Você precisa de uma maneira de pagar uma despesa importante, como enviar seu filho para a faculdade ou renovar sua cozinha? Ou você gostaria de eliminar, de uma vez por todas, os saldos de cartões de crédito pendentes? A resposta pode ser, literalmente, no seu próprio quintal. Se você tiver equidade suficiente em sua casa, você pode emprestar contra ela com uma baixa taxa de juros; Como um bônus, os pagamentos de juros geralmente são dedutíveis.

Existem duas maneiras básicas de usar sua residência como garantia: um empréstimo home equity e uma linha de crédito de equidade do imóvel (HELOC). Aqui estão os pontos que você deve considerar ao escolher entre eles. (Para um primer rápido, veja Empréstimo Home-Equity vs. HELOC: The Difference ).

para o qual é o dinheiro?

Primeira pergunta: Qual o propósito do empréstimo? Um empréstimo home-equity, às vezes chamado de empréstimo de parcelamento em casa, é uma boa escolha se você sabe exatamente o quanto você precisa emprestar e o que você usará o dinheiro. Você está garantido um certo montante, que você recebe na íntegra no encerramento. "Os empréstimos para home equity são geralmente preferidos para objetivos maiores e mais caros, como remodelação, pagamento de educação superior ou até consolidação de dívidas, uma vez que os fundos são recebidos em um montante fixo", diz Richard Airey, um oficial de crédito com Finanças da América Mortgage em Portland, Maine. Claro, ao aplicar, pode haver alguma tentação de emprestar mais do que você precisa imediatamente, já que você só obtém o pagamento uma vez, e você não sabe se você será qualificado para outro empréstimo no futuro.

Por outro lado, um HELOC é uma boa escolha se você não tem certeza do quanto você precisará emprestar ou quando. Geralmente, dá-lhe acesso contínuo ao caixa por um período definido (às vezes até 10 anos). Você pode emprestar contra sua linha, reembolsar tudo ou em parte, e então emprestar esse dinheiro novamente mais tarde, desde que você ainda esteja no período introdutório do HELOC. No entanto, uma linha de crédito é revogável. Se sua situação financeira piorar ou o valor de mercado da sua casa diminui, seu credor pode decidir diminuir sua linha de crédito ou fechá-la completamente. Então, enquanto a idéia por trás de um HELOC é que você pode aproveitar os fundos conforme você precisa deles, sua capacidade de acessar esse dinheiro não é uma coisa certa. "Os HELOCs são melhor utilizados para metas de curto prazo, digamos 12 a 20 meses, já que a taxa [de juros] pode flutuar e geralmente está ligada à taxa preferencial", diz Airey.

Fatores de Interesse

Durante anos, uma grande consideração para obter um empréstimo home equity ou um HELOC foi a taxa de juros. As taxas nos HELOCs eram tipicamente pelo menos um ponto percentual total inferior à taxa de juros sobre os empréstimos de capital próprio, por isso foi tentador escolher o HELOC, mesmo que a taxa seja variável, enquanto a taxa do empréstimo de home equity é corrigida (mais sobre isso abaixo).

Hoje, no entanto, os HELOCs têm uma vantagem insignificante sobre os empréstimos para home equity. De acordo com a pesquisa semanal da Bankrate sobre os principais credores para o dia 9 de setembro de 2015, um empréstimo home equity de US $ 30.000 tinha uma taxa de juros média de 5. 22%, e o mesmo tamanho HELOC tinha uma taxa de juros média de 4. 75%, um diferença de menos de meio por cento. (Saiba mais sobre um fator importante que afeta as taxas de juros em Como as reuniões federais do comitê de mercado aberto conduzem taxas e ações .)

No entanto, você precisa considerar não apenas a diferença atual nas taxas de juros, mas também onde as taxas de juros são dirigidas. Se você acha que eles permanecerão iguais ou diminuirão, você pode optar pela taxa mais baixa do HELOC. Se você acha que as taxas estão indo para cima, um empréstimo home equity pode ser o caminho a seguir. Na verdade, os analistas esperam que as taxas de juros aumentem no futuro próximo, de modo que o bloqueio das baixas taxas de empréstimos hipotecários de hoje pode ter muito sentido. (Consulte Compreender as Taxas de Empréstimo Home-Equity para mais.)

Tempo de retorno

Também é importante considerar como cada empréstimo está estruturado. Um empréstimo home equity funciona como uma hipoteca de taxa fixa convencional. Você empresta um valor fixo a uma taxa de juros definida e faz pagamentos iguais para todo o prazo do empréstimo, que pode durar entre cinco e 30 anos. Seja qual for o período, você terá pagamentos mensais estáveis ​​e previsíveis para a vida do empréstimo.

