A lei fiduciária nos Estados Unidos diz que os fiduciários devem ser fiéis e leais aos seus clientes. Muitas vezes, a lei exige até mesmo fiduciários obedecer as instruções de seus clientes. Os consumidores são mais propensos a encontrar o termo "responsabilidade fiduciária" em conjunto com consultores financeiros e corretores de bolsa, uma vez que esses profissionais são administrados com o dinheiro do investimento dos outros. Mas muitos outros trabalhadores têm uma responsabilidade fiduciária legal, incluindo agentes imobiliários.

Os agentes imobiliários devem atuar no melhor interesse de seus clientes, pelo menos na medida em que tais interesses sejam definidos pelas autoridades legais. Em termos leigos, isso significa que um agente de imóveis deve colocar os interesses de seu cliente em frente de seus próprios interesses, embora a realidade prática seja um agente imobiliário precisa atuar de forma razoavelmente esperada pela população em geral.

Como qualquer um que já teve que listar uma casa pode atestar, os corretores de imóveis controlam uma grande parte do processo. Isso pode parecer assustador para aqueles que não são especialistas na indústria, uma vez que não estão qualificados para julgar se o agente está fazendo um trabalho adequado ou se ele pode aproveitar a falta de conhecimento. As leis fiduciárias ajudam a atenuar algumas dessas incertezas.

Por que o Direito Fiduciário existe

No centro de todas as relações fiduciárias é o que os economistas chamam de "problema da agência". Em uma relação principal-agente, como com um potencial comprador e um corretor de imóveis, é provável que um ator econômico tenha conhecimento de mais informações sobre a troca do que o outro ator. Por exemplo, um agente imobiliário é quase certamente mais experiente sobre o mercado imobiliário do que o cliente do agente.

O problema da agência existe em quase todos os contextos. Os médicos têm mais conhecimento médico do que seus pacientes; Os encanadores são melhores especialistas em água e sistemas de drenagem do que seus clientes; e os advogados têm mais experiência legal do que seus clientes, etc. A economia está cheia de dilemas de agentes principais porque os trabalhadores tendem a se especializar em profissões singulares e estreitas.

Em certas relações de agente principal, no entanto, um cliente ou diretor pode até mesmo ter o conhecimento para especificar com antecedência exatamente o que o fiduciário ou agente deve fazer. No caso de um agente de imóveis, o cliente geralmente tem que levar a palavra do corretor de imóveis para o que o resultado pode ou deve ser. Isso coloca o cliente em uma posição muito vulnerável.

É fácil ver por que os clientes tendem a evitar esses tipos de relacionamentos; é muito arriscado. Insira a lei fiduciária, que atua como uma forma de seguro precontractual para o principal e também fornece aos diretores um potencial recurso legal se suspeitar que os agentes não cumpriram fielmente seus deveres.

Por que os corretores de imóveis estão incluídos como Fiduciários

Suponha que um agente imobiliário não possa localizar um comprador de casa ao preço desejado pelo vendedor. O vendedor não sabe se a falha representa a falta de esforço do agente, um mercado imobiliário ruim ou qualquer número de outros fatores. Graças às leis fiduciárias, o vendedor pode desafiar os resultados do corretor de imóveis se o vendedor acredita que o corretor de imóveis não conseguiu trabalhar em seu melhor interesse.

Às vezes, os corretores imobiliários lidar com grandes somas de dinheiro para seus clientes. Assim como com qualquer banco, corretor ou consultor financeiro, o corretor imobiliário é mantido ao padrão de responsabilidade fiduciária para proteger os interesses financeiros do cliente.

O risco potencial de abuso é ainda maior se o corretor representar o comprador e o vendedor em uma venda de casa. A comissão do corretor geralmente é o dobro nessas circunstâncias, e quase sempre é baseada no preço de venda. Existe um incentivo óbvio para o corretor favorecer o interesse do vendedor e não o interesse do comprador.

A maioria dos corretores geralmente é bem-intencionada e honesta, mas a lei do dever fiduciário impõe um poderoso impedimento àqueles que de outra forma aproveitariam seus conhecimentos. Isso nem sempre é verdade em todas as circunstâncias, no entanto. Para o acordo de agência de um agente de imóveis para desencadear responsabilidades fiduciárias, ele deve designar o comprador ou vendedor como cliente do agente, em vez de apenas o cliente do agente.

Os deveres fiduciários de um agente de imóveis

Nem todas as posições fiduciárias são mantidas no mesmo padrão. As expectativas fiduciárias dos curadores ou advogados podem ser muito diferentes das expectativas para um agente de imóveis porque a natureza dos relacionamentos com os clientes varia.

Os tribunais da U. S. geralmente enumeraram seis obrigações fiduciárias diferentes devidas por um corretor de imóveis para seu cliente. Estes incluem:

1. Contabilidade fiel de fundos de clientes;

2. Divulgação de informações relevantes;

3. Confidencialidade da informação do cliente que pode ser importante para um cliente em negociação;

4. Obediência a todas as ordens legais dadas pelo cliente;

5. Padrão fiduciário básico de cuidados;

6. Padrão fiduciário básico de lealdade.

No entanto, existem algumas exceções. Um fiduciário não é obrigado a obedecer as ordens de um cliente se as próprias ordens forem ilegais ou se essas ordens violarem o código moral do fiduciário.

Como a Lei Fiduciária beneficia o setor imobiliário

É possível que um mundo sem obrigação fiduciária possa causar sérios danos ao setor imobiliário como um todo. Considere o que aconteceria se um proprietário concluir que contratar um agente é muito arriscado porque é muito difícil saber se ele está sendo roubado. Ele pode decidir evitar os corretores de imóveis e listar sua própria propriedade, ou então desperdiçar o tempo de vários profissionais ao tentar encontrar o melhor negócio. Em ambos os casos, é provável que haja menos casas listadas por profissionais, menos casas vendidas, mercados menos eficientes e menos demanda por serviços de imóveis.

A lei fiduciária pode, a princípio, parecer um fardo para os agentes imobiliários, mas a realidade é que os auspícios da responsabilidade fiduciária geram confiança entre potenciais clientes. Não só um corretor de imóveis pode dizer legítimamente a um cliente potencial que ele está "vinculado pela lei para trabalhar em seu melhor interesse", mas o cliente potencial entende que o agente de imóveis pode ser levado ao tribunal para recurso. Não é uma garantia de devolução do dinheiro, mas pelo menos reduz a probabilidade de um comprador ou vendedor ser aproveitado nessas situações.