Embora existam muitas maneiras de avaliar o impacto dos custos da propriedade de casa, uma das abordagens mais intuitivas é determinar a taxa de equilíbrio do proprietário. Para os propósitos deste artigo, a taxa de equilíbrio irá representar o quanto o preço de compra de uma nova casa precisará apreciar anualmente, a fim de cobrir os custos de possuir a casa. Neste artigo, mostraremos como usar uma metodologia prática para avaliar o impacto dos custos de sua casa.

Suposições
Para ilustrar esta metodologia, os seguintes pressupostos de proprietário são feitos:

• O proprietário é solteiro.
• O proprietário está no suporte de imposto de renda federal de 28%.
• O proprietário compra uma nova casa por US $ 225.000.
• O proprietário efetua um adiantamento de 5% e obtém um empréstimo de taxa fixa em 6. 25%.
• O proprietário viverá em casa por sete anos.

Os pressupostos do proprietário utilizados na ilustração desempenham um papel crítico no processo de avaliação. Portanto, se um proprietário optar por usar essa metodologia, ele ou ela deve ajustar esses pressupostos para refletir suas circunstâncias e despesas únicas. Em qualquer caso, se esta metodologia for seguida e os ajustes adequados forem feitos, os proprietários devem poder determinar a taxa em que suas casas precisarão apreciar a cada ano para cobrir os custos de possuir suas casas.

Custos de Homeownership
Para iniciar este processo, é importante estar ciente das despesas primárias que afetam o valor de uma casa. Para o proprietário típico, estes custos incluem:

1. Manutenção de casa
2. Seguro de desastre natural
3. Seguro de hipoteca particular
4. Taxas de corretagem
5. Custos de fechamento
6. Impostos sobre imóveis
7. Juros de hipoteca.

Para determinar como esses custos afetam o valor de uma casa, precisamos expressar cada custo como uma porcentagem do preço de compra da casa. Ao avaliar as despesas desta maneira, podemos determinar o quanto a casa precisará apreciar a cada ano para compensar essas despesas. (Para saber mais, veja Redimensionar a sua casa para reduzir as despesas e Mortgages: quanto você pode pagar? )

Vamos dar uma olhada no resultado final (na Figura 1 abaixo) ) e, em seguida, atravessar cada despesa um a um.

Fonte: Troy Adkins

1. Custos de manutenção de casa
As despesas de manutenção doméstica incluem desembolsos de dinheiro para serviços como reparação de aparelhos, controle de pragas, limpeza de casas, limpeza de chaminés, limpeza de calhas e downspout, paisagismo, manutenção de gramado e segurança doméstica. (Para economizar dinheiro em despesas de casa, veja quinze políticas de seguro que você não precisa , Garantias estendidas: você deve pegar a isca? e Cinco dicas de compras com economia de dinheiro < .) Sugestão

: embora estes custos possam ser minimizados através da compra de uma nova casa, muitos especialistas recomendam orçar 1% do preço de compra da casa a cada ano, a fim de cobrir os custos dessas despesas. 2. Seguro de propriedade

Os prémios de seguro para cobertura contra certas desastres naturais, tais como incêndios, inundações, tornados, terremotos ou furacões podem custar 0. 55% do preço de compra da casa. Portanto, a casa precisaria apreciar esse valor por ano para compensar essa despesa. Agora, claramente, os custos para o seguro de desastres naturais variam significativamente com base na área geográfica em que a casa está localizada. No entanto, independentemente da localidade, a mecânica deste conceito pode ser adaptada pelo leitor para determinar sua taxa de equilíbrio. (Leia mais sobre este assunto em
Dicas de seguro para proprietários .) 3. Seguro de hipoteca privado

O seguro de hipoteca particular (PMI) é cobrado aos proprietários que não conseguem depositar pelo menos 20% do preço de compra de sua casa como garantia para um empréstimo. Os proprietários são cobrados este valor a cada ano para ajudar a proteger o credor contra o padrão. Na Figura 1, assumimos que o proprietário efetuará um adiantamento de 5% e que o seguro do PMI custará 0,5% do preço de compra da casa. Como tal, a despesa do PMI aumentará diretamente a taxa de apreciação domiciliar anual requerida por esse valor. (Para saber mais sobre o PMI, veja
Seis razões para evitar o seguro de hipoteca privado .) 4. Custos de corretagem

Os custos de corretagem geralmente são pagos pelo proprietário para um agente imobiliário para ajudar com a venda da casa. Nesta análise, assumimos que os proprietários pagarão ao agente imobiliário uma comissão de 6%. No entanto, como os custos de transação são despesas únicas e estamos tentando determinar o quanto a casa precisará apreciar a cada ano para compensar esse custo, precisamos distribuir a comissão de corretagem ao longo do período estimado de tempo em que a casa é esperava ser de propriedade. Para essa análise, usamos um padrão aceito pela indústria de sete anos. Ao espalhar o custo de corretagem durante esse período de tempo, determinamos que uma casa deve apreciar em valor a cada ano em 0. 86%, a fim de compensar o custo dessa despesa.
5. Custos de fechamento

