Após a Grande recessão, um adiantamento mínimo de 20% tornou-se o padrão da indústria para hipotecas jumbo. Hoje, no entanto, os credores estão relaxando o requisito de pagamento inicial de 20% em jumbos - especialmente para HENRYs ("High Earners, Not Rich Yet"), que tendem a ser profissionais mais jovens com grandes créditos e rendimentos, mas não muito dinheiro.

Jumbo Loans

Os empréstimos Jumbo são hipotecas que excedem os limites de empréstimo em conformidade. Para 2016, isso é US $ 417 000 na maioria dos mercados imobiliários e até US $ 721, 050 em alguns mercados habitacionais de alto custo, como Honolulu, Havaí. Estes empréstimos caem fora das restrições de empréstimo em conformidade, de modo que não são apoiados por Fannie Mae ou Freddie Mac. Como os credores assumem maior risco nesses empréstimos, normalmente eles impõem requisitos de crédito mais rígidos e cobram taxas de juros mais altas para compensar sua exposição financeira. Para mais informações, veja Um Guia Rápido para Mortalhas Jumbo e Quais são suas opções para hipotecas de dinheiro grande?

Renda Rica, em dinheiro pobre

O termo "HENRY" refere-se a um segmento de indivíduos ou famílias que ganham entre US $ 250, 000 e US $ 500.000 por ano, mas não têm muito dinheiro depois de pagar impostos, custos de habitação, escolarização e colocação de dinheiro para aposentadoria e contas de poupança da faculdade. Sem muito dinheiro, esses mutuários podem não ter o dinheiro para cobrir um grande adiantamento - 20% de uma hipoteca de US $ 1 milhão é de US $ 200.000, afinal, algo que poderia impedi-los de se qualificar para a hipoteca que eles querem.

Os mutuantes olham para além do dinheiro

Enquanto 20% abaixo era a norma pós-recessão em hipotecas jumbo, um número crescente de credores agora está disposto a aprovar empréstimos jumbo com menos de 10% e ainda mais baixo, em alguns casos - se o mutuário tiver recursos e rendimentos adequados. Uma história recente no Wall Street Journal, por exemplo, destacou um mutuário da Cidade de Nova York que tinha uma grande classificação de crédito e oito anos em um trabalho bem remunerado, mas apenas dinheiro suficiente para um abatimento de 10% 1% em um milhão de dólares casa. Mesmo com o baixo pagamento inicial, o mutuário foi aprovado para o empréstimo por causa de seus rendimentos e ativos.

Qual é a relação Loan-to-Value?

Os credores prestam muita atenção ao tamanho do adiantamento porque afeta a relação empréstimo / valor (LTV) - uma avaliação de risco de empréstimo que compara o valor do empréstimo com o valor avaliado da casa. É calculado dividindo o valor do empréstimo pelo menor valor avaliado ou preço de compra da casa. Quanto maior o pagamento inicial, menor será o LTV (e vice-versa).

Aqui está um exemplo: diga que você compre uma casa de US $ 200.000. Se você colocar 20% abaixo (US $ 40.000), o LTV seria de 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 = .8). Se você colocar apenas 10% ($ 20, 000), no entanto, o LTV seria 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200, 000 =.9). Os mutuários com LTVs baixos são considerados menos arriscados porque têm mais equidade em suas casas, o que os torna menos prováveis ​​de inadimplência. E, se um mutuário acabar por inadimplente, o credor terá um tempo mais fácil de vender a casa no encerramento, pelo menos tanto quanto seja devido pela hipoteca.

A linha inferior

Os novos produtos de empréstimos de bancos, cooperativas de crédito e credores on-line oferecem hipotecas jumbo com LTVs de até 90%, o que é uma ótima notícia para HENRYs. Para compensar o risco adicional, os mutuários geralmente acabam pagando uma taxa de juros mais elevada. A diferença nas taxas de juros entre um adiantamento de 20% e um adiantamento de 10%, por exemplo, poderia ser cerca de um quarto a três oitavos de ponto percentual, de acordo com Brian Scott Cohen, um banqueiro de hipotecas privadas da Wells Fargo com sede em New York City.

Os credores que oferecem empréstimos jumbo de alta LTV podem exigir 12 meses de reservas. Boas notícias para HENRYs: a maioria permitirá que os saldos da conta de aposentadoria atinjam a decisão - desde que possam ser liquidados.

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