Em contraste, o prazo de empréstimo de um HELOC tem duas partes: um período de sorteio e um período de reembolso. O período de sorteio, durante o qual você pode retirar fundos, pode durar 10 anos e o período de reembolso pode durar mais 20 anos, tornando o HELOC um empréstimo de 30 anos. Uma vez que o período de sorteio termina, você não pode pedir mais dinheiro.

Durante o período de sorteio do HELOC, você tem que fazer pagamentos, mas eles tendem a ser pequenos, muitas vezes equivalentes a pagar apenas os juros. Durante o período de reembolso, os pagamentos se tornam substancialmente mais altos, porque você está pagando o principal. U. S. Bank, por exemplo, permite que seus mutuários HELOC optem por pagar apenas os juros ou 1% ou 2% do saldo devedor durante o período do sorteio. Durante o período de reembolso de 20 anos, você deve reembolsar todo o dinheiro que você emprestou, além de juros a uma taxa variável.

Esse salto nos pagamentos no início do novo período resultou em choque de pagamento para muitos devedores HELOC despreparados. Se as somas forem grandes o suficiente, pode até causar que as dificuldades financeiras sejam inadimplentes. E se eles inadimplentes nos pagamentos, eles poderiam perder suas casas - a garantia do empréstimo, lembre-se.

A Vista Longa

Se você é o tipo de pessoa que toma uma visão panorâmica das suas decisões financeiras, um empréstimo home equity pode ter mais sentido. Porque você está emprestando uma quantia fixa a uma taxa de juros fixa, retirar um empréstimo home equity significa saber quanto você estará pagando pelo empréstimo no longo prazo no momento em que você tira isso (embora você possa reduzir esse valor se você pagar o empréstimo antecipadamente ou refinanciar a uma taxa mais baixa). Pedir US $ 30.000 a 5. 5% por 20 anos e você pode facilmente calcular que o custo total do empréstimo, incluindo juros, será de US $ 49, 528.

Com um HELOC, você sabe que o máximo que você potencialmente emprestará é o valor do seu limite de crédito, mas você não sabe o quanto você tomará emprestado. Você também não sabe qual taxa de juros você pagará. Isso significa que é difícil calcular o custo a longo prazo de um HELOC.

Claro, também pode ser fácil encaixar um HELOC em sua grande imagem se você quiser apenas ter uma linha de crédito a mão, e você não planeja usá-la muito. Mas se você planeja se basear fortemente no HELOC e quer saber como seu patrimônio líquido pode parecer em 20 anos, isso é muito mais difícil de antecipar.

Best of Both Worlds

Não é possível decidir entre os dois veículos? Não se preocupe: existem maneiras de obter uma parte da estabilidade do empréstimo de uma home-equity com alguma flexibilidade do HELOC. Alguns credores dão aos mutuários a opção de converter um saldo HELOC para um empréstimo de taxa fixa. Por exemplo, o U. S. Bank permite bloquear uma taxa de juros fixa para termos como 15 ou 20 anos em todo ou parte do seu saldo de taxa variável. Você pode ter até três saldos de taxa fixa por vez. O Bank of America e a Wells Fargo também oferecem opções de taxa fixa em seus HELOCs (usando-os, de fato, para substituir empréstimos de home equity, que eles deixaram de oferecer).

O Pentagon Federal Credit Union, uma das maiores cooperativas de crédito do país (que qualquer um pode participar por uma pequena taxa) oferece outra opção interessante: um 5/5 HELOC, onde a taxa de juros só muda uma vez a cada cinco anos.

A linha inferior

Tenha em mente que, apenas porque você pode emprestar contra o patrimônio de sua casa, não significa que você deveria. Mas se você tiver a necessidade, há muitos fatores a serem considerados ao decidir o melhor caminho para emprestar: como você usará o dinheiro, o que pode acontecer com taxas de juros, seus planos financeiros de longo prazo e sua tolerância ao risco e taxas de flutuação.

Algumas pessoas não estão confortáveis ​​com a taxa de juros variável do HELOC e preferem o empréstimo home equity para a estabilidade e previsibilidade de saber exatamente quanto serão seus pagamentos e quanto eles devam no total. Os empréstimos para capital próprio são muito mais fáceis de trabalhar em um orçamento, como afirma Airey. Além disso, "os empréstimos fixos de capital próprio resultam em gastos menos frívolos". Com um HELOC, "os pagamentos de baixo interesse e o acesso fácil podem ser tentadores para aqueles que não são disciplinados financeiramente. Pode ser fácil gastar desnecessariamente itens, assim como um cartão de crédito ", diz Airey (veja Como os HELOCs podem prejudicá-lo ). Se você tem essa disciplina, no entanto, e como a idéia de uma fonte de fundos mais aberta, a linha de crédito pode ser a opção para você.