Na primavera de 2015, a McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0. 84% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ) foi o mais recente em uma linha de empresas de varejo para considerar um spinoff de suas propriedades através de uma confiança de investimento imobiliário (REIT) de propriedade de um terceiro. Tal como acontece com muitos outros spinoffs REIT, a idéia foi colocada por um investidor ativista como forma de desbloquear o valor para o acionista e aumentar o preço das ações de uma empresa com deterioração dos fundamentos.

O conselho da empresa eventualmente rejeitou a idéia, preferindo manter o curso com seu próprio plano de longo alcance para transformar a empresa. Desde a decisão de renunciar ao REIT em novembro, as ações do McDonald's aumentaram em mais de 10%, como uma indicação de que o plano de reviravolta pode ter frutos.

Como a Idéia de REIT surgiu

Entrando em 2015, o McDonald's experimentou vários trimestres de vendas decrescentes. Estava perdendo nas guerras de fast food, enquanto os restaurantes curiosos Burger King, Wendy e Tendências montaram campanhas de sucesso para ganhar mais participação no mercado. Em maio, a empresa anunciou uma grande reestruturação societária que incluiu a reafirmação de até 4 mil lojas. Também introduziu medidas de redução de custos e mudanças de menu, incluindo uma oferta de café da manhã durante todo o dia. As ações do estoque da McDonald estavam estagnadas por quase dois anos, negociando entre US $ 90 e US $ 100, sem sinais de vendas crescentes nos próximos meses.

Larry Robbins, gerente de hedge funds da Glenview Capital Management, detinha uma grande participação na McDonald's. Em 2015, Robbins propôs um spinoff da REIT aos acionistas, afirmando que poderia aumentar o preço da ação até US $ 170. Robbins estimou que os ativos imobiliários da empresa valiam US $ 20 bilhões, mas seu valor não se refletiu adequadamente na avaliação da empresa. Ao transferir as propriedades para um REIT, a empresa realizaria imediatamente seu valor total, o que aumentaria o preço das ações.

O que é um REIT?

A REIT é um fundo que investe em um portfólio de imóveis. É negociado publicamente na bolsa de valores. Os REITs são obrigados a distribuir pelo menos 90% de seus rendimentos, incluindo o fluxo de caixa do aluguel e os ganhos de capital, aos seus acionistas, mas estão isentos de pagar impostos sobre seus rendimentos. Isso permite que os REITs paguem dividendos mais elevados aos seus acionistas.

Nos últimos anos, os REITs se tornaram a ferramenta de escolha para investidores ativistas que buscam retornos rápidos de seus investimentos. Quando uma empresa vende seus ativos imobiliários para um REIT, ele pode liberar enormes quantidades de dinheiro que ele pode usar para pagar dívidas. Pode transformar o dever de gerenciar as propriedades sobre o REIT. Em alguns casos, as empresas podem ganhar retornos mais altos em seus ativos imobiliários quando não fazem parte de seus negócios operacionais.

O Caso para um McDonald's REIT

O McDonald's possui cerca de 70% de seus edifícios de restaurantes e cerca de 45% do terreno embaixo deles. Algumas estimativas colocam o valor total de edifícios, propriedades e equipamentos em US $ 40 bilhões. Concebivelmente, se o McDonald's transferisse a propriedade de suas propriedades para um REIT, desbloquearia uma porcentagem significativa desse valor, o que aumentaria o preço das ações para refletir sua maior capitalização de mercado. O REIT também geraria maiores retornos sobre os ativos imobiliários, o que poderia aumentar ainda mais o valor para os acionistas.

O caso contra um McDonald's REIT

Os investidores, como Robbins, que possuíam 2,9 milhões de ações do McDonald's, se beneficiariam de forma imediata e generosa com um spinoff REIT. No entanto, a administração da empresa concluiu que os benefícios de curto prazo de um spinoff não compensariam os riscos e os custos de longo prazo. Deixando de lado os custos extraordinários e as complicações dessa reestruturação, muitos analistas concordam que o REIT poderia acabar custando mais à empresa a longo prazo.

As rendas passam do fluxo de caixa positivo para uma responsabilidade da empresa

Cerca de um quarto da receita do McDonald's provém do aluguel que cobra dos franqueados. Entre 2009 e 2014, os pagamentos de aluguel, baseados em uma porcentagem das vendas em cada franquia, aumentaram 26% para mais de US $ 6 bilhões anualmente. Esse componente de receita fornece à empresa uma fonte vital de estabilidade financeira. Após uma transferência de REIT, o McDonald's se tornaria um arrendatário, tendo que pagar aluguel nos 1 500 restaurantes que possui nos Estados Unidos. Uma obrigação de arrendamento torna-se um passivo de longo prazo nos livros, que a empresa não pode pagar enquanto busca uma reviravolta de vendas.

Não é apenas sobre o dinheiro

Sob a estrutura atual, o McDonald's controla seu setor imobiliário e toma decisões corporativas com base no que é melhor para seus restaurantes e o imobiliário subjacente. Quando um REIT assume a propriedade, ele controla todos os aspectos do gerenciamento imobiliário, o que pode incluir decisões estratégicas sobre a seleção do site e quais propriedades para vender. O McDonald's perderia o controle sobre a seleção do site e o desempenho da franquia, e mudaria para sempre a relação entre a empresa e os operadores de franquia.

Um REIT não resolverá o problema subjacente

O influxo de caixa de um REIT só teria um impacto temporário nas finanças da empresa, que sofreu um problema mais sistêmico. O McDonald's deve resolver seus déficits de tráfego e vendas, não só com seus concorrentes diretos, como Burger King e Wendy, mas também com cadeiras de hambúrguer sentadas, como Shake Shack e The Habit Grill. Após a sua reestruturação em Maio passado, a gestão centrou-se no rejuvenescimento da marca icónica com maquiagens de menu, upgrades de preparação de alimentos e redesenho de embalagens. Seus esforços já podem estar pagando; a empresa reportou seu segundo trimestre consecutivo de vendas mais altas nas mesmas lojas, o primeiro aumento em mais de dois anos.

O McDonald's ainda está aumentando o valor do acionista

Os recentes resultados de vendas e o sentimento melhorado do consumidor em relação à marca aumentaram o estoque do McDonald's para novos níveis elevados.A partir de 16 de fevereiro de 2015, suas ações estavam sendo negociadas em US $ 119, um pouco abaixo de seu máximo histórico de US $ 124. Além disso, recentemente aumentou seu dividendo em 5% para 89 centavos por ação. Até o final de 2016, retornará US $ 30 bilhões em dinheiro para os acionistas ao longo de um período de três anos.

O McDonald's optou por seguir a rota da dívida no aumento do capital que precisa reestruturar e expandir. Para a gestão, o custo atual da dívida é tão barato que não apresenta quase o mesmo risco financeiro que o custo de perder o controle de suas propriedades. Se a tendência atual de aumentar as vendas de lojas é válida, isso pode revelar-se uma decisão sábia.