Existem seis formas diferentes de receber o produto do tipo mais popular de hipoteca reversa, a hipoteca de conversão de equidade em casa (HECM). O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), que regula os HECM, chama essas escolhas "planos de pagamento". "Você pode optar por obter um grande montante global na frente, estabelecer uma linha de crédito que você pode recorrer conforme necessário, receber pagamentos mensais iguais - ou escolher alguma combinação dessas opções.

O plano que você escolher afetará a quantidade de dinheiro que você recebe a curto e longo prazo, com a rapidez com que usa seu patrimônio social e com que efetivamente uma hipoteca reversa auxilia suas metas financeiras. Aqui está um olhar sobre como funciona cada plano de pagamento e os prós e contras de cada um. (Se você não estiver familiarizado com esses empréstimos, conheça as regras que se aplicam a todos os HECMs, independentemente do plano de pagamento que você escolher, em Um olhar no Regulamento de hipotecas reversas .)

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O Plano de pagamento de taxa fixa

Se você quer uma hipoteca reversa de taxa fixa, você só possui uma opção de plano de pagamento: um pagamento único de desembolso único.

Como funciona: Receba uma grande quantidade de uma só vez assim que sua hipoteca reversa fechar. Os juros acumulados sobre esse montante, os prêmios mensais de seguro de hipoteca em curso, bem como quaisquer custos de fechamento financiados, até que a hipoteca reversa se torne exigível e a pagar. A taxa de juros inicial é maior do que é com os planos de taxa ajustável, mas a taxa de juros esperada ao longo do tempo é menor.

Os profissionais: Use este tipo de empréstimo para pagar um saldo de hipoteca alto ou cobrir outras despesas consideráveis. "A distribuição de montante fixo funciona melhor para pessoas que têm uma grande hipoteca existente que precisam pagar", diz Casey Fleming, um consultor de hipoteca que atualmente trabalha para a C2 Financial Corp. e tem mais de 30 anos de experiência no setor de hipotecas. Ele diz que esta é a melhor opção se você precisa tirar todos ou a maioria dos seus rendimentos disponíveis ao mesmo tempo.

Os contras: Você não pode receber nenhum produto adicional desse empréstimo no futuro. Os mutuários que não são bons em administrar o dinheiro ou que perderam a capacidade de fazê-lo correm o risco de desperdiçar o produto ou gastá-los muito rápido. Os fraqueadores às vezes convencem os idosos a retirar esse tipo de empréstimo ou proprietários de metas que recentemente tiraram um. (Saiba como proteger-se e seus entes queridos em Cuidado com estes fraudes de hipoteca reversa .) Fleming diz que a maior desvantagem é que "para quase todos os casos, o sorteio máximo no primeiro ano é de 60% da inicial limite principal. Uma vez que esta opção tem apenas um sorteio, o valor máximo do empréstimo é bastante baixo. "Você retém os outros 40% como home equity. Você não pode pedir emprestado contra isso 40%.Mas ter essa equidade pode ser útil se você quiser vender sua casa e pagar sua hipoteca reversa.

Para acessar todo o seu patrimônio ao longo do tempo, você precisará escolher um plano de pagamento de taxa ajustável.

Planos de pagamento de taxa ajustável

Os outros cinco planos de pagamento de hipoteca reversa têm taxas ajustáveis. Se você escolher um desses, existem três possibilidades de como sua taxa de juros pode mudar. Somente um será aplicado à sua hipoteca, e será divulgado na documentação do empréstimo.

• Sua taxa de juros irá ajustar uma vez por ano. A taxa será baseada no índice do Tesouro de Vencimento Constante (CMT) mais uma margem estabelecida pelo credor. A taxa não pode aumentar em mais de 2% ao ano, e não pode aumentar ou diminuir em mais de 5% da taxa inicial ao longo do prazo do empréstimo.

• Sua taxa de juros ajustará mensalmente com base no índice CMT mais uma margem estabelecida pelo credor. A taxa não pode aumentar em mais de 10% ao longo do prazo do empréstimo, e não há limite para quão baixa a taxa de juros pode ir.

• Sua taxa de juros ajustará mensalmente com base na Taxa London Interbank Offered (LIBOR) mais uma margem estabelecida pelo credor . A taxa não pode aumentar em mais de 10% ao longo do prazo do empréstimo, e não há limite para quão baixa a taxa de juros pode ir.

