Se houver algo que aprendemos com o colapso do subprime de 2008 e crash de 1987, é que todos devemos proceder com cautela ao pedir dinheiro para comprar ou refinanciar uma casa. O tipo de hipoteca que você escolhe pode significar a diferença entre um dia de possuir sua casa diretamente ou encontrar-se no meio de um encerramento ou mesmo uma falência. Neste artigo, discutiremos os tipos de hipotecas com os quais as pessoas geralmente têm problemas e explicamos por que eles são uma má idéia quando comparados com o mutuário errado.

Tutorial: Investimento imobiliário

O que faz uma hipoteca arriscada? Por causa da crise da habitação, muitos de nós acreditamos que certos tipos de hipotecas são inerentemente arriscados. No entanto, os especialistas em hipotecas dirão que uma hipoteca arriscada é realmente um produto de empréstimo que não é compatível com a capacidade de reembolso do mutuário. (Dê uma olhada nos fatores que causaram que este mercado se incendie e queimar, confira O Combustível que Fed O Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, vice-presidente da HSH Associates, concorda, dizendo: "acredite ou não, os produtos disponíveis [em torno de 2009] não eram especialmente arriscados, para o público certo". O problema era que certos tipos de hipotecas estavam sendo combinados com os devedores errados, e os credores estavam dizendo aos mutuários: "você sempre pode refinanciar". Isso pode ter parecido verdade quando os preços das casas aumentaram há anos, mas não é verdade quando os valores domiciliares estão em declínio.

As estatísticas do mercado imobiliário logo após a crise de 2008-2009 apoiam essas afirmações. De acordo com o National Delinquency Survey da Mortgage Bankers Association, no segundo trimestre de 2010, os tipos de empréstimos com a maior porcentagem de encerramento iniciaram hipotecas de taxa ajustável de subprime (ARM), que teve uma taxa de início de exclusão de 3. 39%. Os ARMs, com suas taxas de juros em mudança, são um produto hipotecário particularmente arriscado para os mutuários com situações financeiras menos do que ideais.

Em comparação, a pesquisa relatou que os empréstimos de VA tinham uma taxa de início de encerramento de 0,70%, empréstimos fixos preferenciais 0,71%, empréstimos da FHA 1. 02%, ARMs principais 1. 96% e empréstimos fixos subprime 2. 3%. Esses dados indicam que qualquer tipo de hipoteca pode ser uma má idéia para um mutuário subprime, e que mesmo os mutuários principais podem entrar em problemas se não entenderem ARMs.

Na verdade, mesmo as hipotecas de taxa fixa podem prejudicar os mutuários. Vejamos nosso primeiro tipo de hipoteca arriscado.

1. Hipotecas de taxa fixa de 40 anos

Os mutuários com hipotecas de taxa fixa podem ter uma baixa taxa de encerramento, mas isso não significa que as hipotecas de taxa fixa sejam sempre uma boa idéia. A hipoteca de taxa fixa de 40 anos é um desses produtos porque quanto mais você pedir dinheiro emprestado, mais interesse você paga. Digamos que você deseja comprar uma casa de US $ 200.000, com um adiantamento de 10%. O montante que você precisará emprestar é de US $ 180.000 (US $ 200.000 menos US $ 20.000).

A uma taxa de juros de 5%, aqui estão os pagamentos mensais e o valor total que você pagará pela casa em vários termos se você mantiver o empréstimo por sua vida:

Termo

Taxa de juros > Pagamento mensal	Custo de vida (incluindo adiantamento)	Principal (incluindo adiantamento)	Total de juros pagos	15 anos	5. 0%
$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200 000	$ 76, 217. 14	20 anos	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 anos	5. 0%
$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 anos	5. 0%
$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Figura 1: Juros e principal pagos em uma hipoteca em vários termos (anos).	O gráfico acima é uma comparação simplificada. Na realidade, a taxa de juros será mais baixa para o empréstimo de 15 anos e maior para o empréstimo de 40 anos. Aqui está uma comparação mais realista:
Termo

