Antes da crise das hipotecas de 2008-2009, comprar uma casa encerrada era uma proposição muito mais difícil. Os caçadores de imobiliário antes tinham que seguir os leilões colocados em tribunais ou peneirar relâmpagos de limalhas legais. Mas a onda de execuções hipotecárias provocada pela crise do subprime não só aumentou o número de propriedades disponíveis, mas tornou mais fácil encontrá-las e adquiri-las. De fato, o processo geralmente é semelhante à pesquisa de qualquer outro tipo de casa. Casas encerradas estão disponíveis em praticamente todos os mercados imobiliários em todo o país, proporcionando oportunidades tanto para proprietários quanto para investidores.

Como encontrar casas encerradas

Pode-se encontrar propriedades hipotecadas em periódicos e sites de serviços de lista múltipla (MLS), através de pesquisas imobiliárias online, escritórios bancários e sites e jornais locais. Existem muitos sites que agora se especializam em encontrar casas e propriedades que estão em execução de encerramento, como EUA-encerramento. com o HomePath de Fannie Mae. com. Algumas instituições financeiras, como o Bank of America, também oferecem páginas dedicadas a ajudá-lo a procurar uma casa encerrada. Nos serviços locais de listagem múltipla, as propriedades que estão sendo excluídas podem não ser destacadas por si mesmas; isso só pode ser indicado na descrição da propriedade.

Os credores estão cada vez mais vendendo seus ativos apreendidos através de agentes imobiliários, por isso não hesite em pedir a um corretor de imóveis oportunidades. Alguns agentes imobiliários ainda se especializam em propriedades de encerramento.

Mais especificamente, localizar uma casa encerrada depende de onde exatamente está no processo de encerramento: as propriedades ainda podem ser de propriedade do proprietário original (nas etapas anteriores, em caso de pré-encerramento e propriedades de venda a descoberto) ou por uma entidade como um banco ou o governo (nos últimos). Aqui estão cinco tipos de encerramento e abordagens para comprar.

1. Pre-Foreclosures
Uma propriedade está em pre-foreclosure depois que o credor de hipoteca notificou os mutuários que estão em falta, mas antes que o imóvel seja oferecido para venda em leilão. Se um proprietário pode vender a propriedade durante este período, ele ou ela poderá evitar processos de encerramento e seu efeito negativo sobre seu histórico de crédito e perspectivas de futuro (veja Obter uma hipoteca após falência e encerramento ). Como tal, alguns proprietários estão dispostos a negociar. Pre-foreclosures são tipicamente listados em edifícios de tribunais do condado e da cidade. Além disso, muitos recursos on-line, incluindo www. encerramento. com, lista propriedades que estão na fase pré-encerramento.

2. Vendas curtas
As vendas a descoberto ocorrem quando o credor está disposto a aceitar menos do que o devido em uma hipoteca. Os mutuários não necessariamente precisam estar em falta dos pagamentos da hipoteca para que um credor aceite uma venda curta; no entanto, eles geralmente precisam provar algum tipo de dificuldades financeiras, como a perda de um emprego, o que provavelmente resultará em inadimplência.Muitas vezes, a residência em questão está subaquática, o que significa que vale menos que o saldo pendente da hipoteca. Para se qualificar como uma venda curta, o credor deve concordar em "vender a propriedade curta", aceitando menos do que é devido, e a casa deve estar listada para venda. Essas propriedades são geralmente anunciadas como vendas curtas "pendentes de aprovação do banco".

A compra de uma propriedade de venda curta é mais do que a mesma que uma compra tradicional, mas o idioma nos contratos será diferente, especificando que os termos estão sujeitos à aprovação do credor. Um banco pode levar vários meses para responder a uma oferta de venda curta, pelo que o processo pode demorar consideravelmente mais do que uma compra tradicional. Muitos sites imobiliários, incluindo empresas individuais ou serviços de listagem, oferecem a opção de pesquisa por venda curta.

3. Sheriff Sale Auctions
Um leilão de venda de xerife ocorre depois que o credor notificou o mutuário do incumprimento e permitiu um período de carência para que o mutuário atinja os pagamentos da hipoteca. Um leilão foi projetado para o credor obter rapidamente o reembolso do empréstimo em falta. Esses leilões geralmente ocorrem nos departamentos de um tribunal, administrados pelas autoridades locais responsáveis ​​pela aplicação da lei. A propriedade é leilada para o melhor postor em um local, data e hora anunciados publicamente. Esses avisos podem ser encontrados em jornais locais e em muitos locais on-line, realizando uma pesquisa para "leilões de venda de xerife".

