De uma perspectiva quantitativa, investir em imóveis é algo como investir em ações. Para lucrar com investimentos imobiliários, os investidores devem determinar o valor dos imóveis que compram e fazer suposições educadas sobre o lucro que esses investimentos gerarão, seja por meio da apreciação da propriedade, renda ou combinação de ambos.

A avaliação de capital é tipicamente conduzida através de duas metodologias básicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo é válido para a avaliação da propriedade. O desconto da receita operacional líquida futura (NOI) pela taxa de desconto apropriada para imóveis é semelhante às avaliações de fluxo de caixa descontado (DCF) para ações, enquanto a integração do modelo multiplicador de renda bruta no setor imobiliário é comparável às avaliações de valor relativo com ações. Aqui vamos dar uma olhada em como valorizar uma propriedade imobiliária usando esses métodos.

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Avaliações de capital comparáveis ​​

Os modelos de avaliações absolutas determinam o valor presente dos fluxos de caixa futuros para obter o valor intrínseco de uma ação; os métodos mais comuns são os modelos de desconto de dividendos e as técnicas de fluxo de caixa com desconto. Por outro lado, métodos de valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis ​​deveriam ter preços similares de acordo com seus ganhos. Os índices, como o preço para o lucro e o preço para vendas, são comparados com outras empresas intra-industriais para determinar se um estoque está abaixo ou superestimado. Como na avaliação de patrimônio, a análise de avaliação imobiliária deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma gama de valores possíveis.

Cálculo do rendimento operacional líquido do imóvel imobiliário

Onde:

NOI - resultado operacional líquido

r- Taxa de retorno exigida sobre os ativos imobiliários

g- Taxa de crescimento de NOI

R- Taxa de capitalização (rg)

O lucro operacional líquido reflete os ganhos que o imóvel gerará após ter avaliado as despesas operacionais, mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros. Antes de deduzir as despesas, a receita total obtida com o investimento deve ser determinada. As receitas de aluguel esperadas podem inicialmente ser previstas com base em propriedades comparáveis ​​na área. Ao fazer a pesquisa de mercado adequada, um investidor pode determinar o preço que os inquilinos estão cobrando na área e assumir que as rendas similares por metro quadrado podem ser aplicadas a esta propriedade. Os aumentos previstos nas rendas são contabilizados na taxa de crescimento dentro da fórmula.

Uma vez que as altas taxas de vagas são uma ameaça potencial para os retornos dos investimentos imobiliários, uma análise de sensibilidade ou estimativas conservadoras realistas devem ser usadas para determinar a renda perdida se o recurso não for utilizado a plena capacidade.

As despesas operacionais incluem aquelas que são diretamente incorridas através das operações diárias do prédio, como seguro de propriedade, taxas de administração, taxas de manutenção e custos de serviços.Observe que a depreciação não está incluída no cálculo da despesa total. O lucro operacional líquido de um imóvel é semelhante ao EBITDA de uma empresa.

Determinar a taxa de desconto apropriada é um pouco mais complicado do que calcular o WACC de uma empresa. Embora existam diferentes maneiras de obter a taxa de capitalização, uma abordagem comum é o método de acumulação. Começando com a taxa de juros, adicione o prêmio de liquidez apropriado, o prêmio de recaptura e o prêmio de risco. O prémio de liquidez surge devido à natureza ilíquida do imobiliário, o prémio de recuperação recupera a valorização da terra líquida, enquanto o prémio de risco revela a exposição ao risco global do mercado imobiliário.

O desconto da receita operacional líquida de um investimento imobiliário pela taxa de capitalização de mercado é análogo ao desconto de um fluxo de dividendos futuro pela taxa de retorno apropriada, ajustada pelo crescimento do dividendo. Os investidores de capital familiarizados com os modelos de crescimento de dividendos devem ver imediatamente a semelhança. (O DDM é uma das mais fundamentais das teorias financeiras, mas é tão bom quanto suas premissas. Confira Escavando o modelo de desconto de dividendos .)

