O imobiliário é um componente significativo de qualquer portfólio bem diversificado. Para os investidores que consideram o setor imobiliário, uma das decisões mais importantes é onde colocar seus dólares de investimento. Enquanto as seis grandes cidades - Boston, Chicago, Los Angeles, Nova York, San Francisco e Washington, D. C - são escolhas óbvias, os mercados secundários têm muito apelo. Existem várias razões pelas quais os investidores devem considerar saltar no trem da cidade de 18 horas. (Para mais, veja Explorando Investimentos Imobiliários . )

O que é uma cidade de 18 horas?

Uma cidade de "18 horas" é uma cidade de segundo nível que se caracteriza pelo crescimento da população urbana acima da média, uma economia próspera e um menor custo de vida do que outras áreas metropolitanas em grande escala. Essas cidades não mantêm o padrão de 9 a 5 horas associadas aos subúrbios, mas também não operam 24/7. Denver, Nashville e Raleigh-Durham são excelentes exemplos de cidades de 18 horas.

O custo de fazer negócios em uma cidade de 18 horas é muitas vezes menor em comparação com cidades de mercado maiores, o que os torna atraentes para os empregadores. Como resultado, essas cidades se tornaram alvos para os candidatos ao emprego do milênio que apreciam as vantagens que acompanham a vida urbana. Eles também são populares entre os aposentados que querem acesso a cuidados de saúde de qualidade e outras comodidades da grande cidade sem o preço da cidade grande. (Para mais, veja Top 10 cidades mais desenvolvidas na U. S.)

Por que as cidades de 18 horas devem estar no radar de investidores

De uma perspectiva de investimento, a cidade de 18 horas oferece várias vantagens em relação às maiores cidades de gateway, começando pelo custo. Como estes são mercados menores, os preços para propriedades comerciais e residenciais tendem a ser mais baixos. Por exemplo, a partir de janeiro de 2016, o espaço de escritórios em Seattle (que é uma cidade de 24 horas) estava vendendo por US $ 227. 18 por metro quadrado. Apenas na estrada em Portland, uma cidade de 18 horas, espaço de escritório vendido por US $ 184. 19. Para um investidor ou desenvolvedor imobiliário, o preço mais baixo torna a cidade de 18 horas uma escolha mais atrativa.

A cidade de 18 horas também tem o potencial de produzir retornos superiores em comparação com investimentos imobiliários em mercados maiores, pois tende a ser uma compressão mais baixa da capitalização ou da taxa de captação. A taxa de limite é a proporção da renda operacional líquida de uma propriedade para o seu valor de mercado; Ele é usado como um indicador para prever a rentabilidade de uma determinada propriedade.

Quando as taxas de captações começam a comprimir, é um sinal de que os valores das propriedades estão aquecendo devido à diminuição da oferta, o que significa que os investidores estão pagando mais por comprar propriedades. À medida que os valores aumentam, mas o lucro operacional líquido permanece o mesmo, ele reduz a taxa de redução, resultando em um menor retorno para os investidores.Isso é algo que os investidores viram na cidade de Nova York no primeiro semestre de 2015, quando as taxas de captações caíram para baixas quase históricas. (Para mais, veja 10 Mercados Imobiliários mais Sobrevalorizados na U. S. )

Como as cidades de 18 horas são mercados emergentes, ainda há espaço para desenvolvimento e expansão urbana. A demanda não está colocando pressão indevida sobre a oferta, o que permite que as taxas de captações permaneçam estáveis. Como resultado, essas cidades de segunda camada representam uma saída para o excesso de capital que as cidades de 24 horas não conseguem lidar. (Para mais, veja Dilema de oferta e demanda do mercado imobiliário .)

Cidades de 18 horas Não são investimentos sem risco

Como qualquer investimento, o setor imobiliário implica uma certa quantidade de risco e as cidades de 18 horas têm o potencial de expor os investidores a um maior grau de volatilidade do que os mercados maiores. Historicamente, essas cidades foram mais sensíveis às flutuações nos maiores mercados comerciais e residenciais.

Para os investidores, é importante equilibrar o risco contra os retornos percebidos associados a um investimento em uma cidade de 18 horas. Em uma recessão econômica, essas cidades provavelmente estarão menos isoladas contra situações como a perda generalizada de emprego ou a queda de valores de propriedade. Se outra recessão acontecesse, os investidores poderiam ver suas carteiras diminuir significativamente se suas participações imobiliárias se concentrassem principalmente nesses mercados menores.

A linha inferior

O setor imobiliário está em constante evolução e o aumento da cidade de 18 horas evidencia sua última transformação. À medida que mais investidores deslocam sua atenção para essas cidades, não está claro como ou se os mercados maiores serão afetados. Enquanto a economia permanecer em terreno sólido, no entanto, parece que a popularidade da cidade de 18 horas não diminuirá em breve.