4. Propriedades do banco
Propriedades que não vendem no leilão retornam ao banco; ou seja, eles se tornaram propriedades de propriedade real (REO). Geralmente são gerenciados pelo departamento de REO do banco, que mantém uma listagem das propriedades do banco. Fontes online como www. realtytrac. tem listas extensas que podem ser pesquisadas por cidade, estado ou código postal.

5. Propriedades do governo
Algumas casas são compradas com empréstimos garantidos pela Federal Housing Administration (FHA) ou pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA). Quando essas propriedades entram em encerramento, são recuperadas pelo governo e vendidas por corretores que trabalham para o governo. Um corretor registrado pelo governo deve ser contatado para comprar uma propriedade pública. Os compradores podem pesquisar tais propriedades em www. Hud. gov (clique em "TOPIC AREAS" e selecione "Homes for Sale").

Por que as casas hipotecadas são mais baratas

O maior ponto de venda de casas impedidas é, é claro, o preço marcado - muitas vezes significativamente menor de outras propriedades similares na mesma área (conhecidas como comparáveis ​​ou comps, no corretor -falar). A maioria das execuções hipotecárias são vendidas a 5% abaixo do valor de mercado, pelo menos, com descontos ainda maiores em certas regiões. Os compradores também podem aproveitar as economias adicionais com benefícios, como pagamentos reduzidos, taxas de juros mais baixas ou a eliminação das taxas de avaliação e certos custos de fechamento.

O que os torna um acordo? Se a residência estiver no pré-encerramento ou estágio de venda curta, seus proprietários estão em um vínculo financeiro - eles precisam de dinheiro. E o tempo não é do seu lado: eles têm que descarregar a propriedade e obter o que podem enquanto podem, para que não a percam completamente.Em suma, esses vendedores não estão exatamente negociando a partir de uma posição de força. Embora pareça cruel tirar proveito do infortúnio dos outros, os compradores podem se beneficiar.

Eles podem se beneficiar ainda mais se a propriedade realmente tiver sido apreendida. O escritório do xerife não está interessado em pendurar em uma casa; os bancos não querem estar no negócio do proprietário. As instituições financeiras normalmente querem livrar-se de propriedades hipotecadas prontamente (por um preço razoável, é claro - eles têm que responder aos investidores e auditores que fizeram todas as tentativas de recuperar tanto quanto possível o montante do empréstimo original). Mais uma vez, isso beneficia os compradores.

Finalmente, as casas encerradas são geralmente vendidas na condição de "como está" - se houver danos, os reparos não fazem parte da equação - e, como os amantes do carro usado e do mobiliário antigo sabem, "como está", se traduz em um desconto. Claro, "como está" pode ser uma espada de dois gumes, como discutiremos a seguir.

Riscos de compra de casas hipotecadas

Propriedade Problemas

Embora ele carregue um desconto compensatório, "como está" a condição pode ser bastante sombrio. Se a casa ainda está sendo ocupada pelos proprietários, muitas vezes é mal mantida - afinal, se as pessoas não conseguem pagar os pagamentos da hipoteca, eles provavelmente estão atrasados ​​em pagar a manutenção regular também, para não mencionar grandes reparos. Além disso, algumas pessoas que enfrentam ou forçam a execução hipotecária são amargas e tiram suas frustrações em sua casa antes que o banco reintegre. Isso geralmente envolve a remoção de aparelhos e acessórios e, às vezes, até o vandalismo definitivo.

Se a propriedade já foi recuperada, a situação poderia ser ainda pior. O crime é uma grande preocupação com as casas vagas. Os gramados desgastados e os telhados dilapidados anunciam aos ladrões que o lugar está vazio. Muitos desses oportunistas roubam a casa de tubos de cobre, fiação de cobre, eletrodomesticos e acessórios. A casa vaga também pode se tornar um íman para promoções de drogas, prostituição e crimes violentos. As comunidades pobres são especialmente atingidas porque têm menos recursos para fazer melhorias em comparação com residentes em áreas mais afluentes. Mesmo sem o elemento do crime, as casas que permaneceram dormentes por meses ou mesmo anos provavelmente foram expostas aos elementos e, portanto, têm um risco substancial de algum tipo de dano: mofo, encanamento prejudicado, podridão de madeira, térmitas - coisas que exigem desembolsos substanciais para consertar, tornando o preço mais barato de uma pechincha. Algumas instituições financeiras farão manutenção básica em suas propriedades REO, como inverno. Mesmo assim, eles desautorizam qualquer responsabilidade pela condição atual da propriedade, nem farão reparos antes de serem vendidos. Claro, um relatório de inspeção domiciliar pode revelar muitos problemas potenciais, e um empreiteiro geral pode fornecer estimativas de reparos. Infelizmente, os compradores em leilão muitas vezes não têm a chance de inspecionar suas propriedades antes da compra, o que significa que você pode encontrar qualquer número de surpresas desagradáveis ​​em sua casa depois de assinar a linha pontilhada.(Para mais, veja As armadilhas da compra de uma casa de encerramento .)

