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O lucro operacional líquido, ou NOI, é uma métrica projetada para investidores imobiliários comerciais. Toda análise de propriedade realizada para uma propriedade de fluxo de caixa inclui uma figura NOI, mas muitos investidores imobiliários ignoram ou mal entendem. Simplificando, o NOI mostra o quanto o fluxo de caixa real está disponível para pagar a hipoteca sobre a propriedade, o que é um conceito muito importante.

Resultado operacional líquido

O NOI de uma propriedade é igual a todas as rendas de aluguel, menos taxas de administração de imóveis, reparos e manutenção, custos de seguros, impostos e outras despesas de propriedade padrão. É igual ao montante da renda que o proprietário pode reclamar antes de fazer o pagamento da hipoteca.

Por exemplo, suponha que um investidor compre uma propriedade imobiliária e encontre um inquilino. O aluguel gera $ 1, 500 por mês. O investidor não guarda todos os $ 1, 500; ele precisa pagar as despesas de propriedade. Suponha que os reparos sejam iguais a US $ 100, os impostos são iguais a US $ 200, o seguro é de US $ 75 e a manutenção padrão é de US $ 125. O valor restante de US $ 1 000 é o lucro operacional líquido da propriedade.

Importância do NOI

Os investidores devem se preocupar com NOI porque afeta os valores do mercado imobiliário, os custos de financiamento e uma série de decisões do período de retenção. Por exemplo, o valor de mercado é freqüentemente influenciado pela capitalização, ou "taxa", taxa. Uma taxa de cap máximo pode ser calculada dividindo o preço de venda pela NOI.

Os valores justos do mercado também podem ser determinados por taxas de captação competitivas. Se o NOI anual para a propriedade do investidor é de US $ 12.000, e propriedades similares foram vendidas com uma taxa de cap de 10%, então a propriedade pode ser avaliada em US $ 120.000.

Os credores são particularmente conscientes do NOI porque querem garantir que o investidor possa cumprir as obrigações mensais das hipotecas. Se o NOI de US $ 1 000 por mês vier junto com um pagamento de hipoteca de $ 1, 100, o investidor provavelmente terá dificuldades com o financiamento.