O lucro líquido operacional (NOI) é usado no mercado imobiliário para determinar a receita que um imóvel gera menos despesas operacionais. NOI também determina a taxa de capitalização de uma propriedade, ou taxa de retorno.
Uma propriedade pode gerar sua receita de aluguel, estacionamento e taxas de serviço. As despesas operacionais da propriedade incluem taxas de manutenção de imóveis, seguros, custos de utilidade, impostos sobre a propriedade e taxas de limpeza.
A taxa de capitalização é a taxa de retorno de uma propriedade de investimento imobiliário com base no NOI que a propriedade gera. A capitalização de uma propriedade é calculada dividindo seu NOI anual pelo preço de venda total potencial da propriedade.
Por exemplo, suponha que um investidor compre um prédio de apartamentos por US $ 5 milhões em dinheiro. O prédio tem 15 apartamentos e gera US $ 5 000 por mês em renda de cada apartamento. Além disso, tem 50 vagas de estacionamento que geram US $ 1 000 por mês de cada espaço.
A propriedade paga taxas de manutenção de US $ 10 000 por mês, taxas de limpeza de US $ 12 000 por mês, custos de utilidade de US $ 15 000 por mês e impostos sobre imóveis de US $ 50,000 por ano. A propriedade gera $ 1. 5 milhões (US $ 5 000 * 15 * 12 + $ 1 000 * 15 * 12) nas receitas por ano. Tem despesas operacionais de US $ 494 000 (12 * (US $ 10 000 + $ 12 000 + $ 15 000) + $ 50,000) por ano.
O lucro operacional líquido anual resultante do prédio de apartamentos é de US $ 1, 006 000 (US $ 1 5 milhões - US $ 494 000).
Suponha que o prédio de apartamentos tenha um preço de venda de US $ 8 milhões após dois anos devido ao aumento da demanda de imóveis na cidade do investidor. No entanto, os preços de aluguel da propriedade e as despesas operacionais permanecem iguais. Portanto, a taxa de capitalização da propriedade é de 12. 58% (US $ 1, 006 000 / $ 8 000).
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