Custos ocultos

Junto com obras imprevistas de reparação e renovação, inadimplências, tais como impostos atrasados ​​e ônus (quais propriedades de leilão geralmente se anexaram para eles, seja pelo IRS ou pelo estado ou outros credores) pode adicionar custos adicionais para uma casa de outra forma desejável. Seja qual for o devido, o governo deve primeiro ser pago e liquidado antes que o processo de compra possa avançar. Isto aplica-se principalmente às propriedades que são leiloadas; um banco sempre pagará quaisquer ônus anexados ao imóvel antes de revendê-lo para outra parte.

Os licitantes em leilão devem pagar suas propriedades em dinheiro no momento da compra: Nenhum financiamento é permitido. Então, certifique-se de comprar sua casa de pechinchas não deixa seu dinheiro pobre.

Processo lento

As complicações anteriores geralmente significam muita papelada. Normalmente, as execuções hipotecárias terão uma série de documentos adicionais que devem ser concluídos para se preparar para o encerramento, o que nem sempre é tão oportuno. Se é uma situação de venda curta, o credor do proprietário deve aprovar o negócio e isso pode demorar um pouco, como mencionado anteriormente. O dano grave encontrado na casa pode resultar em uma menor avaliação domiciliar, o que pode afetar a capacidade do comprador de garantir um empréstimo. Alguns credores não emprestarão abaixo de um determinado valor em dólares porque o potencial de lucro em um empréstimo menor não vale o risco.

Enquanto você pensaria que um banco estaria ansioso para descarregar uma residência recuperada, os tempos de resposta entre o banco e outras partes envolvidas podem ser lentos com propriedades REO também. A quantidade de tempo que leva para obter uma resposta em seu lance pode variar amplamente; se o banco que detém sua propriedade estiver inundado com execuções hipotecárias, então pode demorar muito mais para que o banco processe sua solicitação. Espera-se que os bancos com atrasos substanciais demorem até 90 dias para responder a uma oferta. Se você planeja financiar a compra, você seria sábio gastar o tempo que obteve pré-aprovação para uma hipoteca.

Competição

Tal como acontece com qualquer mercado, sempre que houver uma chance de adquirir algo com um desconto a partir da taxa, a demanda aumentará. Assim, o aumento do interesse e da concorrência - não apenas de potenciais ocupantes, mas de investidores e de profissionais de flip - são inevitáveis ​​quando se lida com propriedades valiosas que valem a pena. Muitas vezes, uma casa encerrada pode ser apreciada atrativamente abaixo das outras casas na área circundante, mas quando a palavra sai, inúmeras ofertas podem entrar rapidamente e uma guerra de licitação acontece. Então, o que antes era uma casa com baixo preço em um ótimo bairro pode se tornar rapidamente uma propriedade dispendiosa.

Os potenciais compradores de casas encerradas podem ser sábios para enviar lances em vários imóveis ao mesmo tempo, porque é possível que os compradores concorrentes garantam uma propriedade com uma oferta maior ou uma oferta em dinheiro. Mas não se desanime se alguém superar sua oferta para uma propriedade particular; Verifique periodicamente para ver se ele reaparece no inventário do banco. As promoções de encerramento tendem a cair com bastante frequência.

Comprar uma casa encerrada

Se comprar de um banco, você precisará aprimorar suas habilidades de barganha e iniciar o processo com uma oferta lowball na propriedade que deseja. Os bancos que acumularam estoques consideráveis ​​de propriedades hipotecadas serão mais inclinados a negociar o preço; Quanto mais tempo que o banco tenha mantido a propriedade, maior será a probabilidade de considerar seriamente as ofertas mais baixas, especialmente nas propriedades que foram realizadas por longos períodos de tempo. Portanto, você provavelmente deve fazer sua oferta inicial a um preço que seja pelo menos 20% abaixo do preço atual do mercado, ou talvez ainda mais, se a propriedade que você está oferecendo estiver localizada em uma área com alta incidência de execuções hipotecárias.

