As hipotecas e os empréstimos hipotecários são empréstimos em que o mutuário promete sua casa como garantia. Em outras palavras, o credor pode aproveitar a casa do mutuário como recurso por falta de pagamento. Embora os dois tipos de empréstimo compartilhem essa importante semelhança, existem diferenças entre eles e os consumidores devem entender suas opções quando emprestam contra o valor de sua casa.

Princípios de hipoteca

Quando as pessoas usam o termo de hipoteca, eles geralmente estão falando sobre uma hipoteca tradicional, em que um banco empresta dinheiro de um mutuário para comprar uma casa. Na maioria dos casos, o banco empresta até 80% do valor avaliado da casa ou o preço de compra, o que for menor. Por exemplo, uma pessoa que compra uma casa de US $ 200.000 é elegível para uma hipoteca de até US $ 160.000. Ele deve apresentar os restantes US $ 40.000 por conta própria.

A taxa de juros em uma hipoteca pode ser fixa ou variável. O mutuário reembolsa o montante do empréstimo acrescido de juros por um período fixo, sendo os termos mais comuns 30 ou 15 anos. Se o devedor se atrasar nos pagamentos, o credor pode assumir a casa em um processo conhecido como encerramento. O credor então vende a casa, muitas vezes em leilão, para recuperar o dinheiro.

Em caso de incumprimento, esta hipoteca tem prioridade sobre os empréstimos subseqüentes contra a propriedade, tais como empréstimos de capital próprio ou linhas de crédito home-equity (HELOCs). O credor original deve ser liquidado na íntegra antes que os credores subsequentes recebam qualquer produto de uma venda de encerramento.

Home-Equity Loan Basics

Um empréstimo home equity também é uma hipoteca. A diferença entre um empréstimo home equity e uma hipoteca tradicional é que um mutuário tira um empréstimo home equity depois que ele já possui a propriedade, enquanto ele obtém uma hipoteca para comprar a propriedade. Um empréstimo home equity é garantido pelo patrimônio líquido da propriedade, que é a diferença entre o valor da propriedade e o saldo da hipoteca existente do proprietário. Por exemplo, uma pessoa que deve US $ 150.000 em uma casa avaliada em US $ 250.000 tem US $ 100.000 no patrimônio líquido. Supondo que seu crédito é bom, e ele se qualifica, o mutuário pode tomar um empréstimo adicional usando o patrimônio de sua casa como garantia.

Como uma hipoteca tradicional, um empréstimo home equity é um empréstimo a prazo reembolsado em prazo fixo. Diferentes credores têm padrões diferentes sobre a porcentagem do patrimônio de uma casa que eles estão dispostos a emprestar e o crédito do mutuário faz parte dessa decisão.

Em muitos casos, um empréstimo home equity é considerado uma segunda hipoteca, já que é feito em cima de uma hipoteca existente. Se a casa entrar em execução, o credor que detém o empréstimo de capital próprio não será pago até que o primeiro credor da hipoteca seja pago. Conseqüentemente, o risco do mutuante do empréstimo home equity é maior, e é por isso que estes empréstimos normalmente possuem taxas de juros mais elevadas do que as hipotecas tradicionais.

Nem todos os empréstimos de capital próprio são segundas hipotecas. Um mutuário que possui sua propriedade livre e clara pode decidir retirar um empréstimo contra o valor da sua casa. Nesse caso, o credor que faz o empréstimo home equity é considerado um primeiro detentor de garantia.

Empréstimo hipotecário versus home-equity

Um proprietário que quer usar o patrimônio de sua casa para pagar dívidas de juros mais altos, como cartões de crédito ou fazer melhorias em casa, enfrenta uma decisão. Ele pode refinanciar todo o saldo da hipoteca, além do caixa extra, com uma hipoteca tradicional, ou ele pode deixar sua hipoteca original sozinho e retirar um empréstimo em casa.

As taxas de juros determinam qual tipo de empréstimo é melhor nesta situação. Um mutuário que tem uma taxa de juros extremamente baixa em sua hipoteca existente deve deixá-la em paz e usar um empréstimo home equity para emprestar os fundos adicionais que ele precisa. No entanto, se as taxas de hipoteca caíram substancialmente desde que o mutuário tirou sua hipoteca existente, ele deveria considerar fazer um refinanciamento completo. No último caso, o mutuário salva o dinheiro adicional que ele empresta, uma vez que as hipotecas tradicionais possuem taxas de juros mais baixas do que os empréstimos de capital próprio, e ele pode garantir uma taxa mais baixa sobre o saldo que ele já deve.