Os ativos como o ouro e imóveis são investimentos básicos e a compra de uma casa é um investimento comum para pessoas em todo o mundo, pois é amplamente considerado um investimento seguro e lucrativo. (Para mais informações, consulte Explorando Investimentos Imobiliários: Introdução.)

Investir no setor imobiliário, no entanto, requer um longo período de compromisso e um alto pagamento, e é arriscado, mesmo a longo prazo. Além disso, muitos investidores muitas vezes ignoram os custos.

Abaixo estão alguns pontos importantes sobre os custos ocultos e os fatores que tornam o investimento no setor imobiliário, um empreendimento arriscado, dispendioso e não tão lucrativo. Os investidores devem ter tudo isso em mente antes de mergulhar o dinheiro suado.

Uma percepção comum

Um investidor médio pode observar que um condomínio de dois quartos nos subúrbios estava disponível por US $ 300.000 por cinco anos e agora vende por US $ 450.000. Esse é um retorno legal de 50% em cinco anos, muito melhor que o retorno de ações, títulos ou ouro. O valor do lucro absoluto também parece ser alto em US $ 150.000, e a disponibilidade de financiamento dá uma ilusão de usar o dinheiro alavancado para obter lucro.

Com todos esses benefícios aparentes, quais são os desafios e os custos ocultos dos investimentos imobiliários?

A Anatomia do custo dos empréstimos imobiliários

Considere o caso de um indivíduo que se desloca para uma nova cidade para um novo emprego. Ele espera permanecer cerca de cinco anos, mas pode prolongar esse período com base em seu crescimento profissional com seu empregador existente ou com outros empregadores na mesma cidade. Sob a suposição de bons retornos, ele considera comprar uma casa ou condomínio em vez de alugar uma. (Para mais informações, consulte Razões para alugar é melhor do que comprar.)

Tenha em mente que uma pessoa pode comprar uma ação ou uma unidade de um fundo negociado em bolsa por apenas US $ 5, mas investir em imóveis exige milhares de dólares. Embora a maioria dos investimentos imobiliários seja financiada através de empréstimos, a compra de uma casa ou condomínio no valor de US $ 300.000 ainda requer um antecipado de 20 por cento (US $ 60.000).

Indivíduos que contribuem com menos de 20% podem obter um empréstimo, mas acabarão por pagar taxas de juros mais elevadas e são obrigados a assumir o seguro de hipoteca privado, o que aumenta o custo. As taxas de juros mais elevadas levam a maiores valores de reembolso, e o seguro de hipoteca geralmente custa de 0. 15% a 2. 5% do valor do empréstimo.

Se você assumir uma compra, a propriedade mencionada acima de US $ 300.000, fazendo um adiantamento de 20% e emprestando os restantes US $ 240.000 a uma taxa de juros de 3. 875% para uma hipoteca de longo prazo de 20 anos, a os pagamentos mensais chegam a cerca de US $ 1, 440.

Existem custos únicos adicionais para o processamento de empréstimos, que são cerca de 4% do montante do empréstimo (US $ 9, 600). Taxas de transferência de propriedade ou taxas de registro variam de estado para estado, e levando uma média de 2.5% do valor da propriedade adiciona $ 6 000 ao custo.

Se você assumir que o valor da propriedade aumenta em 1. 5 vezes em cinco anos para US $ 450.000, o preço aumentará cerca de 9% em uma base composta. Adicionando um imposto de propriedade anual a uma taxa de 1. 5% do valor atual da propriedade, o imposto total pago em cinco anos chega a cerca de US $ 30.000.

Se nosso investidor comprou um condomínio, uma carga mensal de US $ 200 para o A associação de condomínio totalizaria US $ 12 000 em cinco anos. Então você deve adicionar custos para reparos, mobiliário e manutenção. Uma estimativa conservadora de US $ 1 000 por ano nos leva a um total de US $ 5 000 em cinco anos.

Em seguida, presuma que o proprietário encontra um comprador disposto a comprar seu condomínio por US $ 450.000 após cinco anos.

