O que é 'Imóveis comerciais'

O imobiliário comercial é uma propriedade que é usada exclusivamente para fins comerciais e que são arrendadas para fornecer um espaço de trabalho em vez de um espaço de vida. A partir de um único posto de gasolina para um enorme centro comercial, o setor imobiliário comercial inclui varejistas de todos os tipos, escritórios, hotéis, shoppings, restaurantes e lojas de conveniência.

BREAKING Down 'Imóveis comerciais'

Imóveis comerciais é um dos três principais tipos de imóveis, juntamente com residencial e industrial. Como o próprio nome indica, o imobiliário comercial é usado no comércio (o imobiliário residencial é usado para fins de vida, enquanto o imobiliário industrial é usado para fabricação e produção de bens). Enquanto algumas empresas possuem os edifícios que ocupam, o cenário mais típico é que um investidor é dono da construção e cobra aluguel de cada empresa que opera lá. Embora as taxas de arrendamento imobiliário residencial possam ser cotadas em uma soma anual ou um aluguel mensal, o imobiliário comercial é habitualmente cotado em dólares de aluguel anual por metro quadrado.

Lease Lowdown

Os arrendamentos podem ser executados de um ano a 10 anos ou mais, com espaço no escritório e varejo, com uma média de cinco a dez anos. "Os arrendatários maiores tendem a ter arrendamentos mais longos", disse Brian McAuliffe, diretor executivo da divisão de mercados de capitais do Grupo CBRE (CBG). "Os arrendamentos de curto prazo proporcionam maior flexibilidade para ajustar aluguéis de locação, enquanto arrendamentos mais longos proporcionam mais segurança, especialmente com os locatários de crédito. "(Para mais informações, consulte: Explorando Investimentos Imobiliários. )

Existem quatro tipos principais de arrendamentos de propriedades comerciais, cada um exigindo diferentes níveis de responsabilidade do proprietário e do inquilino.

• Uma única locação líquida torna o inquilino responsável pelo pagamento de impostos sobre a propriedade.
• Uma concessão de rede dupla (NN) torna o inquilino responsável pelo pagamento de impostos e seguros de propriedade.
• Uma locação de rede tripla (NNN) torna o inquilino responsável pelo pagamento de impostos sobre a propriedade, seguros e manutenção.
• Sob uma locação bruta, o inquilino paga apenas aluguel, e o proprietário paga os impostos sobre o imóvel, os seguros e a manutenção do imóvel.

Classificações de imóveis comerciais

O imobiliário comercial é categorizado em diferentes classes. O espaço de escritórios, por exemplo, é dividido em uma das três classes: classe A, classe B ou classe C.

• Classe A representa os melhores edifícios em termos de estética, idade, qualidade da infra-estrutura e localização.
• Os edifícios de classe B geralmente são mais antigos e não tão bonitos como os edifícios da classe A. Esses edifícios são freqüentemente alvo de investidores para restauração.
• Os edifícios de Classe C são os mais antigos, geralmente com mais de 20 anos de idade, localizados em áreas menos atraentes e necessitando de manutenção.

Empresas de imóveis comerciais

Uma empresa de imóveis comerciais aconselha sobre como negociar melhores contratos de arrendamento que atrairão e manterão inquilinos - os proprietários precisam encontrar um equilíbrio entre maximizar aluguéis e minimizar vagas e rotatividade de inquilino. O volume de negócios pode ser dispendioso para os proprietários porque um espaço deve ser adaptado para atender às necessidades específicas de diferentes inquilinos - digamos, se um restaurante estiver se mudando para uma propriedade, uma vez ocupado por um estúdio de ioga.

Existem muitas empresas no espaço comercial imobiliário. CBRE é o maior do mundo. Outros grandes jogadores incluem Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank e DTZ. Essas empresas ajudam a fornecer imóveis comerciais, avaliam valor, compras e vendas de corretores, gerenciam a manutenção, localizam e retem os inquilinos, negociam arrendamentos e navegam opções de financiamento. "Uma empresa de serviços completos satisfaz todas as necessidades de imóveis de um cliente, quer sejam indivíduos, parcerias limitadas ou instituições", disse McAuliffe.

O conhecimento especializado de uma empresa imobiliária comercial é útil, pois as regras e regulamentos que regem tais propriedades variam de acordo com o estado, município, município e indústria e tamanho.

