	n / a	$ 912	SoFi	30-ano. fixou
10%	4. 125%	$ 969	n / a	$ 969	San Francisco FCU	5/5 ARM
0%	3. 750%	$ 926	n / a	$ 926	Convencional	30 anos. fixou
3%	3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073	Convencional	30-ano. fixou
10%	3. 500%	$ 898	$ 82	$ 980	O gráfico mostra que você pode avançar, pelo menos no curto prazo, com um programa de empréstimo que permite evitar o PMI, mas há algumas ressalvas importantes . Se você está considerando uma hipoteca de taxa ajustável para evitar o PMI, você pode parar de sair adiante, uma vez que a taxa seja reiniciada. Por exemplo, no empréstimo do Federal Credit Union da San Francisco, a taxa poderia aumentar para 5. 75% no ano seis, dando-lhe um pagamento mensal de $ 1, 167 em um empréstimo de US $ 200.000; para 7. 75% no ano 11, fazendo seu pagamento mensal $ 1, 433; e subir tão alto quanto 9. 75% ao ano 16, fazendo seus pagamentos mensais $ 1, 718 - quase o dobro do que eram durante os primeiros cinco anos.	A maior desvantagem de empréstimos que permitem evitar o PMI é que, enquanto você pode cancelar o seguro de hipoteca particular depois de ter acumulado pelo menos 20% de capital próprio em sua casa, pagando seu principal ou através de forças de mercado aumentando o valor da sua casa, uma vez você alcançou o ponto médio do seu prazo de empréstimo de pagamento reduzido, você terá seu empréstimo de taxa de juros mais alta ou empréstimo de portagem por 30 anos ou até que você refinance. Refinanciamento posterior pode ou não ser possível ou fazer sentido, dependendo do que acontece com o valor da sua casa, sua capacidade de crédito e taxas de juros. (Veja

Como se livrar do seguro de hipoteca privado

para detalhes.) Considerações fiscais Seu objetivo deve ser obter a hipoteca menos dispendiosa que atenda suas necessidades e não maximizar suas economias de impostos. Uma hipoteca mais barata irá poupar-lhe mais dinheiro do que uma hipoteca mais dispendiosa que lhe dá uma maior dedução fiscal. Ainda assim, você deve estar ciente das implicações fiscais de suas opções.

Você pode reivindicar uma dedução fiscal por seus juros de hipoteca, desde que sua hipoteca seja de US $ 1 milhão ou menos e enquanto suas deduções detalhadas no Anexo A forem mais do que sua dedução padrão. Esse é frequentemente o caso para os proprietários, pois você pode detalhar os impostos estaduais sobre o rendimento, os impostos sobre a propriedade, as doações de caridade e os juros da hipoteca.

Os prémios PMI também são dedutíveis para impostos, mas a dedução começa a desaparecer uma vez que sua receita bruta ajustada atinge US $ 100.000 (US $ 50.000,00 se você estiver casado por separado) e você não pode deduzir o PMI se o seu O AGI excede US $ 109 000 (US $ 54,00, se você for casado por separado). Embora seja improvável que a dedução dos juros hipotecários-hipoteca desapareça no futuro previsível, a dedução do PMI deverá expirar em 31 de dezembro de 2016, embora possa ser estendida como já foi no passado.

A linha inferior

Embora possa ser tentador tirar uma hipoteca de 0% abaixo, especialmente quando os pagamentos são semelhantes ou inferiores ao que você pagaria fazendo um pequeno adiantamento e pagando o PMI, é importante pensar sobre como obter esse empréstimo de 0% afetará suas finanças no longo prazo.Comprar uma casa para viver nunca é uma decisão puramente financeira - também é emocional -, mas leva algum tempo para considerar as conseqüências financeiras antes de assinar essa resma da documentação da hipoteca.