Os custos de fechamento são outras despesas que precisam ser tidas em conta em nosso modelo. No entanto, os custos de fechamento são mais difíceis de equiparar ao preço de compra da casa, pois esses custos tendem a estar mais intimamente ligados a outros fatores. Para esta ilustração, assumimos que o proprietário pagará uma taxa de US $ 3 000 no momento da compra da casa. Portanto, assumindo que o preço de compra da casa é de US $ 225.000, os custos de fechamento se traduziriam em uma despesa de 1. 3%.
Os custos de fechamento são despesas únicas, mas devem ser alocadas durante o período de tempo que a casa possui para os fins deste exercício. Como explicamos anteriormente, estamos fazendo este ajuste porque estamos tentando determinar o quanto a casa precisará apreciar a cada ano para cobrir esse único custo. Seguindo o pressuposto de propriedade de casa de sete anos usado nesta análise, os custos de fechamento aumentariam a taxa de equilíbrio anual em 0.19%. Percebemos que os custos de fechamento dependem da instituição que presta o empréstimo. Portanto, o impacto desta despesa deve ser adaptado pelo proprietário, a fim de determinar com precisão o seu impacto na sua própria taxa de equilíbrio.

6. Impostos sobre imóveis

Em 2007, a taxa de imposto de propriedade média na U. S. foi de aproximadamente 0,93% do preço de compra da casa. Portanto, uma casa precisaria apreciar em 0. 93% para compensar essa despesa. No entanto, as disposições vigentes estabelecidas no código de imposto de renda da U. S. permitem que os pagamentos do imposto sobre a propriedade sejam dedutíveis para fins de cálculo do lucro tributável. Portanto, assumindo que o proprietário está no suporte de imposto de renda federal de 28% e que o preço de compra da casa é de US $ 225.000, o benefício de dedução fiscal associado a pagamentos de impostos sobre propriedades reduziria a taxa de avaliação de casa requerida em 0. 26% .
Este fator de dedução de imposto de propriedade é determinado pela multiplicação da taxa de imposto de propriedade e o valor pago pelo domicílio pela taxa de imposto de renda federal do proprietário e, em seguida, dividindo o resultado pelo preço de compra da casa. Novamente, para aplicar esta metodologia, o impacto do fator do imposto sobre a propriedade terá que ser ajustado para refletir a taxa de imposto de renda federal do proprietário individual. (Para saber mais sobre impostos sobre propriedades, veja

Cinco Truques para Reduzir o Imposto sobre Propriedade .) 7. Despesas de juros

Estamos assumindo que uma taxa fixa em um empréstimo de hipoteca é de 6. 25% e que 95% da casa será comprada com capital de dívida (com um adiantamento de 5%). Como resultado, o impacto do patrimônio líquido através do adiantamento reduzirá a despesa de juros de 6. 25% para 5. 94%; já que apenas 95% da casa de US $ 225.000 está sendo cobrada a participação de 6. 25%.
Como impostos sobre a propriedade, os juros dos empréstimos hipotecários também são uma dedução fiscal qualificada. O dono da casa deve pagar cerca de US $ 13, 359 no interesse no primeiro ano e, supondo que o proprietário esteja em um suporte de imposto de renda de 28%, o escopo do imposto de juros seria de US $ 3 741. Esse valor é calculado multiplicando o montante da despesa de juros o proprietário pagará no primeiro ano pela taxa de imposto de renda do proprietário.

No entanto, uma vez que os não proprietários têm direito a uma dedução padrão ao preencher os impostos sobre o rendimento federal, o benefício de possuir uma casa deve incluir apenas a parcela do escopo de imposto de renda acima dos valores de dedução federal elegíveis concedidos a não proprietários . Para esta ilustração, assumimos que o proprietário é solteiro e, portanto, é elegível para uma dedução de imposto padrão de $ 5, 150. Em comparação, se o proprietário fosse casado, ele ou ela teria direito a uma dedução de US $ 10,00. Ao determinar a dedução padrão em nossa equação, a despesa de imposto de juros seria reduzida de $ 13, 359 para US $ 8, 209. Esse valor é simplesmente determinado subtraindo o valor da dedução padrão do montante da despesa de juros paga pelo proprietário no primeiro ano . Novamente, assumindo que o proprietário está no suporte de imposto de renda de 28%, determinamos que o escopo de imposto sobre juros reduziria a taxa de equilíbrio em 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Impacto total dos custos de propriedade de casa

Com base na metodologia descrita neste artigo, os pressupostos feitos sobre o proprietário e os gastos com custos estimados utilizados nesta análise, determinamos que uma casa precisará apreciar 8. 69% durante o primeiro ano após a compra para compensar os custos associados à propriedade da casa.
Agora que entendemos como avaliar a taxa de equilíbrio de uma casa, a questão então se torna: "É provável que uma casa irá apreciar anualmente a uma taxa que exceda os custos de possuir a casa? "

Para fazer essa determinação, o proprietário pode visitar o site do Office of Federal Housing Enterprise Oversight para determinar a força das taxas de apreciação domiciliar em seu local geográfico. Ao analisar as taxas de avaliação domiciliar em sua área e seguindo a metodologia descrita neste artigo, você deve estar em uma posição muito melhor para determinar a probabilidade de fazer um investimento rentável em casa.