Boas notícias saíram de Washington recentemente. Fannie Mae e Freddie Mac, as agências de frete do governo que compram hipotecas de credores privados, concordaram em regras que potencialmente abririam mercados hipotecários para mutuários com crédito menos do que perfeito. (Para mais informações, veja O que você precisa saber sobre as hipotecas de Fannie Mae .)

O problema

Para entender por que essa notícia é tão importante, primeiro você deve entender o problema. Fannie e Freddie, como são conhecidas, não emprestam dinheiro. Um consumidor nunca os chamaria para obter uma estimativa de boa fé em uma próxima compra de casa. Em vez disso, Fannie e Freddie são empresas de capital aberto criadas pelo Congresso que ajudam a proporcionar estabilidade e liquidez ao mercado de hipotecas.

Quando um credor faz um empréstimo para financiar uma compra de habitação, muitas vezes o objetivo final do credor é vendê-lo para Fannie ou Freddie no que é chamado de mercado secundário. Ao vender o empréstimo, o credor limpa-o de seus livros, liberando dinheiro e obtendo lucro imediato no empréstimo. Fannie e Freddie são encarregados pelo Congresso de ajudar as famílias de baixa, média e média a conseguir o sonho de comprar uma casa. Isso torna as agências ansiosas para comprar esses empréstimos do credor (primário) original para adicionar ao seu portfólio.

Mas aqui é onde o lado sombrio dos empréstimos hipotecários vem à luz. Fannie e Freddie são dois dos compradores mais ansiosos do mercado secundário. Por isso, quando os credores estão decidindo se uma pessoa é elegível, eles não estão pensando muito em termos de manter o empréstimo; eles só aprovarão o empréstimo se acharem que Freddie e Fannie iriam comprá-lo.

Como os credores encontraram em massa durante o rescaldo da crise da habitação, Fannie e Freddie podem forçá-los a comprar o empréstimo se algo não estiver certo. Ou, se as agências não forçaram um banco a recomprar um empréstimo insatisfatório, eles poderiam bater com penalidades. Como comprar de volta, o empréstimo equivale frequentemente a perdas para o credor, os bancos tentam evitar que isso aconteça.

Primeiro, os padrões de subscrição tornaram-se mais elevados. Se você se candidatou a uma hipoteca desde a crise financeira, você sabe que o nível de escavação em seus assuntos financeiros é muito maior do que era antes de 2008. Em segundo lugar, os credores não emprestam aos mutuários que mal atendem aos padrões de subscrição. Isso deixa os mutuários minimamente qualificados sem um empréstimo porque os credores não querem ter a chance de ter problemas para revender a Fannie, Freddie ou qualquer outro comprador no mercado secundário.

A Nova Solução

É aí que a notícia recente se torna importante. Fannie e Freddie anunciaram que estão colocando regras que colocam as mentes dos credores à vontade para fazer empréstimos para os mutuários que são pouco qualificados.A mudança em grande parte envolve disputas. Se uma disputa entre o credor e Freddie ou Fannie acontecer, Freddie e Fannie não são os decisores definitivos mais. Em vez disso, ele irá para um árbitro independente.

Isso se agrega a outras mudanças que aliviaram as restrições nos últimos anos, incluindo o compromisso de Fannie e Freddie de não forçar os credores a comprar um empréstimo a menos que o mutuário perdeu mais de dois pagamentos não consecutivos ou havia evidências de fraude. Em 2014, as agências definiram a fraude melhor e, no ano passado, tornaram mais claras as penalidades por erros na subscrição, causando menos penalidades severas por problemas menores. Todas essas mudanças contribuíram para um afrouxamento do mercado, abrindo a porta para permitir que os mutuários menos qualificados obtivessem hipotecas.

A linha inferior

Em teoria, essas novas regras devem tornar mais fácil para alguns potenciais mutuários se qualificarem para uma hipoteca. Seja ou não o que acontece, continua a ser visto. Alguns especialistas dizem que os padrões vão se suavizar, enquanto outros acreditam que os consumidores não verão uma mudança. (Para mais informações, veja O que esperar das taxas de hipoteca em 2016 .)