Se você pode pagar o imóvel e as renovações necessárias em dinheiro, você está em uma posição invejável. É por isso que alguns compradores decidem juntar-se com investidores externos que podem ajudá-los na frente e compartilhar quaisquer lucros quando a casa vai no bloco de venda mais uma vez. Na verdade, os acordos de caixa representam uma parte considerável das vendas da REO.

Opções de financiamento para casas hipotecadas

Você pode usar uma hipoteca para comprar uma propriedade REO, embora os credores privados tendem a estar preocupados com o financiamento de contratos de encerramento. No entanto, duas opções de financiamento estão disponíveis para aqueles que qualificam - 203 (k) empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) e o programa HomeSteps através do Freddie Mac, uma das empresas patrocinadas pelo governo que recompram hipotecas.

203 (k) Empréstimos

A FHA projetou suas hipotecas de 203 (k) para ajudar a atenuar as preocupações dos bancos que de outra forma se afastariam do REO de alto risco. compras. Ao cobrar aos mutuários um prêmio de seguro de hipoteca, eles são capazes de garantir empréstimos feitos por credores privados que participam do programa.

Para os mutuários, uma das grandes vantagens é a capacidade de financiar a compra da casa, além de todos os reparos necessários, em uma única hipoteca. A versão mais básica, um empréstimo simplificado de 203 (k), é destinado a reparos limitados que não requerem planos de engenharia ou arquitetônicos. Os indivíduos podem emprestar até US $ 35.000 acima do preço de venda da casa para cobrir remédios básicos, como eletrodomésticos novos, tapume e janelas.

Com correções mais extensas, como a construção de uma adição ou o tratamento de danos estruturais, um empréstimo tradicional de 203 (k) geralmente é a melhor opção. Ao contrário da variante simplificada, os proprietários devem retirar pelo menos US $ 5 000; o valor máximo é baseado nos limites da FHA para cada município. Além disso, você precisa pagar por um consultor independente para inspecionar a propriedade e verificar se o trabalho atende às diretrizes do programa.

Uma desvantagem adicional para esses empréstimos é o preço. Além de pagar o seguro de hipoteca, os mutuários geralmente pagam taxas de juros que são um quarto de ponto percentual maior que as de empréstimos convencionais. Eles também podem ter que ganhar mais de um ou dois pontos, que são taxas iniciais que valem cada uma 1% do valor principal.

Figura 1. Uma comparação entre empréstimos tradicionais 203 (k) e a versão simplificada.

(Fonte: site do Bank of America)

HomeSteps

O Freddie Mac fornece liquidez ao mercado hipotecário comprando empréstimos de bancos, agrupando-os e vendendo-os a investidores como títulos. Com o HomeSteps, a organização - por meio de seus parceiros privados de empréstimos - oferece financiamento especial para aqueles que querem comprar apenas os imóveis que ele possui. HomeSteps está atualmente disponível apenas nos seguintes estados: Alabama, Flórida, Geórgia, Illinois, Kentucky, Carolina do Norte, Carolina do Sul, Tennessee, Texas e Virgínia.

Se você morrer em um desses estados, o HomeSteps possui alguns benefícios significativos. O principal entre eles é que você não precisa comprar um seguro de hipoteca, o que o distingue de 203 (k) empréstimos. Isso só pode salvar centenas de compradores, mesmo milhares, de dólares ao longo da hipoteca. Além disso, uma hipoteca HomeSteps não requer uma avaliação na origem, o que pode ser um obstáculo importante para aqueles que procuram um empréstimo convencional.

Os compradores podem encontrar uma lista de propriedades unifamiliares, condomínios e multi-familiares no site HomeSteps.

A linha inferior

Na superfície, as casas encerradas podem parecer extremamente atraentes. No entanto, os custos podem ser extremamente imprevisíveis e os danos subjacentes podem tornar a propriedade indesejável. O processo de compra é muitas vezes lento, o que pode estimular pensamentos nas mentes dos compradores, enquanto a forte demanda por seduzir propriedades hipotecadas pode afastar alguns compradores esperançosos.

Com todo isso, as casas encerradas podem acabar sendo ofertas incríveis. Os compradores têm a oportunidade única de pagar valor abaixo do mercado para casas que não estarão disponíveis para elas em circunstâncias normais. Se houver poupanças no lado da aquisição, melhora a probabilidade de o comprador perceber a apreciação de seu bem e um ganho em seu investimento se ele vender, no futuro.

Se feito de forma responsável, a compra de uma casa encerrada pode permitir que um comprador colhe uma miríade de benefícios por muitos anos.