A dedução de imposto de juros da hipoteca é uma das quebras de impostos americanas mais estimadas. Os corretores de imóveis, os proprietários de casas, os possíveis proprietários de imóveis e até mesmo os contadores de impostos valorizam seu valor. Na verdade, o mito é muitas vezes melhor do que a realidade.

TUTORIAL: Guia do imposto de renda pessoal

Muitos proprietários não obtêm nada

De acordo com dados compilados pelo painel consultivo do presidente de 2005 sobre a reforma tributária federal, apenas 54% dos contribuintes que pagam juros sobre suas hipotecas recebem uma benefício fiscal. Isso deixa 46% dos proprietários pagando juros, mas não recebendo nenhum benefício. Mesmo aqueles que recebem um benefício provavelmente receberão muito menos do que esperam.

A dedução do imposto sobre juros da hipoteca é talvez o aspecto mais incompreendido da propriedade de casa. Ele tomou status quase mítico ao ponto em que muitos proprietários potenciais são vendidos sobre os benefícios antes mesmo de examinar a matemática subjacente para determinar sua elegibilidade. Subjacentes ao mito são dois equívocos primários. A primeira é a idéia equivocada de que cada proprietário recebe uma quebra de impostos. O segundo é que cada dólar pago em juros de hipoteca resulta em uma redução de dólar por dólar no passivo de imposto de renda. (Se você é um proprietário, este é um item que você quer entender e usar no seu retorno. Veja Deduções fiscais sobre o interesse da hipoteca .)

Misconception 1

Apesar do hype de pré-venda, há um número significativo de proprietários que não recebem nenhuma descida de impostos a partir da dedução do imposto de juros da hipoteca. Tenha em mente que, para até mesmo qualificar para a dedução, os proprietários devem detalhar suas deduções ao determinar seu passivo de imposto de renda. A atribuição de itens fornece uma oportunidade para contabilizar despesas específicas, incluindo juros de hipoteca, impostos sobre a propriedade e despesas médicas. Como o interesse da hipoteca é muitas vezes a maior despesa que um contribuinte enfrenta, deduz-la é frequentemente citada como um incentivo financeiro para comprar uma casa.

Mais uma vez, enquanto uma idéia atraente em teoria, a realidade é que as deduções discriminantes não fazem sentido para todos. Primeiro, o montante da dedução padrão é baseado em seu status de depósito de impostos. Usando os dados de 2011 como exemplo, os contribuintes que são solteiros ou casados, mas que apresentam separadamente, a dedução padrão é de US $ 5,800. Para os chefes de família, é de US $ 8,00 e para casais que apresentam retornos conjuntos, a dedução padrão é de US $ 11 , 600.

Os contribuintes que não possuem deduções que somam mais do que os montantes de dedução padrão não conseguem detalhar suas deduções. Os contribuintes que não dispõem de deduções suficientes para se qualificarem para discriminação não beneficiam de pagar juros sobre suas hipotecas. Não esqueça - quase metade de todos os proprietários com hipotecas se enquadram nesta categoria.

Misconception 2

Mesmo para os proprietários que detalham seus impostos e se qualificam para a dedução de imposto de juros de hipoteca, o valor da dedução é uma mera fração do montante de juros pagos sobre a hipoteca. Mais uma vez, é necessário um pouco de crunching para compreender completamente a situação porque a dedução não é um crédito tributário - você não obtém uma redução de impostos de US $ 1 por cada dólar gasto; você recebe centavos no dólar. Ao contrário de um crédito, que fornece uma redução de dólar por dólar sobre os valores reais devidos, a dedução de juros de hipoteca reduz o montante da receita sujeita a impostos devidos com base na faixa de imposto do contribuinte. (De serviços baseados na comunidade para software livre, existem muitos recursos gratuitos para ajudar com seus impostos, leia 6 Fontes para ajuda gratuita para impostos .)

Por exemplo, um contribuinte que gasta US $ 12 000 em hipoteca os juros e o pagamento de impostos a uma taxa de imposto de renda individual de 35% seriam autorizados a excluir US $ 12.000 do passivo de imposto de renda, resultando em uma economia de US $ 4 200. Assim, o proprietário pagou US $ 12.000 para o banco em interesse em ordem obter um terço desse montante excluído da tributação.

