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Os fundos das operações, ou FFO, é uma medida do fluxo de caixa; é usado para avaliar empresas para as quais o lucro líquido é uma medida inadequada de desempenho. Como o lucro líquido, é uma medida de retorno sobre o investimento, ou ROI. O FFO é calculado pela adição de despesas não corretas, como depreciação e amortização do lucro líquido. As receitas e encargos não operacionais também são freqüentemente eliminados ao traduzir o lucro líquido para o FFO. Fideicomissos de investimento imobiliário, ou REITs, são a segurança mais comumente analisada usando o FFO.

Os REITs são valores mobiliários que permitem aos usuários comprar ações de um fundo de investimento em comum, semelhante aos fundos mútuos. Os REITs possuem propriedades próprias produtoras de renda e desembolsam materialmente todos os seus rendimentos tributáveis ​​aos acionistas sob a forma de dividendos. Embora o lucro contábil seja um valor importante para os acionistas, o lucro líquido pode ser uma métrica enganosa ao tentar analisar o desempenho real de um REIT. À medida que o valor da propriedade própria no balanço cresce, também a despesa de depreciação. Nesse caso, qualquer declínio resultante no lucro por ação, ou EPS, sugere falsamente um declínio no desempenho operacional. Os acionistas geralmente avaliam o desempenho operacional de um REIT, analisando o fluxo de caixa gerado pelas propriedades de investimento, de modo que a FFO é uma ferramenta efetiva neste contexto.

Considere os resultados do primeiro trimestre de 2015 relatados pelo Public Storage (NYSE: PSA). A empresa registrou lucro líquido de US $ 213 milhões, ou US $ 1. 23 por ação. No mesmo período, o Public Storage reportou US $ 331 milhões da FFO. FFO foi calculado pela adição de despesas de depreciação ao lucro líquido e subtraindo ganhos da venda de investimentos imobiliários. Em quase todos os casos, os REIT publicam números da FFO em relatórios de ganhos trimestrais. O FFO geralmente não é encontrado nos relatórios de ganhos de outros tipos de títulos.