Um condomínio à beira-mar provavelmente oferece a maneira mais acessível de obter seu próprio pedaço do estilo de vida divertido da Califórnia. Acessível é um termo relativo ao comprar um condomínio básico a poucos passos da areia; requer um orçamento inicial de mais de US $ 1 milhão. Este $ 1 milhão compra-lhe um condomínio com menos de 1 000 pés quadrados, o que talvez nem tenha dois quartos, em um complexo de condomínio com poucas comodidades.

Existem dois tipos principais de compradores de condomínios de praia: aqueles que desejam morar na praia e desfrutar do estilo de vida descontraído e aqueles que querem ganhar dinheiro com o forte comércio turístico, tendo um Casa de férias para visitar algumas semanas por ano. O amigo ou inimigo de residentes ou investidores são os convênios, condições e restrições (CC & Rs) do complexo de condomínio.

Por que CC & Rs são importantes

CC & Rs estabelecem as regras para o complexo de condomínio. Eles cobrem tudo, desde o estacionamento até a cor da sua porta da frente pode ser pintada. As regras geralmente se aplicam a áreas comuns e espaços públicos, mas podem regular outros aspectos da propriedade, como operar um negócio doméstico ou se o condomínio pode ser alugado. Residentes e investidores freqüentemente estão em lados opostos do debate sobre restrições de aluguel.

Os residentes a tempo inteiro querem uma comunidade forte, o que significa menos locatários e nenhuma locação de férias de curto prazo no complexo. Além das óbvias vantagens para o ambiente de vida do dia-a-dia, existem aspectos práticos financeiros. Muitos credores não fornecem empréstimos ocupados pelo proprietário aos compradores de uma unidade em um complexo que permite aluguel de férias ou que exceda uma certa porcentagem de unidades rentáveis ​​dentro do complexo. Os credores podem exigir que todos os compradores façam empréstimos como investidores. Os empréstimos para investidores imobiliários possuem taxas de juros mais elevadas e muitas vezes exigem maiores adiantamentos.

Os investidores que pensam que podem comprar uma unidade e fazer o que querem porque têm direitos de propriedade ficarão desapontados. Quando uma unidade é comprada, o comprador deve acusar recibo e aceitação do CC & Rs.

Boa Notícia para Investidores

Felizmente para investidores, CC & Rs só se aplicam ao complexo para o qual estão escritas. Ao lado do complexo, as regras que favorecem fortemente os residentes em tempo integral podem ser um complexo diferente que tenha um conjunto de CC & Rs muito convidável para os investidores. Muitos complexos costeiros na Califórnia adotaram o fato de que os proprietários são investidores que querem alugar unidades em taxas de curto prazo altamente lucrativas. Esses complexos não têm restrições sobre quantas unidades podem ser aluguel ou a duração dos termos de aluguel. Os investidores devem verificar as regulamentações locais, que podem ser mais restritivas do que os CC & Rs do complexo individual.

Alguns complexos ainda possuem empresas de gestão que lidam com aluguel, arrumação, aluguel de equipamentos de praia e serviços de portaria. Alguns exigem que todos os aluguéis sejam tratados pela empresa de gestão, e alguns permitem que os proprietários manipulem os próprios aluguéis ou usem os serviços de empresas como a Airbnb.

Outras Considerações

A mesma brisa oceânica deliciosa e spray de sal que tornam a vida na praia tão atraente também corroem todas as superfícies que contatam. O resultado é a associação de proprietários (HOA) de complexos de praia com altas taxas mensais para cobrir despesas de manutenção atuais e futuras. Os proprietários de condomínios potenciais devem estudar cuidadosamente as finanças da HOA, para garantir que as taxas mensais cubram não apenas as necessidades atuais, mas também que o fundo de reserva é suficientemente grande para negar a possibilidade de uma avaliação especial para projetos maiores.

Bottom Line

Os potenciais residentes ou investidores devem abordar uma compra preparada para o trabalho necessário para negar todas as armadilhas potenciais. Um comprador de condomínio de praia precisa entrevistar agentes imobiliários para encontrar um experiente em vendas de condomínio e conhecedor de regulamentos locais. O comprador deve manter um advogado especializado na revisão de CC & Rs e outros documentos da HOA. Um milhão de dólares investidos agora podem economizar milhares de dólares no futuro. A recompensa por esse esforço é uma peça do California Dream.