Neste tempo de taxas de juros moderadas, algumas pessoas estão pensando em investir em propriedades de aluguel. Se o maior pedaço do custo de propriedade mensal - o pagamento da hipoteca - pode ser congelado por 30 anos, enquanto as rendas aumentam gradualmente, o valor de revenda da propriedade aumenta e, ao mesmo tempo em que você desfruta da renda e dos benefícios fiscais, você poderia ter um win-win em suas mãos. Existem alguns grandes "ifs" nessa afirmação, mas eles têm que fazer principalmente com a propriedade de investimento em si (será a jóia que você achou que seria? Você evitará o inquilino do inferno?) Em vez de questões financeiras e fiscais. A taxa de juros de uma hipoteca fixa de 30 anos é atualmente de cerca de 4. 01% de acordo com o banco. com a partir de fevereiro de 2017, e o código tributário é realmente inclinado para a propriedade e o investimento da casa.

(Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: Guia para comprar uma casa nos EUA )

Pense nas vantagens fiscais

• Interesse, impostos, seguros e outras despesas são dedutíveis contra o rendimento da propriedade, enquanto as perdas geralmente podem ser deduzidas contra a sua outra receita. (Para saber mais, leia Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel .)
• A depreciação é outra dedução fiscal. É basicamente um subsídio de desgaste, geralmente superior a 27,5 anos, ou 3. 636% do preço de compra dos imóveis (não o terreno) por ano.
• As propriedades do aluguel podem ser vendidas, e os recursos são lançados em outras propriedades de aluguel sem pagar impostos sobre ganhos de capital.

Considere diferentes tipos de propriedades

Se você decidir que deseja investir em uma propriedade de aluguel, você pode fazê-lo de diferentes maneiras:

• uma unidade de aluguel em seu existente casa ou em sua propriedade existente
• um apartamento em um condomínio multifamiliar existente ou cooperativa
• uma casa ou apartamento em uma comunidade que você pode querer se aposentar para
• uma casa ou apartamento na área onde seus filhos estão atendendo faculdade como alternativa à residência estudantil
• uma casa de férias por um lago, praia ou pista de esqui, onde você pode usá-lo durante duas semanas do ano sem comprometer as vantagens fiscais (para mais informações, veja Tax Breaks for Second - Proprietários de casa .)

Não esqueça que você será um senhorio

Cada um deles tem seu próprio pacote de vantagens e armadilhas, e algumas pessoas simplesmente não gostam da idéia de ser um senhorio. Gerenciando uma propriedade e inquilinos, requer algum tempo e energia, e ajuda se você pode fazer reparos menores você mesmo. Se você fosse comprar uma casa de duas famílias em um bairro melhorado, por exemplo, viver em uma unidade e alugar o outro, você poderia encontrar o seu próprio custo de abrigo (despesas de casa combinadas com renda e depreciação na unidade de aluguel) se aproximando livre ou superior a dentro de alguns anos.

Faça seu trabalho de casa imobiliário

A pesquisa de propriedades de aluguel deve ser pelo menos tão rigorosa como se você estivesse comprando um lugar para viver. Você deve conhecer os detalhes do mercado, leis de zoneamento e tendências para aluguel e vendas de casas o tipo e no local que você está contemplando, incluindo escolas, transporte, recursos recreativos, compras, etc., bem como o que é popular no setor demográfico que você deseja como inquilinos. Não se esqueça de considerar as execuções hipotecárias, uma vez que todo o banco de encerramento geralmente quer é o saldo devedor da hipoteca.

Procure por algo intemporal como o beira-mar, ou a proximidade de um campus da faculdade, ou uma casa mais antiga em uma comunidade estável ou que está no início fases de um retorno. Cuidado com a "síndrome do campo de golfe", em que a propriedade de aluguel de investimento em um novo campo de golfe torna-se datada em alguns anos, enquanto novos desenvolvimentos de campo de golfe e habitação estão sendo construídos na mesma área geral, deprimindo os preços das casas antigas .

Ao fazer seus cálculos, lembre-se de que um inquilino pagando o dólar superior tem o direito de esperar uma resposta quase instantânea a qualquer problema, grande ou pequeno. Os inquilinos que sabem que estão pagando um pouco no mercado tendem a ser um pouco menos exigentes. Se a perspectiva de gerenciar seus próprios aluguéis é assustadora, seu corretor de imóveis pode provavelmente fazer uma referência para um gerente de propriedade ou um técnico; uma pesquisa on-line também encontrará gerentes de propriedades especiais. Apenas esteja ciente de que a contratação de um gerente de propriedade irá comer em seus retornos.

Não descuide executar os números

Aplicativos de smartphones e calculadoras de hipotecas on-line, como a calculadora da Investopedia, podem ajudá-lo com isso. O uso de calculadoras é útil porque permitem que você analise o custo real de seus custos mensais de habitação. Por exemplo, todos eles permitem que você insira custos, adiantamentos, impostos, seguros e, claro, a taxa de juros, para chegar ao seu pagamento mensal esperado.

Então, uma vez que você reuniu seus números usando uma ferramenta como a calculadora da hipoteca acima, você pode conectá-los em uma planilha como a abaixo para descobrir se uma propriedade particular faz sentido para você.

Para os seus cálculos, imagine que uma propriedade de aluguel não terá uma taxa de hipoteca tão baixa quanto uma casa principal. Neste exemplo, uma casa de quatro quartos custando US $ 300.000 é alugada por US $ 2 000 por mês. O adiantamento de 20% é de US $ 60.000 e a taxa de juros fixa de 30 anos no saldo de US $ 240.000 é de 4%. Impostos, seguros e um orçamento de manutenção trazem o custo mensal de US $ 1, 764, gerando lucro nominal de US $ 2, 838 por ano ou 4. 73% do adiantamento por ano. Isso é muito melhor do que uma conta de poupança e melhor do que a maioria das ações de blue-chip pagam em dividendos, embora talvez não seja o máximo que você poderia ganhar no mercado de ações em um bom ano. Mas quando você figura em depreciação, o ganho nominal de $ 2, 838 torna-se uma perda de $ 6, 252, que pode ser aplicada contra outros rendimentos.

Dependendo do seu suporte de impostos, isso poderia equivaler a várias centenas de dólares de poupança de impostos para adicionar ao fluxo de caixa positivo, para não mencionar a possibilidade, embora não uma certeza, de aumentar o valor ao longo do tempo.

Planilha de imóveis para investimento

Custos de terras	$ 50 000
Edifícios e melhorias	$ 250, 000
Custo total	$ 300, 000
Pagamento antecipado	20. 00%	$ 60, 000
Anual	Mensal
Rendimento de aluguel	$ 2 000 <
Despesas
Reembolso hipotecário	$ 346
Interesse hipotecário	4 . 00%	$ 800
Seguro	0. 27%	$ 810	$ 68
Impostos imobiliários	1. 20%	$ 3, 600	$ 300
Imposto total de hipotecas, seguros e imóveis	$ 1, 514
Manutenção, reparos, etc.	1. 00%	$ 3 000	$ 250
Custo total de propriedade	$ 21, 162	$ 1, 764
Fluxo de caixa líquido do aluguel	$ 2, 838	$ 237 < Taxa nominal de retorno no pagamento
4. 73%	Depreciação
3. 64%	$ 9, 090	$ 758	Perda nominal após depreciação
$ 6, 252	$ 521	A linha inferior

Investir em imóveis para renda não é para todos, mas Se você tem um longo horizonte de investimento, uma tolerância para os riscos inerentes e é útil com um martelo, os benefícios podem ser verdadeiramente substanciais.