Naquela época, o investidor teria reembolsado ao banco US $ 86, 400 do empréstimo. Adicionando o pagamento inicial de US $ 60.000, os custos de processamento de empréstimo (US $ 9, 600), imposto de transferência de propriedade (US $ 6 000), imposto de propriedade (US $ 30 000), taxas de associação de condomínio (US $ 12 000) e manutenção geral ( US $ 5 000), o total chega a US $ 209 000.

Qual é o retorno líquido?

O montante original de empréstimo de 20 anos, no valor de US $ 240.000, será reduzido para cerca de US $ 180.000 em cinco anos, já que o investidor continua a fazer US $ 1, 440 pagamentos mensais. O investidor reembolsará este valor pendente de US $ 180.000 do preço de venda de US $ 450.000 recebido do novo comprador. O investidor paga US $ 209.000 no total de custos para esta propriedade, outros US $ 180.000 para o restante do pagamento pendente e, portanto, a rede que ele recebe é de US $ 61.000.

Essencialmente, o investidor gastou US $ 209.000 em cinco anos e obteve lucro líquido de US $ 61.000 para um retorno de 29. 2%. Mesmo que o preço de venda pareça alto, os custos ocultos levaram grande parte do ganho.

Vamos demorar mais tempo. Suponha que o investidor continue sua permanência na cidade e mantenha seu condomínio para o prazo total de 20 anos do empréstimo. A cada cinco anos, o valor do condomínio aumenta em 1. 5 vezes. Em 20 anos, o valor chegará a US $ 1. 52 milhões, uma apreciação de mais de cinco vezes.

O investidor pagará US $ 345, 600. Adicionando os US $ 60.000, o custo total é de US $ 405, 600.

Usando cálculos similares como acima, obtemos um imposto de propriedade total de US $ 251.000, custos de manutenção (US $ 48 , 000), reparação geral e manutenção (US $ 20 000), custos de processamento de empréstimos ($ 9, 600) e imposto de transferência de propriedade (US $ 6 000). O total é de US $ 739, 600, e assim o lucro líquido de mais de 20 anos é de US $ 780, 400 para um retorno de 106%, basicamente dobrando o dinheiro em 20 anos.

A longo prazo, os retornos efetivos não são ótimos. Embora o preço seja apreciado por cinco vezes, os custos dos pagamentos de juros, impostos e outras despesas diminuem o lucro.

Os investidores também devem notar que o valor real do dinheiro diminui ao longo do tempo. O custo de manutenção e reparos regulares aumenta devido à inflação. Se a inflação também for considerada, os retornos líquidos cairão ainda mais. Os investidores também devem considerar o seguro, taxas de corretor e taxas de transferência de propriedade no momento de uma venda.Incluindo estes, reduzirá ainda mais os retornos líquidos.

Existem outros riscos associados nos investimentos imobiliários. Os desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar à dificuldade em vender o imóvel mais tarde. Por exemplo, uma nova rodovia barulhenta ou um pico no crime pode desvalorizar a propriedade. Qualquer calamidade sobrenatural como um furacão ou terremoto pode destruir completamente a propriedade, enquanto apenas um montante parcial pode ser recuperado de reivindicações de seguro. Mesmo após uma reconstrução usando dinheiro do seguro, obter um preço mais alto torna-se difícil após ocorrências de tais eventos na área. (Para mais, veja: Os fatores mais importantes para investir em imóveis)

Alternativas aos investimentos imobiliários

Em vez de comprar imóveis, os investidores devem considerar os fideicultores de investimento imobiliário, as opções de imóveis, os ETFs baseados em imóveis, fundos mútuos e estoques como alternativas de baixo custo. (Para mais informações, veja Formas simples de investir em imóveis)

Enquanto as ações vêm com riscos específicos de estoque, fundos, ETFs e REITs oferecem diversificação. Para os corajosos corações dispostos a assumir riscos de contraparte em um mercado não regulamentado, as opções de imóveis podem oferecer retornos mais altos sem os custos ou impostos. (Para mais informações, veja: Como Ganhar Dinheiro com Opções Imobiliárias)

A linha inferior

Os investimentos imobiliários requerem fortes compromissos financeiros que abrangem longos períodos de tempo. Avaliar o valor desses investimentos espalhados por longas durações é uma tarefa complexa. Enquanto alguns investidores ficam atraídos ao analisar os aumentos nominais de preços, é necessário levar em consideração todos os custos