Embora seja importante qual desses cenários se aplica ao seu empréstimo, porque afeta a quantidade de juros que seu empréstimo acumula ao longo do tempo, não importa em termos de afetar seus pagamentos mensais agendados ou sua linha de crédito disponível. Uma mudança significativa na taxa de juros com uma hipoteca reversa não o coloca em risco de encerramento da forma como ele pode com uma hipoteca à frente. Uma taxa de juros mais alta afeta a sua equidade home, no entanto, e significa que você pode receber menos se você vender a casa. Se você planeja ficar em sua casa por toda a vida, os aumentos da taxa de juros podem não ser uma grande preocupação. Se não o fizer, você pode querer certificar-se de que a taxa de juros do seu empréstimo corresponde ao primeiro cenário, uma vez que o aumento da taxa de juros máxima é de 5% em vez de 10%. O seu oficial de empréstimo e conselheiro de hipoteca inversa pode ajudá-lo a entender suas escolhas e como as taxas de juros ajustáveis ​​afetam sua situação (veja Encontre a Agência Direcional de Orientação de Mortgage Reverse ).

Quando você está se candidatando a uma hipoteca reversa com uma taxa de juros ajustável, as ilustrações de suas opções do plano de pagamento usarão uma taxa de juros esperada. Este é o melhor palpite do credor sobre o que a taxa de juros ajustável irá atingir a duração do seu empréstimo. É um dos três fatores-chave para determinar o quanto você pode emprestar, juntamente com a idade do mutuário mais novo e o valor da propriedade.

Agora que você tem uma compreensão geral de como os planos de taxa ajustável funcionam, revele suas cinco opções de pagamento. Lembre-se de que o "pagamento" neste contexto se refere a como você receberá o produto do empréstimo.

Opção 1: Plano de pagamento de posse

Como funciona: Obtenha pagamentos mensais iguais, desde que pelo menos um mutuário mora em casa como residência principal.Os pagamentos mensais são calculados sob o pressuposto de que você viverá para ser 100. Se você não espera viver durante tanto tempo, um plano de pagamento de prazo, discutido em seguida, pode ser uma opção melhor. Se você viver mais, você continuará recebendo pagamentos. Se você quiser receber um pagamento mensal constante para o resto da vida em sua casa, o plano de pagamento do mandato é uma boa escolha.

Os profissionais: "Pagamentos de tenacidade são ótimos para aqueles que pensam que vão viver em casa por muito tempo e que precisam de renda mensal estável", diz Fleming. Você não precisa se preocupar com a falta de renda reversa com um plano de pagamento de posse, desde que você continue cumprindo os outros termos do empréstimo.

Os contras: Se você tiver quaisquer contas grandes a pagar, este plano não ajudará você a pagá-las. Além disso, enquanto este plano de pagamento aparentemente proporciona renda garantida para a vida, se você tiver que sair de sua casa por razões de saúde - ou se você não cumprir as taxas de propriedade exigidas, como seguro de imóveis, impostos sobre a propriedade ou manutenção básica - o reverso A hipoteca será devida e a pagar (isto é verdade em qualquer plano de pagamento) e você não receberá mais pagamentos a menos que você cure o padrão. Você receberá o dinheiro que resta da venda de sua casa depois que a hipoteca reversa for paga, mas, no pior cenário de um mercado imobiliário deprimido combinado com altas taxas de juros, você não pode sair com muito dinheiro.

Opção 2: Plano de pagamento a prazo

Como funciona: Obtenha pagamentos mensais iguais por um período de tempo definido que você escolher - por exemplo, 10 anos. "Os pagamentos a prazo são melhores se você tiver uma idéia clara de quanto tempo você vai morar na casa", diz Fleming. "Pessoas mais velhas - 80 e mais - ou aqueles que querem se afastar em alguns anos podem selecionar esse tipo. "

Os profissionais: O pagamento mensal é maior em comparação com um plano de pagamento de posse. Embora você não receba pagamentos mensais adicionais depois de chegar ao final do prazo do empréstimo, você poderá continuar morando em casa como sua residência principal até você passar ou se mudar (desde que continue a atender o outro empréstimo) condições, como pagar seus impostos de propriedade).

Os contras: Você não terá uma renda estável para a vida, a menos que você morra durante o prazo do empréstimo. Você pode usar o seu capital próprio também cedo demais em sua vida e não tem outra fonte de fundos para confiar.

Opção 3: linha de crédito

Como funciona: Obtenha acesso ao dinheiro conforme você precisar. Você pode decidir quando recorrer à sua linha de crédito e quanto a tomar, desde que seu saldo esteja abaixo do limite principal. Seu credor não pode exigir que você retire um valor mínimo ou retire uma soma mínima em um cronograma definido.

