Quase um terço dos proprietários americanos não tem uma hipoteca. Todo mundo precisava de ajuda de um credor para comprar sua casa. É fácil simplesmente dizer: "Quero o pagamento mais baixo que posso encontrar", mas essa não é a melhor maneira de olhar para as hipotecas.

Uma casa é provavelmente a maior compra que você fará em sua vida. A hipoteca será a maior parte dessa compra e, como em todas as grandes aquisições, você sempre deve fazer algumas compras de comparação. Mas antes de começar a fazer compras, você precisa saber o que comparar.

Se você não deve olhar para o pagamento, como você saberá uma boa oferta de um mau? De acordo com Casey Fleming, consultor de hipoteca da C2 Financial Corporation e autor de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage", há três pontos principais a serem considerados.

3 maneiras de avaliar um empréstimo

1. Pagamento mensal . Mas nós não dizemos não para examinar o pagamento? Neste caso, simplesmente avalie se você pode pagar o pagamento que vai com a casa que você está apaixonado. Há uma abundância de calculadoras de pagamento de hipoteca on-line (veja Calculadoras de hipoteca: como funcionam ).

Use a calculadora para descobrir o pagamento do principal e juros do empréstimo mais impostos, seguro de hipoteca particular (se você precisar), dívidas de HOA, seguro de proprietário e qualquer outro encargo. Você não precisa de um número exato no momento, mas fique o mais perto possível. Para mais informações, veja Fundamentos da hipoteca: hipotecas de taxa fixa e Por que eu preciso pagar seguro de hipoteca particular?

Então, olhe-o da perspectiva de um credor. Cada credor é diferente, mas provavelmente não vai fazer o empréstimo se suas obrigações de dívida mensais totais excederem 38% de sua receita mensal bruta (a relação entre a dívida e a renda). Se é mais do que isso, considere um empréstimo menos dispendioso.

2. Custo vitalício do empréstimo. Aqui é onde as pessoas entram errado, de acordo com Fleming. As hipotecas são complicadas, mas se você olhar o ruído e fazer essa pergunta simples, as coisas se tornam muito mais claras: "Quanto isso me custará usar o dinheiro do credor? "

O incentivo do credor por emprestar-lhe o dinheiro é fazer um lucro, seja com você ou vendendo o empréstimo para outra pessoa por um preço mais alto. Quanto mais eles podem sair de você, melhores serão suas margens.

Seu objetivo é pagar o menor valor possível para o empréstimo. Você não pode julgar isso pelo pagamento mensal. Você tem que olhar para o quanto você pagará durante a vida do empréstimo.

Um corretor de hipoteca pode ajudá-lo a descobrir o custo de vida do empréstimo ou você pode usar uma calculadora online. Se você não acha que vai ficar em sua casa durante a vida do empréstimo, um corretor ou calculadora pode dizer o quanto custará por qualquer período de tempo.

Para obter um custo de vida mais baixo, você terá que pagar mais na frente. Se você pode lidar com isso, um pagamento mensal maior é melhor para você ao longo do tempo do que um pagamento menor - na maioria dos casos.

3. Risco. Como uma casa funciona como um lugar para viver e um investimento, você tem que entender um pouco sobre o risco de investimento. E se o mercado tiver outro colapso como aconteceu em 2008 e deixa você com uma casa que tenha um saldo de hipoteca maior do que vale a pena? E se você conseguir um empréstimo com certa taxa de juros e ao longo do tempo, as taxas se movem mais baixas? E se você perder a capacidade de fazer pagamentos? Estes não são apenas riscos para você - eles também são riscos para o credor e isso pode afetar os termos do seu empréstimo.

De acordo com a Fleming, as hipotecas são tão complexas que é difícil para o consumidor médio se concentrar em algo diferente do valor do pagamento. "O problema é que é [o mercado de hipotecas] é tão complexo que a maioria dos consumidores se concentra apenas no pagamento mensal, desde que não sintam que é arriscado. "Porque a maioria das pessoas não são investidores experientes, eles vêem uma taxa e um pagamento bloqueados como o curso menos arriscado, mas isso não é necessariamente verdadeiro. No entanto, proporciona uma sensação de segurança.

Não considere apenas a hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Com o tempo, essa é provavelmente a opção mais cara. Compare taxas ajustáveis ​​e períodos de tempo mais curtos, como uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos. (Para obter mais informações, consulte Comparação de uma hipoteca de 30 anos versus 15 anos).

Comparando os credores

Primeiro, pergunte a alguns credores para uma estimativa de boa fé (GFE) . Pense nisso, como pedir a um revendedor de automóveis que lhe dê seu melhor preço em um veículo. As estimativas de boa fé não serão exatas, mas servirão como uma forma de avaliar os empréstimos. Como os credores podem colocar custos diferentes em vários lugares para mudar a forma como o empréstimo parece, você provavelmente precisará da ajuda de alguém experiente com hipotecas para ajudar a avaliar os GFEs. Pergunte a alguém que não esteja competindo pelo seu negócio, se possível.