Matematicamente, gastando US $ 12.000 para reduzir a quantia de dinheiro que você pagará impostos em $ 4, 200 simplesmente não faz sentido. Pior ainda, uma avaliação honesta das economias reais da linha de fundo deve avaliar o valor da dedução padrão. A tabela abaixo fornece uma comparação.

Estado do Contribuinte	Dedução Padrão	Valor da Dedução Padrão no Suporte Fiscal de 35%	Valor de Dedução Hipotecária em US $ 12 000 de Interesse	Diferença de Fundo Entre Padrão Dedução e dedução hipotecária
Individual	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Chefe de família	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Casado	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Usando nosso exemplo de juros de $ 12,000, um casal na faixa de imposto de 35% receberia uma dedução padrão de US $ 11,600, que vale US $ 4,060 em pagamentos de impostos reduzidos. Se o casal detalhara suas deduções no Anexo A, a dedução da hipoteca chegaria a US $ 4 200. Mesmo sem uma dedução de juros de hipoteca, o contribuinte obteria o valor da dedução padrão. A diferença entre os dois - o valor adicionado pagando US $ 12.000 em dólares reais ao banco em juros hipotecários - é de US $ 140. (Não tomar a dedução padrão este ano pode poupar centenas de dólares. Confira Uma Visão Geral de Deduções Itemizadas para mais.)

Os contribuintes em estranhos fiscais mais baixos obtêm um benefício ainda menor. Um contribuinte que gastou US $ 12 000 em juros de hipoteca e pagando impostos a uma taxa de imposto de renda individual de 25% receberia apenas uma dedução fiscal de US $ 3 000. O "benefício" da dedução de juros da hipoteca é mostrado na tabela abaixo.

Estado do Contribuinte	Dedução Padrão	Valor da Dedução Padrão em 25% de Suporte Fiscal	Valor de Dedução Hipotecária em US $ 12 000 em Interesse	Diferença Geral Entre Padrão Dedução e dedução hipotecária
Individual	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3 000	$ 1, 550
Chefe de família	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3 000	$ 875
Casado	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3 000	$ 100

Colocando os números em maior contexto, o Centro de Política Fiscal relata que "o valor médio do MID (dedução de juros de hipoteca) aumenta de forma constante com renda de US $ 91, para aqueles com rendimentos anuais inferiores a US $ 40.000, para US $ 5, 459, para aqueles que ganham mais de US $ 250.000."Os dados mostram que uma dedução fiscal indiscutivelmente posta em prática para incentivar as compras domésticas não encoraja os indivíduos na margem entre o aluguel e a propriedade. Em vez disso, é usado mais pelos contribuintes que discriminam, que tendem a ser famílias de renda mais alta. Leia sobre as diferenças dos partidos políticos na ideologia fiscal e como isso pode afetar seu salário. Consulte Partes para impostos: republicanos versus democratas .)

Uma maneira melhor

Em vez de gastar grandes quantidades de dinheiro com juros por pouco, você será muito melhor pagando dinheiro pela sua nova casa. Uma compra em dinheiro irá economizar dezenas de milhares de dólares porque você não estará pagando juros. (Esta pode ser a maior dívida que você " Será que você deve se aposentar mais cedo ou mais tarde, em Pagar sua hipoteca .)

Claro, sempre há o argumento de que você poderia ganhar mais dinheiro pagando os juros e investindo o resto do seu dinheiro no mercado de ações. Parece um ótimo estratégia quando o mercado está subindo, mas os prognósticos que dão esse conselho estão longe de ser vistos quando o mercado de ações cai 40%, os valores das casas caem 40%, e seus conselhos de investimento deixam os proprietários devendo mais em suas hipotecas do que a casa vale.

Uma vez que não há investimento lá fora, isso garantirá melhores retornos do que o valor que você economizaria, evitando os pagamentos de juros, a escolha conservadora é clara. Evite fazer pagamentos de juros se puder. Pague a casa rapidamente se não puder.