Os canais tradicionais de pesquisa de listas de imóveis e de trabalho com agentes imobiliários não são a única maneira de adquirir uma propriedade. Investidores imobiliários experientes geralmente compram propriedades em leilões. Mas os leilões não se limitam aos profissionais - novatos compraram suas casas nos leilões, também.

Este artigo irá explicar os conceitos básicos de leilões de imóveis residenciais para que você possa decidir se esta opção pode funcionar para você, quer você queira viver na propriedade ou apenas investir nela. (As casas encerradas podem ser financeiramente atraentes, mas há muitos obstáculos a considerar antes de comprar. Veja Cancelar os preços da habitação alta .)

NAS IMAGENS: 10 Hábitos de investidores imobiliários bem-sucedidos

Como as propriedades acabam no leilão?

Os dois principais tipos de leilões de propriedades são leilões de encerramento e leilões de retenção de impostos. Antes de uma propriedade chegar ao leilão, várias coisas devem acontecer.

Primeiro, o proprietário não paga sua hipoteca por vários meses. Então, o banco arquiva um aviso de inadimplência com o gravador do condado. Se o proprietário não pagar o saldo devedor ou renegociar o empréstimo com o credor, a casa pode ser colocada em leilão. A quantidade de tempo que demora quando o proprietário deixa de pagar a hipoteca quando a casa acaba em leilão varia, mas pode ser de alguns meses a um ano ou mais.

A outra maneira principal em que uma casa acaba em leilão é quando o proprietário não paga impostos sobre a propriedade ou se torna gravemente detestável em impostos de renda estaduais ou locais. Nesses casos, é a autoridade fiscal não paga (não o banco) que apreende a propriedade.

Como os leilões de propriedades funcionam

Os leilões ocorrem em tribunais de governo local e outros locais escolhidos pelas empresas de leilão, como salas de conferência de hotéis. As casas também são leiloadas on-line. Os leilões de encerramento são detidos por curadores contratados pelo banco. Os leilões fiscais são conduzidos por xerifes locais.

Existem dois tipos de leilões de propriedades. Em um assunto para o leilão de confirmação do credor, o credor não precisa aceitar sua oferta mesmo se você for o melhor postor. Em um leilão absoluto, o lance vencedor recebe o imóvel.

O preço inicial do leilão pode ser o saldo remanescente na hipoteca ou pode ser um valor menor destinado a estimular a licitação. No caso de um leilão de encerramento, o credor não pode lucrar com o leilão. Muitas vezes, essas propriedades são vendidas em uma perda, mas se houver um lucro, é suposto ir o proprietário após a hipoteca, e quaisquer outros ônus são pagos.

O que os potenciais concorrentes podem aprender sobre as propriedades do leilão antes de fazer lances? Algumas empresas de leilões têm casas abertas, de modo que potenciais concorrentes podem percorrer as propriedades antes do tempo.As listas que descrevem as propriedades a serem leiloadas também estão disponíveis. Isso permite que as pessoas determinem antecipadamente quais propriedades desejam oferecer e o preço máximo que eles estão dispostos a pagar. Outras vezes só é possível dirigir e ver o exterior. Para descobrir propriedades que serão leiloadas, os potenciais compradores podem verificar sites do registrador do condado e serviços de listagem de encerramento.

Quanto ao pagamento, os licitantes devem trazer para o leilão um cheque de caixa pelo montante de dinheiro exigido pelo titular do leilão. Os licitantes vencedores pagarão quaisquer taxas de leilão e / ou taxas de licitação e depositarão um depósito de dinheiro sério sobre o imóvel que estão comprando antes de sair do site do leilão. Os vencedores passam pelo fideicomisso e fecham-se como com qualquer outra compra. Os concorrentes em leilões de imóveis são, muitas vezes, investidores imobiliários que podem pagar dinheiro, mas para leilões que permitem o financiamento, é melhor obter pré-qualificação antes do tempo. Algumas casas de leilão preferem que você trabalhe com seus credores afiliados e terá esses credores no site no leilão. No entanto, faça sua pesquisa de antemão usando uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca para determinar as taxas de juros disponíveis dos credores concorrentes. Isso pode dar-lhe alguma alavancagem ao trabalhar com os credores de um licitante.

