O acidente de habitação totalmente reestruturado o mercado de hipotecas americano. Parte desse desenvolvimento incluiu restrições mais severas na obtenção de hipotecas, juntamente com a abundância de novas casas disponíveis para venda. Isso, por sua vez, permitiu que alguns investidores adquiram segundas propriedades para fins de investimento e aluguel.

Existem duas grandes escolas de pensamento ao considerar investimentos imobiliários e como abordá-los: um acredita que é mais sábio pagar todo o dinheiro por uma segunda casa, enquanto o outro lado considera que ser alavancado em um segundo - ou mesmo terceira ou quarta propriedade - é muito mais lucrativo. Aqui estão os casos para ambos.

O Caso para Alavancar

Este debate está fortemente coberto on-line, e vários sites e blogs de notícias financeiras afirmam que ser alavancado faz mais sentido ao comprar propriedades de investimento. Por exemplo, Ali Boone do BiggerPockets. Com argumenta que os retornos são mais elevados e os riscos são mais baixos ao alavancar esse tipo de investimento. A lógica por trás disso é que, se a propriedade aumentar em valor, um investidor terá reduzido menos, mas pode receber muito mais do que o capital original.

Por exemplo, vamos supor que você baixou 15% em uma casa de US $ 500.000. Seu investimento inicial seria então de US $ 75.000. Dois anos depois, se essa casa aumentar em valor para US $ 650.000, você poderia vender e receber muito mais do que seus $ 75.000 iniciais. Neste cenário, seu investimento principal de US $ 75.000 devolvido, acrescido de um extra de US $ 75 000. Nesse caso, você teria arriscado muito menos do que um investidor que comprovaria dinheiro teria nessa situação, ainda assim ganhou um lucro considerável.

Multiplique esta fórmula e estratégia em três ou quatro propriedades, e o investidor experiente pode gerar lucro. Um investidor alavancado tem mais oportunidades do que sua contrapartida de compra de caixa nesses tipos de situações. Os compradores de dinheiro geralmente comprarão uma casa com a maior parte do dinheiro disponível para um investimento. Em contrapartida, um investidor alavancado pode diversificar a alocação desse dinheiro em várias propriedades diferentes, possivelmente aumentando sua taxa de retorno no longo prazo.

Os Riscos de Ser Alavancado

A tomada de qualquer tipo de investimento tem um risco inerente - especialmente quando se trata de incertezas no mercado imobiliário. Em primeiro lugar, a diversificação de dinheiro em propriedades de investimento é uma abordagem que deve ser considerada apenas por um investidor bem informado. Uma compreensão precisa das condições econômicas atuais, a saúde geral do mercado imobiliário em geral e a área em que você está comprando especificamente é necessária.

Embora existam várias vantagens em retirar um empréstimo para comprar uma propriedade de investimento, as coisas podem dar errado.Vamos assumir que cada propriedade de aluguel tenha sido depreciada de forma acentuada em valor. O investidor alavancado agora deve muito mais do que ele ou alguma vez derrubou. Se você perder o mercado até mesmo um pouco, você poderia perder massivamente, especialmente com um par de propriedades em seu portfólio. Enquanto um benefício aqui é que o banco certamente perderá mais do que você, sua pontuação de crédito pode ser severamente impactada. O potencial de retornos significativos atrai muitos para este tipo de estratégia, mas deve ser abordado com uma clara consideração para todos os riscos envolvidos. Esta estratégia, é claro, também exigirá que você passe pelo processo de hipoteca - em muitos casos, várias vezes - o que é outra coisa a considerar.

O caso para comprar propriedades em dinheiro

Os investidores em dinheiro podem esquivar todo o processo de pedido de hipoteca e fazer um investimento rápido, se vierem uma oportunidade, o que é altamente vantajoso. Outro benefício para pagar em dinheiro por uma propriedade antecipada é que você não precisa pagar juros. Mesmo com as taxas de juros tão baixas quanto agora, sempre será mais caro a longo prazo para pagar qualquer tipo de interesse do que não será para ter nenhum.

Para muitos investidores que têm os fundos, a compra de imóveis com dinheiro faz sentido, especialmente se você acredita que o mercado aumentará bastante nos próximos dois anos. Por exemplo, digamos que você compre uma casa total por US $ 400.000 e sente-se nele até ver o momento certo para vender. Se você tiver razão sobre um aumento, e a casa aprecia em valor de US $ 500.000, é um lucro direto de US $ 100.000 para o investidor, sem ter que considerar pagar os pagamentos de juros bancários ou o valor que você emprestou em uma hipoteca. Ter uma participação de 100% em uma casa também torna mais fácil para um investidor retirar um empréstimo contra isso no futuro, caso isso seja necessário. Comprar uma casa diretamente em dinheiro também pode criar fluxo de caixa imediato para o investidor. Certos investidores procuram criar renda móvel com suas propriedades, e o tipo certo de inquilinos pode fornecer isso.

Os Riscos de Pagar Dinheiro por Imóveis

A ligação de todos os seus ativos em um investimento é extremamente arriscada. Portanto, essa abordagem pode não ser a melhor estratégia para o investidor que tem uma quantidade limitada de dinheiro para uso no longo prazo.

Enquanto uma casa pode aumentar de valor, ela pode depreciar-se tão rapidamente, e o dinheiro que você perderá será definitivo. A diversificação é um dos mandamentos fundamentais do investimento. Atribuir a maior parte dos ativos em uma classe de ativos pode fornecer uma perda maciça. Colocar centenas de milhares de dólares em uma classe de ativos também vincula sua liquidez até você ter um vendedor.

A linha inferior

Ambas as estratégias oferecem vantagens, mas para diferentes tipos de investidores. Uma coisa importante a observar é que qualquer uma das estratégias requer uma quantidade substancial de renda de investimento descartável. Mesmo os compradores alavancados que espalham seu investimento em várias propriedades precisarão assumir o risco de que todas essas propriedades se depreciem.Além disso, ao comprar uma nova casa por dinheiro, não use poupança de aposentadoria ou seu fundo de emergência.

Para o investidor que tem uma grande quantidade de dinheiro pronto para investir, a propensão para o risco é o que realmente impulsará a direção da decisão aqui. As posições alavancadas em propriedades de investimento, sem dúvida, renderão retornos mais altos, mas para o investidor menos envolvido ou dovish que ainda busca patrimônio e retorno, a compra em dinheiro pode ser a melhor opção.