Taxa de juros

Pagamento mensal	Custo de vida (incluindo adiantamento)	Principal	(incluindo o adiantamento)	Total de juros pagos > 15 anos 4. 5%	$ 1, 376. 99
$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 anos	5. 0%	$ 1, 187. 92
$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 anos	5. 2%	$ 988. 40
$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 anos	5. 8%	$ 965. 41
$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Figura 2: Juros e principal pagos em uma hipoteca em vários termos (anos) e taxas de juros.	Como você pode ver na Figura 2 acima, a hipoteca de 40 anos é 0. 6% maior em juros, e ele irá baixar sua fatura mensal em apenas US $ 23, de $ 988 para US $ 965. No entanto, custará-lhe um adicional de US $ 107, 570. 82 durante a vida do empréstimo. A maioria das pessoas não pode dar ao luxo de jogar fora desse tipo de dinheiro. Tirar uma hipoteca de 40 anos aumenta o risco de não ter o suficiente para a aposentadoria, não podendo pagar a educação universitária de seus filhos ou qualquer outro cenário. Na melhor das hipóteses, você está renunciando a US $ 107, 570. 82 que você poderia ter gasto em férias, eletrônicos, jantares legais e outras despesas divertidas. Quem quer fazer isso?	2. Hipotecas de taxa ajustável
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) têm uma taxa de juros fixa para um curto prazo inicial que pode variar de seis meses a 10 anos. Essa taxa de juros inicial, chamada de taxa teaser, geralmente é menor do que a taxa de juros em um empréstimo fixo de 15 ou 30 anos. Após o termo inicial, a taxa se ajusta periodicamente - que pode ser uma vez por ano, uma vez a cada seis meses ou mesmo uma vez por mês.

"Qualquer empréstimo que tenha uma taxa de juros fixa por um período menor do que o prazo do empréstimo está executando um enorme risco de taxa de juros", diz o corretor de imóveis da Califórnia, Greg Cook, da First Time Home Buyer Network.

O risco de taxa de juros é o risco de que, se as taxas de juros aumentam, os pagamentos mensais sob um ARM se tornarão mais caros e, em alguns casos, é uma despesa que o proprietário não pode pagar. O elemento de imprevisibilidade que vem com ARMs é um problema para muitas pessoas, especialmente se eles estão em uma renda fixa ou não esperam que seus rendimentos aumentem.

Os ARMs tornam-se ainda mais arriscados se você tiver uma hipoteca enorme, simplesmente porque quanto maior for seu principal, mais uma mudança na taxa de juros afetará seu pagamento mensal.

Dito isto, Mary Tootikian, processadora e subscritora de hipotecas experientes e autor do livro "Atordoado na América", ressalta que "historicamente, as pessoas não ficam em suas casas ou suas hipotecas por mais de cinco a sete anos. Portanto, por que pagar uma taxa mais alta [por um] empréstimo fixo de 30 anos quando uma hipoteca de taxa mais baixa fará? "

Também é importante notar que uma taxa de juros ajustável pode ajustar-se para baixo, diminuindo o pagamento mensal. Isso significa que os ARMs podem ser uma boa escolha se você espera que as taxas de juros diminuam no futuro. Claro, você não pode prever o futuro. (Ambos os tipos de hipotecas têm vantagens e desvantagens dependendo das suas necessidades financeiras e perspectivas. Para mais informações, leia

Mortgages: Taxa fixa versus Taxa ajustável

.)

3. Hipotecas somente para juros Com uma hipoteca de juros (IO), o mutuário paga apenas os juros sobre a hipoteca para o primeiro por cinco a 10 anos, permitindo um menor pagamento de hipoteca mensal durante esse período. Isso torna as hipotecas exclusivas de interesse atraentes para alguns investidores imobiliários que serão proprietários de uma casa apenas por um curto período de tempo e querem reduzir seus custos de transporte. As hipotecas de IO também podem ser boas para pessoas que ganham uma renda irregular e as pessoas que têm potencial significativo de aumento de renda no futuro, mas apenas se forem disciplinadas o suficiente para fazer pagamentos mais altos quando eles podem se dar ao luxo de fazê-lo.

