O mercado de hipotecas mudou muito na última década. No passado, praticamente qualquer pessoa poderia obter uma hipoteca - mesmo uma por muito mais do que podiam pagar. Na época, as taxas de juros eram mais altas, mas os padrões de empréstimos eram mais fáceis. Hoje, é mais difícil qualificar, mas as taxas de juros são mais baixas.

Talvez você tenha tirado uma segunda hipoteca (mais comumente chamada de empréstimo home equity) quando as taxas eram maiores. Essa é apenas uma das razões pelas quais você pode considerar a consolidação de seus empréstimos. Mas você deveria? Faz sentido ou é melhor manter os empréstimos separados?

Quatro razões para consolidar suas hipotecas

Casey Fleming, um consultor de hipoteca com C2 FINANCIAL CORPORATION e autor de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage", cita estas como razões para você pode pensar em consolidar.

1. Reduzir sua taxa de juros

Há apenas oito anos, as taxas médias de hipotecas eram muito maiores. Em meados de junho de 2007, por exemplo, a taxa média de 30 anos atingiu um máximo de 6. 74%. Mas em outubro de 2016, as taxas em média foram de 3. 47% - mais de 40% mais barato que em 2007. Uma taxa mais baixa pode significar milhares de poupanças em seu empréstimo. Quanto menor a taxa de juros, menos você pagará no total durante todo o prazo do empréstimo.

2. Elimine o risco de uma hipoteca de taxa variável

Como os pagamentos são frequentemente mais baixos no início de uma hipoteca de taxa variável, os compradores de imóveis podem ser embalados para comprar uma casa que não podem pagar mais tarde. E com as taxas de hipoteca provavelmente se movendo mais alto, como o Conselho da Reserva Federal começou a sinalizar no final de 2014, os clientes podem achar que o pagamento se move muito alto para sua casa em um futuro razoavelmente próximo. Consolidar suas hipotecas em uma única hipoteca de taxa fixa eliminará a preocupação de um pagamento significativamente maior mais tarde na hipoteca, e é um movimento particularmente bom quando as taxas são baixas.

3. Pague seus empréstimos mais rapidamente

Além de combinar ambos os empréstimos em um único pagamento, considere um empréstimo mais curto. O montante total de juros que você pagará é menor e a propriedade ou propriedades serão suas mais cedo. Claro, o pagamento será maior. Lembre-se do nosso exemplo da hipoteca de taxa fixa de 30 anos na casa de US $ 250.000, que custaria cerca de US $ 1, 150 por mês? Se você fizer isso em um empréstimo de 15 anos, o custo mensal dispara para $ 1, 811 - um pagamento mais alto, mas menos dispendioso ao longo do tempo, porque em 15 anos você fará menos pagamentos do que em 30 anos e pagará menos juros. (Veja também: Como combinar duas hipotecas em um e Como o refinanciamento hipotecário afeta seu valor líquido. )

4. Baixe seus pagamentos

A única vez que isso faz sentido é quando você se encontra em sua cabeça. O problema é que, ao longo do tempo, geralmente vai custar-lhe mais.(De acordo com a Fleming, "os pagamentos mensais mais baixos raramente significam menores custos ao longo da vida, ou mesmo custos de juros anuais mais baixos, porque o novo empréstimo quase sempre reinicializa-se" Obtendo uma hipoteca após falência e execução duma hipoteca . seu cronograma de pagamento para um prazo mais longo, e menos do seu pagamento irá para o principal. "

Como os juros são carregados na maioria das hipotecas, uma quantidade menor de seu pagamento vai para o principal nos primeiros anos de uma nova hipoteca. Se você continuar com o empréstimo, você acaba pagando mais interesse no longo prazo. É por isso que os refinanciadores de série acham mais difícil pagar suas hipotecas.

A linha inferior

Se você consolidar suas hipotecas, certifique-se de que é um benefício para você no longo prazo. Observe o valor total que você terá que pagar no empréstimo e o ritmo no qual você irá construir o patrimônio líquido. Basta comparar os pagamentos é o pensamento de curto prazo. De acordo com a Fleming, "nenhuma ferramenta é usada com mais freqüência para conversar os proprietários em acordos ruins do que a comparação de pagamentos mensais. É excessivamente simplista e custa aos proprietários milhões de dólares a cada ano. Em um mundo ideal, o prazo do novo empréstimo deve ser o mesmo que - ou menor do que - os empréstimos existentes. "