Da primeira decisão de investir em imóveis para realmente comprar sua primeira propriedade de aluguel, há muito trabalho a ser feito. Esta tarefa pode ser assustadora para o investidor pela primeira vez. Possuir propriedade é um negócio difícil e o campo é salpicado de minas terrestres que podem destruir seus retornos. Aqui vamos dar uma olhada nas 10 principais coisas que você deve considerar ao comprar uma propriedade de renda.

Iniciando sua pesquisa

Embora você queira que um agente imobiliário o ajude a concluir a compra de uma propriedade de aluguel, você deve começar a procurar seu investimento por conta própria. Ter um agente pode trazer uma pressão desnecessária para comprar antes de encontrar uma propriedade que lhe convier. O mais importante é ter uma abordagem imparcial para todas as propriedades e bairros dentro do seu intervalo de investimento.

Seu intervalo de investimento será limitado se você pretende gerenciar ativamente a propriedade (ser senhorio) ou contratar outra pessoa para gerenciá-la. Se você pretende administrar ativamente, você não deve obter uma propriedade que esteja muito longe de onde você mora. Se você vai conseguir uma empresa de gerenciamento de propriedades para cuidar disso, sua proximidade com a propriedade será menos problemática.

Vamos dar uma olhada nas 10 principais coisas que você deve considerar ao procurar o imóvel de aluguel certo.

1. Bairro: A qualidade do bairro em que você compra influenciará tanto os tipos de inquilinos que você atrai quanto a frequência com que você enfrenta vagas. Por exemplo, se você comprar em um bairro perto de uma universidade, as chances são de que seu grupo de inquilinos em potencial seja composto principalmente de estudantes e que você enfrentará vagas de forma bastante regular (durante o verão, quando os alunos tendem a retornar casa).
2. Impostos de propriedade: Os impostos sobre a propriedade não são padrão em geral e, como um investidor que planeja ganhar dinheiro com o aluguel, você quer estar ciente de quanto você estará perdendo em impostos. Os altos impostos sobre a propriedade nem sempre podem ser ruins se o bairro for um lugar excelente para os inquilinos de longo prazo, mas os dois não andam de mãos dadas. O escritório de avaliação da cidade terá todas as informações fiscais no arquivo ou você pode conversar com os proprietários da comunidade.
3. Escolas: Seus inquilinos podem ter ou estar planejando ter filhos, então eles precisarão de um lugar perto de uma escola decente. Quando você encontrou uma boa propriedade perto de uma escola, você quer verificar a qualidade da escola, pois isso pode afetar o valor do seu investimento. Se a escola tiver uma reputação fraca, os preços refletem o valor da sua propriedade mal. Embora você esteja preocupado principalmente com o fluxo de caixa mensal, o valor total da sua propriedade de aluguel entra em jogo quando você eventualmente o vende.
4. Crime: Ninguém quer viver ao lado de um ponto quente para atividades criminosas. Vá para a polícia ou a biblioteca pública para obter estatísticas de crime precisas para vários bairros, em vez de perguntar ao proprietário que espera vender a casa para você. Itens a serem procurados são taxas de vandalismo, crimes graves, pequenos crimes e atividades recentes (crescimento ou desaceleração). Você também pode querer perguntar sobre a freqüência da presença da polícia em seu bairro.
5. Mercado de trabalho: Locais com oportunidades de emprego em crescimento tendem a atrair mais pessoas - o que significa mais inquilinos. Para descobrir como uma área particular atende, vá diretamente ao U. S. Bureau of Labor Statistics ou à sua biblioteca local. Se você notar um anúncio para uma nova empresa importante que se desloca para a área, você pode ter a certeza de que os trabalhadores irão para a área. No entanto, isso pode fazer com que os preços das casas reajam (de forma negativa ou positiva), dependendo da corporação que se desloca. O ponto de retorno aqui é que se você quiser a nova corporação no seu quintal, seus inquilinos provavelmente também.
6. Amenidades: Verifique o bairro em potencial para parques, shoppings, ginásios, salas de cinema, centros de transporte público atuais ou projetados e todas as outras vantagens que atraem os inquilinos. Cidades, e às vezes até áreas particulares de uma cidade, tem um monte de literatura promocional que lhe dará uma idéia de onde a melhor combinação de comodidades públicas e propriedade privada pode ser encontrada.
7. Permissões de construção e desenvolvimento futuro: O departamento de planejamento municipal terá informações sobre todo o novo desenvolvimento que está chegando ou foi inserido na área. Se houver muitos condomínios novos, parques empresariais ou shoppings na sua área, provavelmente é uma área de crescimento bom. No entanto, tenha em atenção os novos desenvolvimentos que poderiam prejudicar o preço das propriedades circundantes, por exemplo, causando a perda de um espaço verde amigável para a atividade. Os condomínios adicionais e / ou novas habitações também podem oferecer concorrência para seus inquilinos, então fique atento a essa possibilidade.
8. Número de listas e Vagas: Se houver um número invulgarmente alto de listagens para um bairro particular, isso pode indicar um ciclo sazonal ou um bairro que "foi ruim". Certifique-se de descobrir o que é antes de comprar. Você também deve determinar se você pode cobrir quaisquer flutuações sazonais nas vagas. Semelhante às listas, as taxas de vagas lhe darão uma idéia de quão bem sucedido você estará atraindo inquilinos. As altas taxas de vagas forçam os proprietários a reduzir as rendas, a fim de encaixar os inquilinos. As baixas taxas de vagas permitem aos proprietários elevar as taxas de aluguel.
9. Aluguéis: O rendimento do aluguel será o pão e a manteiga do seu imóvel alugado, então você precisa saber o que é a renda média na área. Se carregar o aluguel médio não será suficiente para cobrir o pagamento da sua hipoteca, impostos e outras despesas, então você deve continuar procurando. Certifique-se de pesquisar a área bem o suficiente para avaliar onde a área será liderada nos próximos cinco anos.Se você pode pagar a área agora, mas grandes melhorias estão na loja e os impostos sobre a propriedade deverão aumentar, então o que poderia ser acessível agora pode significar falência mais tarde.
10. Desastres naturais: Seguro é outra despesa que você terá que subtrair de seus retornos, por isso é bom saber o quanto você precisará transportar. Se uma área é propensa a terremotos ou inundações, pagar o seguro extra pode comer fora em sua renda.

