O governo federal entende que as hipotecas residenciais são os maiores encargos financeiros que muitos americanos assumirão em suas vidas. A fim de proporcionar uma pausa (e presumivelmente para encorajar as pessoas a participar do mercado imobiliário), o Internal Revenue Service (IRS) permite aos contribuintes tomar deduções sobre os juros pagos sobre suas hipotecas.

Mas e se você receber uma segunda hipoteca de casa? Será que importa o que você usa? Você pode simplesmente deduzir os juros indefinidamente?

Analisaremos pormenorizadamente as implicações tributárias de assumir uma segunda hipoteca, mostrando-lhe como calcular o seu desconto sobre os seus impostos e destacar várias restrições e armadilhas.

O básico

Primeiro, você precisa entender o que constitui uma "casa qualificada" (aquela em que se aplica uma dedução de juros de hipoteca) e como o IRS define "juros de hipoteca" e "dívida de hipoteca". >

Para começar, uma "casa qualificada" refere-se tanto à sua casa principal onde você vive normalmente, quanto a uma segunda casa. Casas móveis, reboques de casas, apartamentos e barcos são todos qualificados, desde que tenham "dormir, cozinhar e instalações sanitárias", como diz a publicação 936 do IRS.

Se você tem três ou mais propriedades, você só pode reivindicar duas delas, respectivamente, suas casas primárias e secundárias por um determinado ano. Se você vender uma das casas que você reivindicou no decorrer desse ano, então você pode considerar outra propriedade sua casa principal ou secundária para o saldo desse ano.

Se você reivindicar deduções em uma casa que funciona como outra coisa, como uma propriedade de aluguel ou um escritório, algumas regras e cálculos nuançados entram em jogo, em relação a quanto tempo você ocupa a instalações. Você pode se referir a detalhes aqui, mas em geral, se você alugar uma segunda casa, você precisa morar lá por pelo menos 14 dias ou mais de 10% da quantidade de tempo que alugou ao longo de um ano (o que for mais longo) para poder deduzir os juros da hipoteca sobre ele. (Se você não morar lá, então você é um senhorio, e um conjunto de regras diferentes entra em jogo: veja

Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel ). O interesse hipotecário aplica-se apenas aos juros pagos sobre empréstimos que utilizam sua (s) casa (s) como garantia. Isso inclui:

Primeiras hipotecas e segundas hipotecas

• Linhas de crédito
• Empréstimos de capital próprio
• O IRS descreve três categorias de dívida hipotecária. Estes variam dependendo de quando você tirou a dívida e para o qual os recursos foram usados ​​para:

Dívida de vencimento

• refere-se a hipotecas garantidas por sua casa em ou antes de 13 de outubro de 1987 (após o qual as regras fiscais vigentes entraram em vigor ). dívida de aquisição de casa
• refere-se a hipotecas retiradas após 13 de outubro de 1987 que foram usadas para comprar, construir ou melhorar sua casa (i.e …, reformas, reparos, etc.). Empréstimo ou empréstimo de capital próprio
• refere-se a hipotecas retiradas após 13 de outubro de 1987 que foram usadas para outros fins não relacionados à residência, como financiar aulas de faculdade, um carro novo, férias ou belos muito mais nada relacionado com a compra, construção ou melhoria de uma casa. The Deductions

Isso depende do tipo de dívida que você já possui - e quanto mais você quer assumir. Se você é casado e compartilhado em conjunto, você só pode deduzir os juros de $ 1 milhão ou menos de dívida de aquisição de casa e $ 100, 000 ou menos de dívida de dívida em casa. Se for solteiro, ou casado e arquivado separadamente, seus limites se tornam $ 500, 000 para dívida de aquisição de casa e $ 50,000 de dívida de capital próprio, respectivamente.

Em outras palavras, se sua hipoteca ou hipotecas forem usadas para comprar, construir ou melhorar sua casa primária e / ou secundária (tornando a dívida de aquisição de casa) e totalizar US $ 1 milhão, você pode deduzir tudo você Já paguei interesse. Por exemplo, se você tiver uma taxa de juros de 4% em cada uma das hipotecas que juntas somam US $ 1 milhão, você pode deduzir todos os pagamentos de juros anuais de US $ 40.000.

No entanto, se a dívida de aquisição de sua casa for, digamos, US $ 2 milhões, então você só poderá deduzir metade do total de juros que você pagou com US $ 2 milhões em hipotecas nesse ano. Se essas mesmas taxas de juros de 4% forem aplicadas, você só poderá deduzir US $ 40.000 em vez dos US $ 80.000 que você presumivelmente pagou em juros desse ano. (Isso é algo a considerar para quem tenta financiar uma propriedade de sete dígitos. Veja

Jumbo vs. Mortgages convencionais: como eles diferem

.)

Embora este limite não se aplique à dívida de direito adquirido, você não poderá adotar deduções adicionais sobre novas hipotecas se sua dívida de direito adquirido já exceder US $ 1 milhão. E se você tiver apenas US $ 900, 000 em dívidas adquiridas? Então, você só poderia deduzir os juros por um adicional de $ 100.000 em dívida de aquisição de casa.

Pelo menos, esta é a regra geral. O IRS fornece uma folha de cálculo para determinar o seu interesse na hipoteca inicial dedutível.

A documentação

Enquanto você paga pelo menos US $ 600 de juros de hipoteca, você receberá um aviso do titular da hipoteca ou do credor (geralmente é Formulário 1098) alguns meses antes do tempo de depósito de impostos. Juntamente com o valor em dólares dos seus pagamentos anuais, esta Demonstração de Juros de Hipoteca também mostrará seus prêmios de seguro de hipoteca pago e os pontos dedutíveis pagos (se você comprou uma casa nesse ano). Depois de ter este documento em mãos, você usará isso para completar sua declaração de imposto, no formulário 1040, Anexo A (Deduções detalhadas).

Com a dívida de aquisição de casa e a dívida de capital próprio combinados, você pode emprestar emprestado US $ 1. 1 milhão contra sua casa. No entanto, se você tiver uma dívida adicional que exceda esse limite, você poderá deduzir os juros se esses recursos fossem usados ​​para uma despesa qualificada, como um investimento (também relatado na Lista A) ou um negócio (Anexo C ou C-EZ).

Refinanciamento, Pontos e Prêmios

Se você refinanciar qualquer hipoteca, incluindo sua segunda, você pode reivindicar o novo empréstimo como dívida de aquisição de casa até o principal do empréstimo anterior. Qualquer coisa acima será tratada como dívida de capital próprio.

Além disso, se você pagar pontos na nova hipoteca, você pode deduzi-los durante a vida do empréstimo. Supondo que você refinance uma nova hipoteca de 30 anos, você pode deduzir 1/30

do que você paga em pontos a cada ano. Se você não deduziu todos os pontos quando vendeu ou refinanciou a casa (novamente), então você pode deduzir qualquer restante de uma só vez nesse ano. Você apresentará a dedução no Anexo A, formulário 1040, linha 12. ^{Enquanto sua renda bruta ajustada não exceder $ 109, 000 (ou $ 54, 500 se casado e arquivando separadamente), você pode deduzir alguns ou todos os seus prémios de seguro hipotecário também. Isso entraria em sua categoria de "dívida de aquisição de casa".} A linha inferior

As regras fiscais são complicadas, não há como negar isso, mas se você proceder corretamente, as provisões podem poupar milhares de dólares por ano. Certifique-se de consultar um profissional de imposto qualificado antes de decidir retirar uma segunda hipoteca.