Perspectiva de imóveis comerciais

O mercado imobiliário comercial da U. S. teve sucesso durante a recessão de 2008-2009, mas experimentou ganhos anuais desde 2010 e desde então recuperou quase todas as perdas da era da recessão.

O Instituto de Terra Urbana, com sede em Washington, divulgou recentemente uma previsão de tendências imobiliárias que prevêem que os preços dos imóveis comerciais continuarão a aumentar drasticamente por mais um ano. A Previsão do Consenso Imobiliário incidiu 46 economistas e analistas da indústria. Ele vê a propriedade comercial aumentando uma média de 7. 6% ao ano até 2017, o que está acima dos aumentos históricos de longo prazo de 5. 3% ao ano. (Para leitura relacionada, veja: Taxas de juros mais elevadas esmagam imóveis? )

As rendas cobradas de imóveis comerciais também estão em ascensão. Newmark Grubb Knight Frank relatou recentemente que a média nacional para o aluguel de escritórios era de US $ 27. 76 pés quadrados no primeiro trimestre de 2015, um aumento de 4% em relação ao ano anterior, enquanto o preço solicitado para o espaço industrial era de US $ 5. 70 pés quadrados, um aumento de 7%.

Investir em imóveis comerciais

Investir em imóveis comerciais pode ser lucrativo e servir como uma boa cobertura contra a volatilidade do mercado de ações. Os investidores podem ganhar dinheiro através da apreciação quando vendem, mas a maioria dos retornos são gerados através de aluguéis coletados de inquilinos.

Na maioria dos casos, as propriedades são vendidas pelo edifício - um prédio de escritórios, um restaurante, uma fábrica, etc. No entanto, se um desenvolvedor quiser mais capital para expandir um projeto ou deseja ver os retornos mais rapidamente, o projeto ser dividido em unidades menores em vez de serem vendidas como um todo. (Para ler mais sobre propriedades comerciais, confira o nosso Explorando Investimentos Imobiliários tutorial.)

Vantagens para Imóveis Comerciais

Uma das maiores vantagens do setor imobiliário comercial são as taxas de leasing atraentes.Em áreas onde a quantidade de construção nova é limitada por terra ou lei, imóveis comerciais podem ter retornos impressionantes e fluxo de caixa mensal considerável. Os edifícios industriais geralmente são alugados a uma taxa mais baixa, embora também tenham custos indiretos mais baixos em comparação com uma torre de escritórios.

O imóvel comercial também beneficia de contratos de arrendamento comparativamente mais longos com inquilinos do que imóveis residenciais. Isso dá ao detentor de imóveis comerciais uma quantidade considerável de estabilidade do fluxo de caixa, desde que o prédio seja ocupado por inquilinos de longo prazo.

Desvantagens para imóveis comerciais

Regras e regulamentos são o principal impedimento para a maioria das pessoas que desejam investir em imóveis comerciais. Os impostos, a mecânica de compra e as responsabilidades de manutenção das propriedades comerciais são enterrados em camadas de legales que mudam de acordo com o estado, o condado, a indústria, o tamanho, o zoneamento e muitas outras designações. A maioria dos investidores em imóveis comerciais tem conhecimento especializado ou uma folha de pagamento de pessoas que o fazem.

Outro obstáculo é o risco aumentado trazido com o roteamento do inquilino. Com residências, os requisitos de instalações de um determinado inquilino são quase iguais aos de qualquer inquilino anterior ou futuro. Com uma propriedade comercial, cada inquilino pode ter necessidades muito diferentes que requerem uma remodelação dispendiosa. O proprietário do imóvel tem que adaptar o espaço para acomodar o comércio especializado de cada inquilino. Uma propriedade comercial com baixa vaga, mas a alta rotatividade dos inquilinos ainda pode perder dinheiro devido ao custo das renovações dos inquilinos recebidos.

Quem deve investir?

Quem tem negócios, para começar. Pode ser financeiramente benéfico possuir seu próprio espaço de trabalho em vez de alugá-lo.

Além disso, as pessoas mais adequadas para investir em imóveis comerciais são aquelas que têm um conhecimento considerável sobre a indústria e seus aspectos legais, financeiros e regulatórios, ou podem empregar pessoas que o fazem. Área de propriedades comerciais área de alto risco e alta recompensa de investimento imobiliário que irá atrair investidores sofisticados à procura de um desafio. Como você pode ter adivinhado, esse investidor provavelmente já será um indivíduo de alto patrimônio líquido: o investimento muitas vezes requer uma quantidade considerável de capital inicial.

