Você revisou os requisitos para o tipo de hipoteca que deseja. Você certificou-se de que você tem a pontuação de crédito, o pagamento inicial e a relação dívida / renda (DTI) que o empréstimo exige. Então, por que seu pedido de empréstimo foi rejeitado?

Os requisitos mais exigentes chamados de sobreposições de credores são culpados. As superposições dos credores são as regras dos corretores e bancos de hipotecas individuais que são mais estritas do que as regras que as entidades governamentais estabelecem para vários produtos hipotecários.

As sobreposições de credores também vêm na forma de requisitos de documentação mais rigorosos, como ter que enviar muito mais papelada (por exemplo, extratos bancários) para um refinanciamento FHA Streamline, do que o próprio FHA exige. A papelada que não passa de reunião também pode resultar em rejeições inesperadas. As sobreposições de credores também afetam refinanciamentos.

Este artigo detalha primeiro as sobreposições do credor. Em seguida, explica como você, como mutuário, pode melhorar suas chances de obter uma hipoteca, apesar das sobreposições do credor.

Critérios mínimos do mutuário para a qualificação da hipoteca Os critérios mínimos que você deve cumprir para obter uma hipoteca dependem do tipo de hipoteca que você solicita. Para a maioria das hipotecas, Fannie Mae e Freddie Mac estabelecem as diretrizes, porque essas duas entidades compram uma percentagem significativa de hipotecas dos credores e corretores que as originam. Para uma hipoteca da FHA, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) estabelece esses critérios porque o governo paga aos credores quando os mutuários faltam sobre esses empréstimos. Da mesma forma, o Departamento de Assuntos de Veteranos garante e define as qualificações mínimas do mutuário para empréstimos VA.

Sobreposições de credores: o básico Enquanto Fannie Mae, Freddie Mac, HUD e a VA estabelecem critérios mínimos de mutuário, eles realmente não emitem hipotecas: os credores fazem. Como os credores têm que proteger seus próprios interesses financeiros, eles podem optar por usar critérios de empréstimos mais rigorosos se não sentir que os padrões mínimos são altos o suficiente.

Por exemplo, enquanto a FHA pode exigir uma pontuação mínima de FICO de 580 para se qualificar para o programa de pagamento inicial de 3,5% da FHA, um credor pode ter aprendido com sua própria experiência que os devedores da FHA com pontuação de crédito abaixo de 640 são mais propensos a padrão, portanto, apenas estenderá os empréstimos FHA aos mutuários com pelo menos essa pontuação de crédito. Mesmo que a FHA assegure o empréstimo, os credores ainda querem evitar impostas dispendiosas.

Os credores também impõem sobreposições para reduzir o risco de que eles serão forçados a comprar uma hipoteca que venderam para Fannie ou Freddie. Fannie e Freddie podem forçar uma recompra se um credor não seguir as diretrizes de empréstimo dessas entidades. Pós crise da habitação, essas recomprações forçadas, também chamadas de "recompensas" ou "recompras", causaram grandes problemas para os credores. Os credores, por sua vez, tornaram-se mais cautelosos na emissão de hipotecas.

Como os mutuários marginais podem obter aprovação apesar das sobreposições Se você estiver na margem dos requisitos mínimos especificados por Fannie, Freddie, HUD ou VA, quaisquer requisitos adicionais impostos por um credor provavelmente significarão que você ganhou ' t qualificar para uma hipoteca. Então, como você encontra um credor que não possui sobreposições?

"Os credores tipicamente não anunciam amplamente o uso de sobreposições, ou na reversa, sua falta de sobreposições", diz Scott Fletcher, vice-presidente de política de subscrição e crédito na Fairway Independent Mortgage Corp. em New Berlin, Wisconsin. "Em Alguns casos, os mutuários podem analisar as diretrizes do credor on-line na página web do credor. No entanto, em muitos casos, esse tipo de pesquisa exigirá falar com um funcionário do credor, em profundidade, sobre a [sua] situação específica e se o credor possui programas de hipoteca Isso irá caber [suas] necessidades. "

Amy Tierce, vice-presidente regional do Needham Fairway, Branch da Massa, diz que pode ser muito difícil para um consumidor descobrir se um credor usa sobreposições. Ela diz que os mutuários devem começar com um encaminhamento a um credor que avaliará o perfil financeiro do mutuário. Se esse credor não pode aprovar o empréstimo, ele poderá encaminhar outro credor competente que possa.

