Uma variedade desconcertante de hipotecas pode estar disponível, mas para a maioria dos compradores de casas, há, na prática, apenas um.

A hipoteca fixada em 30 anos é praticamente um arquétipo americano, a torta de maçã de instrumentos financeiros. É o caminho que as gerações de americanos levaram à primeira aquisição da casa. De acordo com a Mortgage Bankers Association, a maioria das pessoas que se candidatam a hipotecas pedem hipotecas de 30 anos. Mas muitos desses compradores poderiam ter sido melhor atendidos se optassem por uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos; o irmão mais novo de 30 anos e menos popular. Os empréstimos são estruturalmente semelhantes - a principal diferença é o termo. (Veja também, Um guia para comprar uma casa na U. S. )

Um empréstimo de prazo mais curto significa um pagamento mensal mais elevado, o que torna a hipoteca de 15 anos parecer menos acessível. Mas, de fato, o prazo mais curto torna o empréstimo mais barato em várias frentes - ao longo da vida plena de um empréstimo, uma hipoteca de 30 anos acabará custando mais do que o dobro da opção de 15 anos.

Como o termo afeta o custo

O principal driver de custos mais altos é o tempo. Uma hipoteca é simplesmente um tipo particular de empréstimo a prazo - um garantido por imóveis - e em um empréstimo a prazo, o mutuário paga juros calculados anualmente em relação ao saldo devedor do empréstimo. Tanto a taxa de juros quanto o pagamento mensal são fixados.

Como o pagamento mensal é fixado, a parcela vai pagar os juros e a parcela que vai pagar a mudança principal ao longo do tempo. No início, porque o saldo do empréstimo é tão alto, a maior parte do pagamento é interesse. Mas à medida que os saldos diminuem, a participação nos juros também diminui, e a participação no principal aumenta. (Para mais explicações, veja o tutorial da Investopedia Fundamentos de hipoteca .)

Em um empréstimo de 30 anos, é claro, esse equilíbrio diminui muito mais devagar - efetivamente, você está alugando a mesma quantia de dinheiro por mais de duas vezes o tempo. (É mais do que o dobro do tempo, em vez de apenas duas vezes por muito tempo, porque em uma hipoteca de 30 anos, o saldo do principal não diminui a uma taxa tão alta como em um empréstimo de 15 anos). Quando a taxa de juros é de 4% , um mutuário realmente paga quase 2. 2 vezes mais juros para emprestar a mesma quantia de principal em 30 anos em comparação com um empréstimo de 15 anos.

Diferenças nas taxas de juros

Além disso, porque os empréstimos de 15 anos são menos arriscados para os bancos do que os empréstimos de 30 anos, e porque custa aos bancos menos fazer empréstimos de curto prazo do que os empréstimos de longo prazo, os consumidores pagam um preço mais baixo taxa de juros em uma hipoteca de 15 anos - em qualquer lugar de um quarto de por cento a um percentual total (ou ponto) menos. E as agências apoiadas pelo governo que financiam a maioria das hipotecas impõem taxas adicionais, chamadas de ajustes de preços no nível do empréstimo, que tornam as hipotecas de 30 anos mais caras.

Fannie Mae e Freddie Mac carregam ajustes de preços para os mutuários que têm pontos de crédito mais baixos ou estão baixando menos dinheiro.

"Alguns dos ajustes de preços do nível do empréstimo que existem em um período de 30 anos não existem em um período de 15 anos", diz James Morin, vice-presidente sênior de empréstimos de varejo da Norcom Mortgage em Avon, Connecticut. A maioria das pessoas, de acordo com para Morin, roote essas taxas em sua hipoteca por uma taxa mais alta, em vez de pagá-las diretamente.

Imagine, então, um empréstimo de US $ 300.000, disponível em 4% por 30 anos ou em 3. 25% por 15 anos. O efeito combinado da amortização mais rápida e da menor taxa de juros significa que emprestar o dinheiro por apenas 15 anos custaria US $ 79, 441, em comparação com US $ 215, 609 em 30 anos, ou quase dois terços menos.

O rub, é claro, é o pagamento mensal. O preço por economizar tanto dinheiro no longo prazo é um gasto mensal muito maior: o pagamento em nosso hipotético empréstimo de 15 anos é de US $ 2, 108 ou quase 50% a mais do que o pagamento mensal do empréstimo de 30 anos (US $ 1, 432).