Se um credor mostrar um montante de pagamento significativamente inferior ao de outros, provavelmente está cobrando maiores custos iniciais na forma de pontos. Se os custos de fechamento forem significativamente menores, pode ter funcionado os custos no empréstimo sob a forma de uma taxa de juros mais elevada.

É altamente improvável que qualquer credor subjugue significativamente qualquer outro. Você simplesmente tem que descobrir onde esse credor cobrava o que parece ser um desconto. Você tem problemas para discernir essas diferenças, um profissional da hipoteca pode ajudar.

O Melhor Empréstimo para Suas Necessidades

A Fleming faz três perguntas a seus clientes quando são customizados um empréstimo para eles:

1. Qual é a sua tolerância ao risco? Eles preferem um pagamento que não se altera ao longo do tempo ou uma hipoteca de taxa ajustável pode ser uma opção? Os empréstimos de taxa ajustável geralmente custam menos do que uma taxa fixa no início, mas eles mudarão com as condições do mercado. O mutuário tem que estar OK com o desgaste dos altos e baixos dos mercados financeiros.

2. Qual pagamento mensal é confortável? Fleming diz: "A maioria das pessoas sempre responde mais do que o verdadeiro, porque parece ser uma boa ferramenta de negociação. No entanto, é melhor se um cliente é totalmente honesto comigo, já que não posso mudar minha comissão, aumentando o pagamento de qualquer maneira. Além disso, ao mesmo tempo, respondemos a pergunta "para o qual você pode se qualificar? "Para muitas pessoas, eles se qualificam para mais do que estão dispostos a pagar todos os meses, mas ocasionalmente é o contrário e, é claro, a qualificação se torna o fator limitante. "

3. Como eles avaliam os pagamentos versus o custo total? O mutuário preferiria pagar mais na frente e ter pagamentos mais baixos, ou menos agora e ter pagamentos mais altos e um custo maior para o empréstimo vitalício?

No final, você deve apontar para a menor taxa de juros, um pagamento mensal que se encaixa confortavelmente em seu orçamento e um plano para pagar seu empréstimo o mais rápido possível. Desde 2014, as penalidades de pré-pagamento na maioria das hipotecas residenciais geralmente são proibidas, então, quanto mais rápido você pagar sua hipoteca, menos pagará para usar o dinheiro do credor.

Como os detalhes fazem a diferença

Digamos que você deseja comprar uma casa com uma hipoteca de US $ 250 000 e a taxa de juros atual é de 4,1%. Você acredita que vai ficar em casa por 10 anos e planeja fazer um adiantamento de 10%. Se você receber uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, seu pagamento mensal será de US $ 1, 193. 54. (A adição de impostos e seguro aproxima-se de US $ 1, 515.)

Ao longo dos 10 anos, você planeja ficar no em casa, você pagará $ 143, 225, mas a maioria disso é interesse. Na verdade, você pagou seu credor US $ 90, 184 em juros e apenas acumulou US $ 53, 040 no patrimônio líquido.

Se, em vez disso, você tivesse ido com um empréstimo de taxa fixa de 20 anos (os juros aumentariam ligeiramente para 4. 139%), você teria um pagamento mensal maior de $ 1, 514. 95 com um total de 10 anos custo de US $ 181, 794, mas você teria acumulado muito mais eqüidade porque a duração do empréstimo foi menor. Você teria pago US $ 81, 426 em juros e acumulou US $ 100, 368 no patrimônio líquido.

Todos os pagamentos não são iguais: supondo que sua casa se valorize em valor, você receberá o capital próprio quando você vender sua casa. O interesse, no entanto, é um throw-away. Pagar um adicional de $ 19, 320 em cinco anos, economiza US $ 8, 759 em juros e você ganha US $ 47, 328 no capital próprio - claramente um bom negócio! Quanto mais você ficar em sua casa, mais uma vantagem você ganha. Obter uma hipoteca de 15 ou 10 anos e você ganha uma quantia muito maior de capital com muito menos em pagamentos de juros em troca de um pagamento maior. Na verdade, o pagamento mensal mais alto é a opção mais barata.

Depois de atingir 20% no patrimônio em sua casa, você pode solicitar que seu seguro de hipoteca privado seja cancelado. Isso poderia bater em algum lugar entre US $ 60 e US $ 90 em seus custos mensais adicionais (além do pagamento real da hipoteca). Para mais informações, veja Como se livrar do seguro de hipoteca particular .

A linha inferior

Ao contrário de alguns outros tipos de empréstimos, você tem muito poder sobre o seu pagamento mensal.Você pode pagar um pagamento mais alto e pagar menos durante a vida do empréstimo ou ter um pagamento mensal mais baixo e pagar mais ao longo do tempo. É melhor obter a ajuda de um profissional hipotecário independente que não está tentando vender uma hipoteca. Esta pessoa pode ajudá-lo a descobrir o melhor curso de ação. Para obter mais informações, consulte Se você refinanciar sua hipoteca quando as taxas de juros caírem? e Sua hipoteca roubou sua aposentadoria?