Uma hipoteca de interesse único (IO) é um empréstimo complicado que não é adequado para todos. Primeiro, você deve entender como seu pagamento será diferente entre o período de juros e o período totalmente amortizado (quando você paga juros e principal). Além disso, você também deve ter em conta a forma como a taxa de juros do empréstimo mudará ao longo do tempo, já que a maioria dos empréstimos exclusivos de hoje também são hipotecas de taxa ajustável (ARMs).

Uma vez que você entende como eles são construídos ( Como ajudará o empréstimo de juros únicos ), você pode avaliar se o risco envolvido é adequado para sua situação e temperamento.

Aqui está uma visão geral sobre quem deve considerar uma hipoteca somente de interesse e quem deve evitá-los.

Considere um, se …

Um empréstimo único para juros pode ser adequado para você se você se formou recentemente e espera que seus ganhos saltem significativamente em alguns anos - a tempo de efetuar o maior pagamento de principal e juros quando o empréstimo O período de interesse somente termina. Se você estiver confortável com o risco de que sua renda não possa aumentar a maneira que você espera, retirar um empréstimo único para juros pode ajudá-lo a comprar a casa que você realmente quer agora, em vez de comprar uma casa inicial que você deseja mover em poucos anos. Você evitará o incômodo e os custos de transação associados com a obtenção de duas hipotecas e a venda de uma casa.

Um empréstimo de juros também pode ter sentido se sua renda for irregular e você quiser flexibilidade para pagar mais (ou seja, pagar algum principal) em meses em que sua renda é maior e paga menos ( apenas interesse) em meses em que sua renda é menor. Mas se você for disciplinado, você pode gerenciar suas flutuações de renda com menos risco, levando um empréstimo de taxa fixa totalmente amortizante, como uma hipoteca de 30 anos, e deixando de lado sua receita extra em uma conta de poupança que você usa para fazer seus pagamentos em meses quando o fluxo de caixa é apertado. Totalmente amortizado significa que cada pagamento inclui principal e interesse, então, se você efetuar seus pagamentos conforme previsto, o empréstimo será liquidado no final do prazo.

Se você estiver confortável com a arbitragem, você poderia investir o dinheiro que teria colocado em relação ao principal em uma hipoteca totalmente amortizante e tentar sair antes da sua taxa de hipoteca usando apenas um interesse hipoteca. Se sua taxa de hipoteca é de 3% e você pode ganhar 8% no mercado de ações, você virá para frente em 5% (a diferença real pode variar dependendo da sua situação fiscal). Mas a maioria dos investidores ganhou desempenho inferior às médias do mercado, então, a menos que você tenha um histórico comprovado e a disciplina para não vender quando o mercado estiver em baixa, você provavelmente perderá com essa estratégia.

Um empréstimo somente para juros também pode ser uma ferramenta para gerenciar o fluxo de caixa se você comprar uma casa que precisa de grandes reparos. Você pode usar o dinheiro que você colocaria no capital da hipoteca nos primeiros anos para consertar o imóvel e, em seguida, começar a reembolsar o principal quando terminar.

Normalmente, uma hipoteca única para juros é boa para os mutuários que sabem que só ficarão em casa por um tempo limitado ou investidores imobiliários que procuram vender em alguns anos, diz Yael Ishakis, vice-presidente de First Meridian Mortgage em Brooklyn, NY, e autor do livro The Complete Guide to Purchasing a Home.

Quando eles não são uma boa idéia

Se você está usando um empréstimo exclusivo para comprar mais casa do que você pode pagar agora com a esperança de poder pagar mais tarde ou refinanciar antes do interesse - O único período acaba, você está tendo um grande risco, dizem os credores. Além disso, ao contrário dos anos da bolha imobiliária, você não pode se qualificar para uma hipoteca de juros somente com base na sua capacidade de fazer os pagamentos somente para juros; você deve se qualificar com base na sua capacidade de fazer os pagamentos mais elevados de capital e juros mais tarde.

Assim como os empréstimos sem juros podem ter sentido para os mutuários que esperam que seus rendimentos aumentem, eles não fazem sentido para os mutuários que não esperam que seus rendimentos aumentem, como os aposentados. "Um empréstimo de interesse apenas é uma má idéia - uma idéia terrível - para alguém com renda fixa", diz Casey Fleming, um oficial de empréstimo com a C2 Financial Corp em San Diego e autor do The Loan Guide: Como obter a melhor hipoteca possível . "Uma vez terminado o período de juros, o empréstimo deve ser reformado e o salto para o pagamento totalmente indexado é enorme. "(Para mais informações, veja Motivando sua aposentadoria com uma hipoteca .)

Muitos mutuários pretendem usar um empréstimo somente para juros como uma ferramenta de curto prazo que eles vão sair ao vender ou refinanciar antes o período do interesse somente termina. Se não é você, pense duas vezes. Ishakis diz que qualquer pessoa que não tenha uma estratégia de saída não deve considerar um empréstimo somente para juros.

Se você aguarda um empréstimo de juros apenas a longo prazo, você provavelmente pagará mais do que você precisava para sua propriedade. Combinando o recurso exclusivo de interesse com uma taxa de juros ajustável, compensa o risco dos mutuários. Um ARM exclusivo de juros é mais arriscado do que um empréstimo de taxa fixa somente para juros ou um ARM totalmente amortizante.

Quando um empréstimo é mais arriscado para você, também é mais arriscado para a instituição de crédito, porque é mais provável que o deixe segurando a bolsa. Mais risco significa uma taxa de juros mais alta, então você realmente pagará uma taxa maior por um ARM somente para juros do que você fará para um ARM totalmente amortizado. Você pagará uma taxa mais baixa por um ARM somente de juros do que você faria para um empréstimo de taxa fixa no curto prazo, mas, a longo prazo, você pagará mais à medida que a taxa de juros do ARM somente aumenta.

As taxas de juros provavelmente aumentarão no futuro porque estão perto do fundo do rock hoje, então você deve assumir que seu pagamento aumentará quando eles forem reiniciados.O que você não pode prever é o quanto seu pagamento aumentará, pois você não sabe quais taxas de juros serão em três, cinco, sete ou 10 anos. Isso faz com que os empréstimos com juros sejam de pouca escolha para quem não está confortável com tanta incerteza.

As hipotecas de Bottom Line

"IO devem ser reservadas para mutuários financeiramente estáveis ​​e financeiramente sofisticados", diz Whitney Fite, presidente da Angel Oak Home Loans em Atlanta. Nas circunstâncias certas, eles podem economizar dinheiro e ajudá-lo a atingir suas metas financeiras; nas circunstâncias erradas, podem ser extremamente caras e, no pior dos casos, enviá-lo para o encerramento. (Para mais, veja 5 Tipos de hipoteca arriscados para evitar .)