Se você estiver prestes a se aposentar

Se você pode pagar o pagamento mais alto, é do seu interesse ir com o empréstimo mais curto, especialmente se você estiver se aproximando da aposentadoria quando você dependerá de uma renda fixa.

Para alguns especialistas, ser capaz de pagar o pagamento mais elevado inclui ter um fundo de dia chuvoso escondido - de acordo com Bob Walters, economista-chefe da Quicken Loans, suas economias líquidas devem totalizar pelo menos um ano de receita. O que os planejadores financeiros gostam sobre a hipoteca de 15 anos é que é efetivamente "economia forçada", sob a forma de patrimônio em um ativo que normalmente se aprecia. (Apesar de outras ações, as casas aumentarem e caírem em valor.)

Objetivos de Pesagem e Poupança de Aposentadoria

Existem alguns casos em que um mutuário pode ter incentivos para economizar e investir esse dinheiro em outros lugares, como em uma conta 529 para faculdade ou uma conta de aposentadoria 401 (k), onde um empregador coincide com as contribuições do mutuário. E, com taxas hipotecárias tão baixas, um mutuário poderia, em teoria, escolher emprestar com uma nota de 30 anos e investir a diferença entre esse pagamento mensal mais baixo e o valor maior que ele ou ela teria pago a cada mês nos 15 anos hipoteca.

Por exemplo, no exemplo anterior, um pagamento mensal de empréstimo de 15 anos foi de US $ 2, 108 e o pagamento mensal de 30 anos foi de US $ 1 432. Um mutuário poderia investir a diferença de $ 676 em outros lugares.

O cálculo do back-of-envelope é quanto (ou se) o retorno do investimento externo, menos o imposto sobre os ganhos de capital que você deve sobre ele, excede a taxa de juros da hipoteca, depois de contabilizar o interesse da hipoteca dedução. (Para alguém na faixa de imposto de 25%, a dedução pode reduzir a taxa de juros efetiva da hipoteca de, digamos, 4% a 3%.)

Este gambito, no entanto, exige uma propensão para o risco, de acordo com Shashin Shah, um planejador financeiro certificado em Dallas, porque o mutuário terá que investir em ações voláteis.

"Atualmente, não há investimentos de renda fixa que produzam um retorno suficientemente alto para que isso funcione", diz Shah.Também exige que a disciplina invista sistematicamente o equivalente desses diferenciais mensais e o tempo para se concentrar nos investimentos, o que, diz Shah, a maioria das pessoas falta.

(Para mais sobre as considerações especiais de obter uma hipoteca em vários estágios de vida, veja Obtendo uma hipoteca em seus 20 anos e Obtendo uma hipoteca em seus 50 anos .)

Uma opção de Best-of-Both-Worlds?

A maioria dos mutuários evidentemente também não tem - ou, pelo menos, acha que eles faltam - os meios para fazer os pagamentos mais elevados exigidos por uma hipoteca de 15 anos. Mas há uma solução simples para os mutuários de 30 anos para capturar grande parte das economias da hipoteca mais curta: basta fazer pagamentos maiores de um cronograma de 15 anos em sua hipoteca de 30 anos, assumindo que a hipoteca não tenha penalidade por pagamento antecipado.

Você tem o direito de direcionar os pagamentos extras ao principal, e se você fizer os pagamentos de forma consistente, você pagará a hipoteca em 15 anos. Se os tempos forem apertados, você sempre pode voltar aos pagamentos normais e mais baixos da programação de 30 anos.

(Veja também Os prós e contras de uma hipoteca de 15 anos e Os prós e contras de uma hipoteca de 30 anos.)

A linha inferior

Muitos compradores iriam seja bem conservado se optaram por uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos em vez de uma hipoteca de 30 anos. Uma taxa de juros mais baixa e um prazo mais curto significam que você pagará consideravelmente menos por seu empréstimo. Faça a matemática abaixo abaixo, usando a calculadora de hipoteca da Investopedia.

E, como Shah diz: "Não há um único cliente que tenhamos quem pagou sua casa que já se sentiu mal por isso. "O rub é o pagamento mensal mais elevado, e é sensato pesar o valor de uma hipoteca menos dispendiosa contra outras prioridades de poupança como faculdade, aposentadoria e um fundo de dias chuvosos.

(Você também pode estar interessado em ler 6 Dicas para obter aprovação para uma hipoteca e Mortgages: quanto você pode pagar? )