Uma casa é tipicamente o maior investimento individual que uma pessoa faz. Por causa do alto custo, geralmente envolve algum tipo de financiamento. Enquanto um empréstimo hipotecário residencial é o tipo de financiamento mais comum, existem alternativas. Uma dessas opções é o financiamento do proprietário, o que acontece quando um comprador de casa financia a compra diretamente através do vendedor - em vez de através de um credor ou banco de crédito convencional.

Com o financiamento do proprietário (também chamado de financiamento do vendedor), o vendedor não entrega qualquer dinheiro ao comprador como um credor hipotecário faria. Em vez disso, o vendedor estende crédito suficiente ao comprador para cobrir o preço de compra da casa, menos qualquer adiantamento e, em seguida, o comprador faz pagamentos regulares até que o valor seja pago na íntegra. O comprador assina uma nota promissória para o vendedor, que especifica os termos do empréstimo, incluindo a taxa de juros, o cronograma de reembolso e as conseqüências do incumprimento. O proprietário mantém o título da casa até que o comprador compense o empréstimo.

A maioria dos acordos de financiamento de proprietários são de curto prazo, e um acordo típico pode envolver a amortização do empréstimo ao longo de 30 anos, mas com um pagamento final global após cinco - a teoria é que, após cinco anos, a o comprador deve ter equidade suficiente em casa e / ou teve tempo suficiente para melhorar sua situação financeira para se qualificar para um empréstimo hipotecário convencional. O financiamento do proprietário pode ser uma boa opção para compradores e vendedores, mas existem riscos. Aqui está um olhar sobre os prós e contras do financiamento do proprietário, seja você um comprador ou um vendedor.

Prós de financiamento do proprietário

O financiamento do proprietário pode ser uma boa opção para ambas as partes em uma transação imobiliária:

Prós para compradores:

• Fechamento mais rápido - não aguarda a oficial de crédito bancário, subscritor e departamento jurídico para processar e aprovar o pedido.
• fechamento mais barato - sem taxas bancárias ou custos de avaliação.
• Adiantamento flexível - nenhum mínimo exigido pelo banco ou pelo governo.
• Boa opção para compradores que não conseguem garantir uma hipoteca.

Prós para vendedores:

• Pode vender "tal como está" - potencial para vender sem fazer reparos dispendiosos que os credores tradicionais podem exigir.
• Bom investimento - potencial para ganhar melhores taxas sobre o dinheiro que você criou para vender sua casa do que você faria de investir essa soma de outras maneiras.
• Opção de montante fixo - a nota promissória pode ser vendida a um investidor, fornecendo-lhe um pagamento fixo imediatamente.
• Reteve o título - se o comprador for padrão, você mantém o pagamento inicial, qualquer dinheiro que foi pago, mais a casa.
• Vender mais rápido - potencial para vender e fechar mais rápido, uma vez que os compradores evitam o processo de hipoteca.

Contras do financiamento do proprietário

Embora o financiamento do proprietário possa ser benéfico tanto para compradores quanto para vendedores, também possui algumas desvantagens legais, financeiras e logísticas:

Contras para compradores:

• Juros mais altos - o interesse que você paga provavelmente será maior do que o que você pagaria a um banco
• Ainda precisa de aprovação do vendedor - mesmo se um vendedor é um jogo para financiamento de proprietários, ele pode não querer se tornar seu credor.
• Cláusula de Devido à Venda - se o vendedor tiver uma hipoteca sobre o imóvel, seu banco ou credor pode exigir o pagamento imediato da dívida na íntegra se a casa for vendida (para você). Isso ocorre porque a maioria das hipotecas possui cláusulas "Devido à venda", e se o credor não for pago, o banco pode excluir. Para evitar esse risco, certifique-se de que o vendedor possui a casa livre e clara, ou que o credor do vendedor concorda com o financiamento do proprietário.
• Pagamentos de balão - com muitos arranjos de financiamento de proprietário, um pagamento em balão grande se torna devido após cinco anos. Se você não conseguir garantir financiamento até então, você poderia perder todo o dinheiro que pagou até agora, além da casa.

Contras para vendedores:

• Lei Dodd-Frank (veja o que é a Lei Dodd-Frank e como isso me afeta?) - novas regras aplicam-se ao financiamento do proprietário: os pagamentos por balão podem não ser uma opção , e você pode ter que envolver um produtor de empréstimo hipotecário, dependendo do número de propriedades que você faz para financiar a cada ano.
• Padrão - o comprador poderia parar de fazer pagamentos a qualquer momento. Se isso acontecer e ele não apenas se afasta, você pode acabar passando pelo processo de encerramento.
• Custos de reparação - se você levar de volta a propriedade por qualquer motivo, você pode acabar tendo que pagar por reparos e manutenção, dependendo de quão bem o comprador tenha cuidado com a propriedade.

A linha inferior

O financiamento do proprietário pode ajudar os vendedores a colocar o sinal "Vendido" mais rápido e ajudar os compradores a entrar em casas - mesmo que não consigam garantir uma hipoteca tradicional (ver Princípios básicos da hipoteca: como Obter uma hipoteca) . Existem vantagens e desvantagens que tanto os compradores quanto os vendedores devem estar cientes ao considerar ou se envolver em um acordo de financiamento de proprietário. Um advogado de imóveis qualificado ( ver O que os advogados imobiliários fazem? ) deve ser consultado para responder a quaisquer perguntas, além de escrever o contrato de venda e a nota promissória.