Os profissionais: Uma linha de crédito oferece muita flexibilidade. Você pode retirar uma grande quantia global na frente, então emprestar fundos adicionais ao longo do tempo; você obtém acesso a esse patrimônio adicional que permanece encerrado com o plano de pagamento de taxa fixa. Você também pode deixar a linha intacta por anos em antecipação a um dia em que você pode precisar disso.Você também pode retirar montantes iguais ou similares a cada mês. Basicamente, você pode personalizar suas retiradas para suas necessidades e ajustá-las conforme suas necessidades mudam. Uma linha de crédito pode funcionar como uma soma fixa, mandato ou plano de termo, mas você tem mais controle. Além disso, a parcela não utilizada de sua linha de crédito cresce ao longo do tempo com a mesma taxa de juros que você está pagando no valor que você emprestou, e você só paga juros sobre o dinheiro que você realmente empresta, o que pode tornar mais fácil vender e se mover mais tarde ou potencialmente deixar dinheiro para seus herdeiros. Ao contrário de uma linha de crédito de capital próprio, uma linha de crédito de hipoteca reversa não pode ser revogada, mesmo que o valor da sua casa diminua ou sua situação financeira piora.

Os contras: Você pode queimar através de uma linha de crédito, emprestando o limite máximo de 60% do limite principal no primeiro ano e os restantes 40% no primeiro dia do segundo ano. Se você fizer isso, você estará fora do acesso aos fundos. Além disso, pode demorar até cinco dias úteis para receber os fundos que solicita da sua linha de crédito, pelo que deve certificar-se de manter dinheiro suficiente na sua conta corrente para necessidades urgentes.

Opção 4: Plano de posse modificado

Como funciona: Obtenha pagamentos mensais fixos combinados com o acesso a uma linha de crédito enquanto o mutuário ocupar o domicílio como residência principal. Os pagamentos mensais fixos serão menores do que se você receber um plano de mandato direto e a linha de crédito será menor do que se você receber um plano de crédito de linha direta, mas você terá acesso ao mesmo montante total de fundos.

Os profissionais: Você tem flexibilidade para estabelecer seus pagamentos mensais, bem como flexibilidade na escolha do tamanho de sua linha de crédito. Se você deseja pagamentos mensais maiores, você pode escolher uma linha de crédito menor; Se você quer uma linha de crédito maior, você pode escolher pagamentos mensais menores. Ele permite que você atenda suas necessidades mensais regulares de fluxo de caixa sem pedir mais do que você precisa. Esta opção mantém sua despesa de juros baixada e coloca você menos risco de usar todo o seu patrimônio e não pode se dar ao luxo de se mudar se desejar ou precisar mais tarde.

Os contras: Se você precisa de um montante grande imediatamente, este plano de pagamento provavelmente não é sua melhor opção.

Opção 5: Plano de Termo Modificado

Como funciona: Obtenha um pagamento mensal fixo por um número predeterminado de meses, além de acesso a uma linha de crédito enquanto um mutuário mantém a casa como sua ou sua residência principal. Os pagamentos mensais fixos serão menores do que se você receber um plano de prazo direto e a linha de crédito será menor do que se você receber um plano de crédito de linha direta, mas você terá acesso ao mesmo montante total de fundos.

Os profissionais: Você tem flexibilidade para estabelecer o tamanho de seus pagamentos mensais e quanto tempo você os receberá, e eles serão maiores do que estarão sob um plano de mandato modificado assumindo a mesma linha de crédito de tamanho . Você também obtém flexibilidade na escolha do tamanho da sua linha de crédito. No final do prazo, você ainda terá acesso ao produto do empréstimo se você não tiver utilizado sua linha de crédito.Tal como acontece com o plano de mandato modificado, você pode manter suas taxas de juros baixas e, possivelmente, ter dinheiro suficiente para se mover mais tarde.

Os contras: Você pode ficar sem o pagamento reverso da hipoteca. Você só recebe pagamentos mensais por um número definido de meses ou anos, então você deve usar sua linha de crédito com cuidado se você precisar de renda além do final do prazo. Este plano também não é a melhor escolha para grandes necessidades de caixa inicial.

A Bottom Line

HECMs oferecem tantos planos de pagamento porque os proprietários de casas seniores têm muitas necessidades financeiras diferentes. Nenhuma opção específica é universalmente boa ou ruim.

"Qual opção é melhor depende inteiramente da situação e necessidades do cliente", diz Fleming. Mas, ele acrescenta: "Como regra geral, eu favorecer a linha de crédito sobre o mandato ou pagamentos a prazo", uma vez que a linha de crédito permite que você tire as retiradas mensais como pudesse com um plano de mandato ou prazo, mas dá-lhe a flexibilidade de tirar mais em uma emergência e acumular poupança de juros se você não precisar usá-lo.

Faça sua pesquisa e faça muitas perguntas ao credor e credor reverso para descobrir qual plano de pagamento é o melhor para você. (Para leitura relacionada, veja 5 Sinais uma hipoteca reversa é uma boa idéia e Escolhendo o credor de hipoteca reversa direito .)