Na sequência da crise da habitação, as condições pareciam justas para os compradores estrangeiros na esperança de engolir o principal património imobiliário de U. S. As casas estavam vendendo a preços atraentes, e o dólar era relativamente acessível. No entanto, ao longo dos últimos anos, as coisas ficaram mais difíceis para os investidores estrangeiros. Os preços imobiliários residenciais estão em todo o país em torno de 35% desde 2012, e o dólar continua a ganhar força em relação a uma série de moedas-chave, aumentando ainda mais o preço que os estrangeiros têm de pagar pelas casas da U. S.

Esses fatores tornam mais difícil para os estrangeiros montar o dinheiro para casas em cidades mais favorecidas, como Nova York e São Francisco. Como o Wall Street Journal relatou recentemente, mais estrangeiros estão buscando retirar empréstimos nessas propriedades, apesar dos desafios que acompanham os empréstimos dos bancos da U. S. (Para mais, veja Por que New York Luxury Real Estate teve um ano ruim .)

Como ser um comprador estrangeiro é diferente

Para não-U. Os residentes de S. que procuram possuir uma casa de investimento, há uma série de fatores a considerar se eles estão considerando uma hipoteca

1. Não Fannie e Freddie. O maior obstáculo é que os gigantes da hipoteca, como Fannie Mae e Freddie Mac, não comprarão seus empréstimos do credor. Como essas entidades possuem ou garantem a maioria dos empréstimos habitacionais americanos, que coloca os investidores em uma pitada. Para complicar ainda mais as questões, muitos bancos desconfiam de manter essas hipotecas em seus próprios livros, porque é mais difícil rastrear mutuários inadimplentes no exterior.

2. Hipotecas com preços mais elevados. Muitos bancos, incluindo algumas instituições de grandes nomes, emprestarão a estrangeiros que vivem fora da U. S. Em vez de depender de hipotecas convencionais, eles oferecem empréstimos não conformes com suas próprias diretrizes de subscrição. Por exemplo, o HSBC oferece até US $ 3 milhões de financiamento a investidores internacionais com a documentação necessária.

3. Um adiantamento maior. Mas aqui está o kicker: você provavelmente terá que pagar um adiantamento mínimo muito maior para compensar seu maior risco de crédito. Os credores geralmente pedem que você aumente 30% ou mais do preço de venda antes de estender um empréstimo. Embora seja muito dinheiro para colocar na frente, é muito mais fácil do que pagar todo o dinheiro, o que cerca da metade dos compradores imobiliários estrangeiros fazem.

4. Um processo de aprovação mais difícil. Outro aspecto que é diferente para não-U. S. cidadãos é a verificação de renda e crédito. O processo é mais complicado para aqueles que vivem fora do país, pois eles não possuem formulários de impostos americanos ou um histórico de crédito doméstico. Os credores geralmente solicitarão extratos bancários e declarações fiscais arquivadas no país de origem do requerente.Em vez de um relatório de crédito, eles às vezes solicitarão vários meses de declarações de cartão de crédito para analisar seus hábitos de empréstimos.

5. Demora mais tempo. O processo pode demorar um pouco mais do que os residentes, que é uma das razões pelas quais faz sentido se candidatar através de um banco que tenha presença tanto no seu país de origem como nos EUA. Isso pode não só acelerar o processo de subscrição, mas em alguns casos também resulta em taxas mais favoráveis ​​do que os estrangeiros de outra forma veriam.

6. Alternativas mais baratas para todo o dinheiro. Dado os obstáculos envolvidos com a obtenção de um empréstimo, muitos investidores estrangeiros decidem pagar em dinheiro por imóveis residenciais. Mas com os preços subindo, mais deles estão começando a olhar para partes mais acessíveis do país.

Investidores estrangeiros compraram US $ 102. 6 bilhões de imóveis residenciais da U. S. entre abril de 2015 e março de 2016, uma queda de pouco mais de 1% em relação ao ano anterior, de acordo com a Associação Nacional de Agentes Imobiliários. No entanto, o número de propriedades que compraram realmente aumentou cerca de 3% em relação ao mesmo período, indicando que eles estão acumulando casas menos caras.

Enquanto Nova York e a Califórnia continuam a ser lugares populares para comprar uma casa - juntos representam 19% das transações no exterior - mais atividade está ocorrendo onde as propriedades são mais baratas. Em 2015, a Flórida representou 22% das vendas para compradores estrangeiros, enquanto o Texas eo Arizona compreendiam 10% e 4%, respectivamente. (Para mais, veja New York City Real Estate: A Safe Haven? )

A linha inferior

À medida que o mercado de ações continua a falhar, os estrangeiros não residentes continuam a ver o mercado imobiliário dos EUA como um ótimo lugar para estacionar o seu dinheiro. No entanto, agora que os preços estão em alta e o dólar continua forte, mais precisam de financiamento para aproveitar as propriedades mais atraentes.