Dito isto, existe uma ampla gama de propriedades comerciais, de mega shoppings e torres de escritórios para pequenos armazéns e prédios de lojas individuais. Ao olhar para as propriedades comerciais apenas como investimento, o fator mais importante é a oferta e a demanda. A propriedade ideal está localizada em uma área onde a vaga é baixa e o espaço disponível para novos desenvolvimentos é limitado. Baixa oferta e alta demanda significam taxas de aluguel favoráveis, bem como a cobertura de uma maior taxa de apreciação. A força da economia local da área também afetará o valor de sua compra, pelo que você quer verificar as taxas de emprego através do Bureau of Labor Statistics (BLS), juntamente com outras medidas de crescimento econômico e força.

Qualquer tipo de propriedade, ou escala, que você possa pensar, apenas certifique-se de que você pode lidar com o tempo e os custos associados a um investimento em imóveis comerciais.

Como investir: Diretamente

Encontrar investimentos diretos é direto: firmas comerciais imobiliárias, como as listadas acima, têm uma variedade de listagens em todo o país. Sites proeminentes para propriedades residenciais, como Trulia e Realtor. com, também incluem bancos de dados pesquisáveis ​​de listas comerciais. Outro site, LoopNet, é especializado em imóveis comerciais.

Um investidor pode comprar um pequeno espaço de varejo ou centro de armazenamento diretamente ou através de uma parceria privada, mas os requisitos de adiantamento tendem a ser muito maiores do que para imóveis residenciais: pense em pelo menos 30%. Parcerias limitadas imobiliárias são outra opção, embora muitas vezes também exigem um investimento considerável.

Como investir: Indiretamente

Michael Orzano, diretor de índices mundiais de participação nos Índices S & P Dow Jones - coloca os índices de preços domésticos da S & P / Case-Shiller, uma medida líder de preços das casas nos EUA - precauções contra comprando propriedade de forma direta, dadas as muitas dores de cabeça que flagelam empresas de gestão e / ou proprietários: "O investimento direto em imóveis comerciais não é prático para a maioria dos investidores, dado o grande investimento necessário para comprar uma propriedade única e a supervisão necessária para gerenciar o prédio ou edifícios. "Os investidores que não querem lidar com todos os problemas de propriedade direta (ou não têm o capital para comprar propriedades inteiras) ainda podem entrar no jogo de várias maneiras.

Um é através de fundos de investimento imobiliário (REITs). Os REIT de imóveis comerciais possuem uma carteira de imóveis (como um fundo mútuo detém ações ou títulos), mas são negociados publicamente; Isso os torna fáceis de comprar e vender, fornecendo liquidez em um campo que é notoriamente ilíquido. Os gerentes de REITs lidar com todos os detalhes de compra, manutenção, inquilinos, e assim por diante. Eles também recebem considerações fiscais especiais e tipicamente oferecem aos investidores rendimentos elevados; eles podem ser orientados para proporcionar renda, valorização do capital ou ambos.

"A maneira mais conveniente para a maioria dos investidores individuais para tocar o mercado imobiliário comercial é através de REITs", diz Christian Thomas, um consultor de investimentos com os consultores da USI baseados em Glastonbury, Connecticut. "Os REITs foram estabelecidos pelo Congresso apenas para esse fim, e a maioria tem preços diários. "(Para mais informações, veja: Quais são os riscos de REITs? ).

E, se você quer uma diversificação adicional, "os produtos baseados em índice, como os ETFs que rastreiam os benchmarks de propriedade e REIT, fornecem um meio econômico para acessar um portfólio diversificado de REITs", notas Orzano. (Veja o gráfico de desempenho de um desses, o iShares Industrial / Office Real Estate ETF, abaixo.)

Outra maneira de explorar o domínio comercial é através de títulos comerciais com garantia de hipotecas (CMBS), obrigações com juros que detêm pacotes de hipotecas comerciais. Emissão da CMBS deverá aumentar para US $ 150 bilhões em 2017, antecipando US $ 115 bilhões em 2015, de acordo com o Previsão de Consenso Imobiliário do Urban Land Institute.