Obter informações

Fale com os locatários, bem como os proprietários do bairro. Os inquilinos serão muito mais honestos sobre os aspectos negativos da área porque não têm investimento nisso. Se você estiver configurado em um determinado bairro, tente visitá-lo em horários diferentes em diferentes dias da semana para ver seus futuros vizinhos em ação.

Propriedade física

Em geral, a melhor propriedade de investimento para iniciantes é uma habitação residencial, unifamiliar ou condomínio. Condos são de baixa manutenção porque a associação de condomínio está lá para ajudar com muitos dos reparos externos, deixando você se preocupar com o interior. Como os condomínios não são unidades de vida verdadeiramente independentes, no entanto, eles tendem a obter aluguéis mais baixos e apreciam mais lentamente do que as casas unifamiliares.

As casas unifamiliares tendem a atrair inquilinos de longo prazo sob a forma de famílias e casais. A razão pela qual as famílias, ou dois adultos em um relacionamento, geralmente são melhores inquilinos do que uma pessoa é porque eles são mais propensos a ser financeiramente estável e pagar o aluguel regularmente. Isso deve ao simples fato de que dois podem viver quase tão barato quanto um (na medida em que a comida, o aluguel e os serviços públicos vão) enquanto ainda desfrutam de dupla renda. Como senhorio, você quer encontrar uma propriedade e um bairro que atrairá esse tipo de demografia.

Quando você tem o bairro reduzido, procure uma propriedade que tenha potencial de avaliação e um bom fluxo de caixa projetado. Verifique as propriedades que são mais caras do que você pode pagar, bem como as que estão ao seu alcance - imóveis geralmente podem vender abaixo seu preço de listagem. Assista aos preços da lista de outros imóveis e peça aos compradores sobre o preço de venda final para ter uma idéia do que o valor de mercado realmente está no bairro. Para o potencial de apreciação, você está procurando uma propriedade que, com algumas mudanças cosméticas e algumas reformas, atrairá os inquilinos que estão dispostos a pagar rendas mais elevadas. Isso também o servirá bem aumentando o valor da casa se você optar por vendê-lo depois de alguns anos.

No que diz respeito ao fluxo de caixa, você terá que fazer um palpite informado. Pegue o aluguel médio para o bairro e subtraia seu pagamento mensal esperado de hipoteca, impostos sobre imóveis (dividido por 12 meses), custos de seguro (também divididos por 12) e um generoso subsídio para manutenção e reparos. Não mente para si mesmo e subestime o custo de manutenção e reparos ou você pagará por ele uma vez que o negócio esteja pronto. Se todos esses números aparecerem mesmo ou, melhor ainda, com um pouco de sobra, agora você pode obter seu agente imobiliário para enviar uma oferta e, se tudo correr bem, encomendar cartões de visita com Landlord embutidos em toda a parte o topo.

Pronto para fazer o movimento?

Certifique-se de obter a melhor taxa de hipoteca se você estiver olhando para investir em uma propriedade de aluguel.

A linha inferior

Cada estado tem boas cidades, cada cidade tem bons bairros e cada bairro tem boas propriedades, mas é preciso muito trabalho de pés e pesquisas para alinhar os três. Quando você encontrar a sua propriedade de aluguel ideal, mantenha as suas expectativas realistas e certifique-se de que suas próprias finanças estejam em um estado suficientemente saudável, você pode esperar que a propriedade comece a produzir fluxo de caixa ao invés de precisar desesperadamente. O investimento imobiliário não começa com a compra de uma propriedade de aluguel - começa com a criação da situação financeira onde você pode comprar uma propriedade de aluguel.