Poucos mutuários procuram uma hipoteca de 15 anos quando estão comprando uma casa. Em fevereiro de 2015, de acordo com a Mortgage Bankers Association, apenas 5% dos compradores de casas e 20% dos refinancers solicitaram uma hipoteca de 15 anos, e esses números estão caindo nos últimos anos. Mas se os mutuários são retidos pelo pagamento mensal relativamente alto, eles estão perdendo a chance de economizar muito, em ambos os sentidos da palavra.

PROS

Uma hipoteca de 15 anos custa muito menos do que emprestar dinheiro em mais de 30 anos.

• Como o custo de uma hipoteca é calculado como uma taxa de juros anual, e você está emprestando o dinheiro por metade, você será muito menos para emprestar dinheiro por 15 anos - geralmente menos da metade do que você pagaria mais de 30 anos. Quanto maior a taxa de juros, maior a diferença entre as duas hipotecas. Em 4%, você pagará apenas cerca de 46% dos juros que você paga ao longo do empréstimo mais longo.

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• Como os empréstimos de curto prazo são menos arriscados e mais baratos para os bancos financiarem, uma hipoteca de 15 anos tipicamente vem com uma taxa de juros mais baixa - em qualquer lugar entre um quarto de ponto e ponto inteiro inferior a uma hipoteca de 30 anos.

• Se sua hipoteca for comprada por uma das empresas patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae, você provavelmente irá pagar menos em taxas por um empréstimo de 15 anos. Fannie Mae e as outras empresas apoiadas pelo governo cobram o que eles chamam de ajustes de preços de nível de empréstimo que geralmente se aplicam apenas a hipotecas de 30 anos ou são mais elevadas para elas. Essas tarifas geralmente se aplicam aos mutuários com menores escores de crédito, menores adiantamentos ou ambos. A Administração Federal de Habitação cobra menores prêmios de seguro hipotecário a mutuários de 15 anos. A maioria dos mutuários finalmente paga esses custos como parte de uma taxa de juros mais alta, e não como taxas antecipadas.

• Uma vez que o pagamento mensal é maior, os planejadores financeiros consideram a hipoteca de 15 anos como uma forma de poupança forçada - em vez de investir essas economias em uma conta do mercado monetário ou ações do mercado de ações, você é investindo-os em sua casa, que, a longo prazo, provavelmente também apreciará em valor.

CONS

As hipotecas mais curtas têm pagamentos mensais mais elevados do que os empréstimos de longo prazo. Por exemplo, um empréstimo de 15 anos por US $ 300.000 a 4% de juros tem um pagamento mensal de $ 2, 219 ou 55% superior a uma hipoteca de 30 anos pelo mesmo valor na mesma taxa.

• O pagamento mais elevado pode limitar o comprador a uma casa mais modesta do que seria capaz de comprar com um empréstimo de 30 anos. (O mesmo pagamento mensal em um empréstimo de 30 anos reembolsaria um empréstimo maior).

• O pagamento mais elevado requer maiores reservas de caixa - tanto quanto o lucro de um ano em economia líquida.

• O pagamento mais alto significa que um mutuário pode renunciar à oportunidade de criar outras economias, ou economizar para outros objetivos que têm incentivos, como a taxa de matrícula da faculdade ou em uma conta de aposentadoria 401 (k), que é diferida de impostos e tem uma contribuição do empregador.Um investidor experiente e disciplinado perderia a oportunidade de investir a diferença entre os pagamentos de 15 anos e 30 anos em títulos de maior rentabilidade.

A linha inferior

Uma hipoteca de 15 anos pode poupar muito dinheiro. Imagine um empréstimo de US $ 300.000, disponível em 3. 25% por 15 anos ou em 4% por 30 anos. O efeito combinado da amortização mais rápida e da menor taxa de juros significa que emprestar o dinheiro por apenas 15 anos custaria US $ 79, 441, em comparação com US $ 215, 609 em 30 anos, ou quase dois terços menos. O rub, é claro, é o maior pagamento mensal.

(Para obter mais informações sobre como escolher a hipoteca certa para você, consulte Banco vs. Orçamento: quanto espaço você pode pagar? e Comparação de um período de 30 anos contra uma hipoteca de 15 anos .)