As sobreposições do credor não apenas adicionam diretrizes de subscrição mais restritivas, diz ela. Eles também afetam as taxas de juros, com cada sobreposição acompanhando um ajuste de taxa. "Os credores que removem as sobreposições na subscrição geralmente continuarão com os aumentos de preços incorporados nas taxas", diz ela.

"A maioria dos agentes de empréstimo não sabe que suas [empresas usam] sobreposições ou que cada credor pode fazer algo diferente", diz o corretor da hipoteca, Todd Huettner, da Huettner Capital em Denver, Colo. "As diferenças podem ser enormes. Isso faz parte da razão pela qual tantas pessoas são negadas um empréstimo quando realmente podem se qualificar. Eles simplesmente não cumprem os requisitos de um credor específico, mas podem estar bem com outro ", diz ele.

Se os mutuários podem encontrar um credor que vende diretamente para Fannie ou Freddie, eles podem evitar as sobreposições que os grandes bancos podem ter. É difícil encontrar esses credores, diz Dean Vlamis, vice-presidente de empréstimos residenciais com a PERL Mortgage em Chicago. Se um mutuário chegasse a ele com pontuação de crédito ou desafios de relação dívida / renda, ele poderia procurar um credor final que não tivesse sobreposições que impeçam o mutuário de se qualificar. Ele tem essa flexibilidade porque PERL é um credor correspondente, o que significa que eles subscrevem e financiam empréstimos, e depois vendam após o fechamento.

"A linha inferior é que a maioria dos credores só tem uma opção, então você está sem sorte se você não encontrar suas sobreposições", diz Huettner. Os consumidores não sabem, e os agentes de crédito geralmente não sabem ou não vão dizer, se outro credor aprovar seu empréstimo. Trabalhar com um corretor dá acesso a uma variedade de credores e possivelmente mais opções.

Sobreposições do credor e condições de mercado em mudança As sobreposições do emprestador não estão definidas em pedra; eles mudam à medida que as condições econômicas e as condições do mercado imobiliário mudam.

"Os credores ajustarão seus padrões de subscrição, incluindo sobreposições, em resposta a muitas coisas", diz Fletcher. "As mudanças no mercado imobiliário, o apetite dos investidores, o ambiente regulatório, as forças do mercado (concorrência) e a tolerância ao risco, entre outros, fará com que os credores avaliem continuamente seus padrões ", diz ele.

O motivo óbvio para que os bancos aliviem suas sobreposições é dinheiro, diz Vlamis. "Se quiserem aumentar seus negócios de hipotecas, eles simplesmente podem facilitar suas diretrizes, tornando mais fácil para mais gente emprestar", diz ele.

Tierce diz que, quando os credores estão mais confiantes sobre a economia e menos temerosos de diminuir os valores domésticos e potenciais execuções hipotecárias, as superposições podem diminuir.

A tendência para que as sobreposições mudem de tempos em tempos significa que a espera pode eventualmente permitir que você se qualifique. Mantenha suas finanças em ordem enquanto isso.

A linha inferior As sobreposições geralmente prejudicam os mutuários que têm um risco de inadimplência potencialmente maior devido a problemas de crédito ou um adiantamento limitado, diz Vlamis.

Por mais frustrante que possa ser rejeitado, os mutuários podem utilizar a experiência como ponto de partida para fazer mudanças - como a limpeza de crédito e a poupança de mais por um adiantamento - que lhes permitirá qualificar para uma hipoteca no futuro.