Ter duas hipotecas não é tão raro quanto você pensa. As pessoas que acumulam equidade suficiente em suas casas podem optar por retirar uma segunda hipoteca. Eles podem usar o dinheiro para pagar uma dívida, enviar uma criança para a faculdade, financiar iniciar um negócio ou fazer uma grande compra.

Vejamos um exemplo: você tirou uma linha de crédito de equivalência patrimonial dez ou mais anos e durante o período de sorteio - o momento em que você poderia "desenhar" em sua linha de crédito - você pagava um montante gerenciável: US $ 275 por mês em uma linha de crédito de US $ 100.000.

De acordo com os termos deste empréstimo, após dez anos, o período de sorteio tornou-se o período de reembolso - os próximos 15 anos em que você deve pagar o empréstimo como uma hipoteca. Mas, provavelmente, você não esperava que o pagamento de US $ 275 se tornasse um pagamento de US $ 700 que poderia se mover ainda mais se a taxa preferencial aumentar.

Ao consolidar os dois empréstimos, você poderia potencialmente economizar mais de US $ 100 por mês e bloquear sua taxa de juros, em vez de assistir a escalada, se a força subir. Por outro lado, talvez você queira pagar os empréstimos mais rápido e quer melhores termos que o ajude a fazê-lo. Como funciona esse tipo de consolidação e é uma boa idéia?

Saiba o que você está começando com

Para entender o que acontece quando você consolida, você precisa conhecer algumas coisas sobre os empréstimos atuais que você possui. Se, quando você for consolidar empréstimos, você percebe que sua segunda hipoteca foi usada para retirar o dinheiro da sua casa por algum motivo - chamado de empréstimo de caixa - pode adicionar custos para o novo empréstimo e reduzir o valor pelo qual você qualificar. Os empréstimos de saída têm um preço maior, segundo os credores, porque o mutuário é estatisticamente mais propenso a se afastar do empréstimo se tiverem problemas.

Depois, há a taxa / prazo de refinanciamento (refi). Este tipo de empréstimo é simplesmente um ajuste sobre a taxa de juros e os termos do seu empréstimo atual. O empréstimo é considerado mais seguro para o credor porque o mutuário não está embolsando dinheiro ou reduzindo o valor do patrimônio líquido que eles possuem na propriedade. Você pode ter refinanciado recentemente quando as taxas de hipoteca caíram para baixas históricas.

Por que essas distinções são importantes? De acordo com Casey Fleming, consultor de hipoteca com C2 FINANCIAL CORPORATION e autor de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage", eles são importantes porque os termos e o valor que você pagará em novas hipotecas podem ser muito diferentes.

"Digamos que você e seu vizinho estão recebendo empréstimos de refinanciamento de empréstimo a valor de 75%, sob o limite de empréstimo em conformidade de US $ 417 000. O seu é um saque, o seu não é. Seu empréstimo custaria 0,625 pontos a mais do que o de seu vizinho em abril de 2015. E 1 ponto é 1% do valor do empréstimo, então se o valor do seu empréstimo for de US $ 200.000, todas as coisas sendo iguais você pagaria US $ 1 250 ( US $ 200 000 x.00625) mais para a mesma taxa de interesse do seu vizinho.

Pense nisso dessa maneira. Se você originalmente adquiriu os dois empréstimos quando comprou a casa, não é um empréstimo de saída desde que a segunda hipoteca foi usada para adquirir a casa - não tire dinheiro com ela. Mas, mais tarde, se você recebeu dinheiro como resultado de uma segunda hipoteca, esse foi um empréstimo de saída e, portanto, um novo empréstimo consolidado será considerado o mesmo.

Há outra razão pela qual essa distinção se torna importante. Como os empréstimos de caixa são mais arriscados para o credor, eles só podem emprestar 75% a 80% do seu patrimônio em sua casa versus 90% em uma taxa / termo refi. Fleming coloca isso em inglês simples como este: "Se o seu empréstimo for considerado um empréstimo de caixa, você precisará de maior patrimônio em sua propriedade para se qualificar. "

Como consolidar

O credor fará toda a documentação complicada que acompanha a consolidação dos empréstimos. Seu trabalho é ser um consumidor informado. Não fale com um credor - fale com vários.

Uma vez que a consolidação de dois empréstimos é mais complicada do que uma hipoteca direta, é melhor falar pessoalmente com até três ou quatro credores. Você poderia conversar com seu banco ou cooperativa de crédito, um corretor de hipoteca ou ter recomendações de profissionais da indústria em quem confia.

Claro, pergunte se o novo empréstimo se tornará um empréstimo de caixa ou uma taxa / termo refi. É um empréstimo de taxa fixa ou variável? 15 ou 30 anos? (Veja Qual é melhor, um empréstimo fixo ou variável?)

Uma vez que você está feliz com um determinado credor, eles irão orientá-lo no processo. Não assine nada sem lê-lo primeiro e certifique-se de entender o cronograma de pagamento.

Se o seu empréstimo for um empréstimo de caixa, Casey Fleming diz que pode haver uma maneira de convertê-lo em uma taxa / termo refi um ano depois.

"Consolidar os empréstimos como cash-out, mas obter um crédito credor que paga todos os custos associados à transação. Aguarde um ano e refinance novamente. Uma vez que você só está refinanciando um único empréstimo nesse ponto, não é um empréstimo de saída. Agora você pode gastar dinheiro em pontos para comprar a taxa de juros, uma vez que você manterá o empréstimo por um longo período de tempo. "Fleming continua a aconselhar isso apenas se você acredita que as taxas de juros são estáveis ​​ou podem cair. ( ) A linha inferior

"Nunca tome uma decisão de refinanciar ou consolidar empréstimos com base apenas na redução do seu pagamento mensal. Na maioria dos casos, você gastará mais ao longo da vida no novo empréstimo do que você simplesmente pagaria os empréstimos existentes ", diz Fleming. "Milhões de consumidores continuam a hipotecer seu futuro e acabar com dezenas ou mesmo centenas de milhares de dólares menos na aposentadoria. "

Em vez disso, determine quanto tempo você acha que vai ficar na casa e compare o custo da sua hipoteca atual com a nova hipoteca, acrescida de quaisquer custos associados ao novo empréstimo ao longo do tempo que você segurará o empréstimo.Se os custos fossem mais baixos, a consolidação provavelmente é uma boa idéia.