Encontrando a capacidade geradora de renda de uma propriedade > A abordagem do multiplicador de renda bruta é um método de avaliação relativa que se baseia na suposição subjacente de que as propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente à renda bruta que elas ajudam a gerar. Como o nome indica, o rendimento bruto é o rendimento total antes da dedução de quaisquer despesas operacionais. No entanto, as taxas de vagas devem ser previstas para obter uma estimativa de renda bruta precisa.

Por exemplo, se um investidor imobiliário comprar um prédio de 100 mil metros quadrados, com base em dados de propriedade comparáveis, ele pode determinar que a renda mensal média bruta por pé quadrado na vizinhança é de US $ 10. Embora o investidor possa inicialmente assumir que a receita anual bruta é de US $ 12 milhões (US $ 10 * 12 meses * 100 000 pés quadrados), é provável que haja algumas unidades vazias no prédio a qualquer momento. Supondo que haja uma taxa de vacância de 10%, a receita anual bruta seria de US $ 10. 8 milhões (US $ 12 milhões * 90%). Uma abordagem semelhante também é aplicada na abordagem da receita operacional líquida.

O próximo passo na avaliação do valor da propriedade imobiliária é determinar o multiplicador de renda bruta. Isso pode ser alcançado se houver acesso a dados históricos de vendas. Analisar o preço de venda de imóveis comparáveis ​​e dividir esse valor pela receita anual bruta que eles geraram produzirá o multiplicador médio para a região.

Este tipo de abordagem de avaliação é semelhante ao uso de transações ou múltiplos comparáveis ​​para valorizar um estoque. Muitos analistas preverão os ganhos de uma empresa e multiplicarão o índice EPS pela relação P / E da indústria. A avaliação imobiliária pode ser realizada através de medidas similares. (Saiba como colocar uma das principais ferramentas de análise de equidade para você. Verifique

A Comparação entre pares revela ações subdivididas .) Barreiras para avaliação imobiliária

Ambos os métodos de avaliação imobiliária parecem relativamente simples. No entanto, na prática, determinar o valor de uma propriedade geradora de renda usando esses cálculos é bastante complicado. Em primeiro lugar, a obtenção das informações necessárias sobre todos os insumos da fórmula, como a receita operacional líquida, os prêmios incluídos na taxa de capitalização e dados de vendas comparáveis ​​podem revelar-se extremamente demorado e desafiador. Em segundo lugar, esses modelos de avaliação não têm fator apropriado em possíveis mudanças importantes no mercado imobiliário, como uma crise de crédito ou boom imobiliário. Como resultado, devem ser realizadas análises adicionais para prever e influenciar o possível impacto das variáveis ​​econômicas em mudança.

Como os mercados imobiliários são menos líquidos do que o mercado de ações, às vezes é difícil obter as informações necessárias para tomar uma decisão de investimento plenamente informada. Dito isto, devido ao grande investimento de capital tipicamente necessário para comprar um grande desenvolvimento, essa análise complicada pode produzir uma grande recompensa se levar à descoberta de uma propriedade subvalorizada (semelhante ao investimento em ações). Assim, tomar o tempo para pesquisar os insumos necessários vale bem o tempo e a energia.

A linha inferior

A avaliação imobiliária baseia-se frequentemente em estratégias similares para análise de equivalência patrimonial. Outros métodos, além da receita líquida descontada e do método multiplicador de renda bruta, também são freqüentemente utilizados. Alguns especialistas da indústria, por exemplo, têm um conhecimento ativo e ativo da migração da cidade e padrões de desenvolvimento. Como resultado, eles podem determinar quais áreas locais são mais propensas a experimentar a taxa de apreciação mais rápida. Qualquer abordagem que se decida usar, o indicador mais importante de seu sucesso é o quão bem é pesquisado. (Saiba como encontrar uma maneira forte de determinar o valor de uma empresa, aqui:

Equity Valuation In Good Times And Bad .)