Benefícios

Por que alguém estaria interessado em comprar uma propriedade em leilão? Os leilões oferecem uma primeira chance de obter certas propriedades, então, em teoria, algumas das melhores propriedades são compradas nos leilões. Além disso, devido ao risco extra envolvido e porque poucas pessoas podem estar interessadas na propriedade do que se estivessem disponíveis através de canais tradicionais, os preços podem ser menores. As propriedades do leilão nem sempre são grandes negócios, mas o potencial para obter um ótimo negócio é um grande empate que, para muitas pessoas, compensa as inúmeras desvantagens potenciais da compra de uma propriedade de leilão.

Desvantagens

As propriedades que estão sendo leiloadas não são necessariamente gemas ocultas. Se um imóvel acabar em leilão, significa que o proprietário estava tendo problemas financeiros, então a casa pode ter problemas de manutenção diferidos. Pode até ser completamente destruído. Além disso, devido à situação financeira em que o dono anterior estava, pode haver outros ônus contra a casa, como ônus fiscais, ônus contratados ou uma segunda hipoteca. Os concorrentes podem evitar esse problema trabalhando com uma casa de leilões para garantir que a propriedade tenha títulos claros.

Comprar uma propriedade em leilão muitas vezes requer muito dinheiro. Cada empresa de leilão / governo do condado tem seus próprios requisitos de pagamento. Você precisará de uma quantia de dinheiro, não importa o que seja apenas para garantir sua oferta. Por exemplo, você pode precisar de um cheque de caixa pelo valor do lance mínimo da propriedade em que você está interessado. Os montantes de pagamento e os métodos de compra geralmente dependem da propriedade e da casa de leilões. Mais ou melhores opções de financiamento podem estar disponíveis comprando uma propriedade de propriedade do banco da maneira tradicional, em vez de em um leilão.

Mesmo se você ganhar o leilão, em alguns casos, você não poderá comprar a propriedade.O banco não precisa aceitar o lance vencedor sujeito ao leilão de encerramento da confirmação do credor. Da mesma forma, o leilão poderia ter um preço de reserva oculto que fixa o limite no preço mínimo aceitável. Familiarize-se com os termos do leilão antes do tempo para evitar surpresas desagradáveis.

As propriedades do leilão às vezes não permitem uma inspeção de casa ou até mesmo fornecer uma visão do interior antes do leilão. Se você não pode pagar o risco de comprar uma propriedade em mau estado, fique com os leilões que permitem que você inspecione a propriedade antes de licitar. Sem essa informação, pode ser difícil saber o que você está entrando, quais os custos de reparo da propriedade, ou o valor real da propriedade até você se tornar o novo proprietário.

Além disso, em alguns casos, o (ex) proprietário ou um posseiro ocupará a propriedade, o que significa que você terá que despegá-los - um processo que pode ser desagradável na melhor das hipóteses e longo e caro na pior das hipóteses. (Não deixe um mercado imobiliário lento arrastá-lo para baixo - afaste-se dessas armadilhas. Leia 5 erros Os investidores imobiliários devem evitar .)

A linha inferior

Se você estiver interessado Ao tentar pegar uma propriedade barata em leilão, há muito a aprender. Os leilões podem ser uma maneira mais arriscada de comprar uma propriedade do que comprar uma propriedade através de um agente imobiliário, por isso é importante ser extremamente bem educado sobre o processo e sobre as propriedades que você está interessado em licitar. Além disso, apenas porque uma casa está à venda em leilão não significa que você poderá obtê-lo a um bom preço (ou que a casa é um bom negócio a qualquer preço - pode ser um poço de dinheiro!). Mas para indivíduos experientes, inteligentes e motivados, os leilões de propriedade valem a pena explorar como uma maneira de pegar uma casa ou uma propriedade de investimento no preço.