A desvantagem é que a taxa de juros em uma hipoteca de IO tende a ser maior do que a taxa que você pagaria em uma hipoteca de taxa fixa convencional porque as pessoas não pagam em empréstimos com juros mais frequentemente. (Estes empréstimos podem ser benéficos, mas para muitos mutuários, eles apresentam uma armadilha financeira. Saiba mais em Hipotecas de interesse: Home Free ou Homeless?

)

Além disso, se você não é financeiramente sofisticado o mutuário, as hipotecas somente para juros podem ser extremamente arriscadas para uma ou mais das seguintes razões: Você não pode pagar os pagamentos mensais significativamente maiores quando o período de juros termina. Neste momento, você ainda estará pagando juros, mas você também estará pagando o principal por um período mais curto do que seria com um empréstimo de taxa fixa. Você não pode refinanciar porque você tem pouco ou nenhum patrimônio na casa.

Você não pode vender porque você tem pouca ou nenhuma equidade em casa e os preços das casas diminuíram, colocando você debaixo d'água.

• Os mutuários que mantêm o empréstimo somente para a vida do empréstimo pagarão significativamente mais juros do que teriam com uma hipoteca convencional.
• Dependendo de como o empréstimo está estruturado, você pode enfrentar um grande balão de pagamento do principal no final do prazo do empréstimo.
• Se você é um mutuário que não é um bom candidato para um empréstimo de IO, qualquer um desses problemas pode fazer você perder a casa no pior dos casos. Em um cenário um pouco menos ruim, o empréstimo IO poderia simplesmente custar-lhe muito mais do que você realmente precisa pagar para ser um proprietário.
• 4. ARMs de interesse somente
• Com alguns empréstimos somente para juros, chamados ARMs de juros, a taxa de juros não é corrigida, mas pode subir ou diminuir com base nas taxas de juros do mercado. Essencialmente, o ARM somente de interesse leva dois tipos hipotecários potencialmente arriscados e os combina em um único produto.

Aqui está um exemplo de como este produto pode funcionar. O mutuário paga apenas juros, a uma taxa fixa, nos primeiros cinco anos. Então, para os próximos cinco anos, o mutuário continua a pagar apenas juros, mas a taxa de juros ajusta anualmente com base nas taxas de juros do mercado, o que significa que a taxa de juros do mutuário pode subir ou diminuir. Em seguida, para o restante do prazo do empréstimo, digamos, 20 anos, o mutuário reembolsará um montante fixo de principal por mês acrescido de juros mensais a uma taxa de juros que muda anualmente.

Muitas pessoas simplesmente não têm os meios financeiros ou emocionais para resistir à incerteza que vem com ARMs apenas de interesse. (Para mais check out Opção de pagamento ARMs: Uma bomba de tempo de tiquetaque

)

5. Down Down Payment Loans Parece de baixo risco apenas colocar 3. 5% para baixo porque você não está se despedindo com muito dinheiro. E de fato, os empréstimos da VA e os empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA), que possuem requisitos de adiantamento de 0% e 3. 5%, respectivamente, possuem algumas das menores taxas de início de encerramento. O problema de fazer um baixo pagamento inicial é que se os preços das casas caírem, você pode ficar preso em uma situação em que você não pode vender ou refinanciar. Se você tiver dinheiro suficiente no banco, você pode comprar-se fora de sua hipoteca, mas a maioria das pessoas que baixam pagamentos baixos em suas casas não tem reservas de caixa significativas.

A linha inferior Embora a maioria dos empréstimos que alguns credores hipotecários considerem ser verdadeiramente de alto risco, como o ARM, exclusivo do interesse, não estão mais no mercado, ainda existem muitas maneiras de acabar com uma hipoteca ruim se você se inscrever para um produto que realmente não é certo para você. (Veja também

Autônomo? 5 Passos para marcar uma hipoteca

.)