As hipotecas inversas foram fortemente criticadas como um acordo bruto para os consumidores. Uma das maiores queixas vem do fato de que muitas viúvas e viúvos perderam as casas depois que seus cônjuges faleceram. Por que isso aconteceu, e isso poderia acontecer com você?

(Para uma visão rápida do básico, veja Como funciona uma hipoteca reversa? ).

Timing is Key

A probabilidade de seu cônjuge sobrevivo poder perder a propriedade após a sua morte depende de quando você tirou o empréstimo. Diferentes regras aplicam-se aos empréstimos contratados antes de 4 de agosto de 2014 do que aos empréstimos contraídos em ou após 4 de agosto de 2014. Este último marca a data em que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) alterou suas políticas de hipoteca reversa.

Esta mudança veio em resposta a uma ação judicial contra o departamento por um grupo de cônjuges sobreviventes sem empréstimos (ou seja, seus nomes não estavam nos contratos de hipoteca reversa), que tinham sido informados por corretores de hipotecas que eles poderiam continuar vivendo em suas casas depois que seus cônjuges (os devedores oficiais) morreram. Em vez disso, os credores estavam encerrando, pois queriam que os empréstimos hipotecários fossem reembolsados ​​assim que o mutuário morresse. Esta situação é frequentemente chamada de "problema do jovem cônjuge" porque alguns cônjuges não estavam na hipoteca porque eram jovens demais para se qualificarem para uma hipoteca reversa no momento em que o empréstimo foi retirado (veja Você qualifica para um reverso Mortgage? ).

Os credores estavam, de fato, seguindo os regulamentos de hipoteca reversa da HUD. No entanto, em 2013, um tribunal federal decidiu em Bennett et al. v. Donovan que os regulamentos da HUD violaram a lei federal e um credor não pode exigir que um cônjuge sobrevivente que não seja nomeado na hipoteca reversa faça um reembolso imediato quando o seu cônjuge, o único mutuário de hipoteca reversa, morre. Entraremos em mais detalhes sobre as novas regras em um momento.

Primeiro, vamos definir o que queremos dizer "retirado antes de 4 de agosto de 2014." Essa é a data em que você solicitou a hipoteca? A data em que você assinou a documentação? Tecnicamente, não é, na verdade, embora esteja mais próximo do primeiro do que o último. Sempre que você solicita um empréstimo que é segurado pela Federal Housing Administration (FHA), seja uma hipoteca regular da FHA ou uma hipoteca de hipoteca de conversão reversa (HECM), seu empréstimo é atribuído o que é chamado de número de caso. É a data em que o número de caso é atribuído que determina quais as regras aplicáveis ​​à sua hipoteca. Seu oficial de empréstimo obtém seu número de caso, que é um identificador exclusivo de 10 dígitos atribuído pela FHA, depois que a agência valida o endereço da sua propriedade e o número da Segurança Social. Você pode encontrar esse número no topo da página 1 do seu aplicativo HECM.Então, para aprender a data associada ao seu número de caso, você precisará entrar em contato com seu credor ou HUD porque esta data não é fornecida no pedido de hipoteca.

Antes de 4 de agosto de 2014

HUD informa o público sobre as mudanças em seus regulamentos através de documentos chamados cartas de crédito hipotecário. No momento em que esta escrita, a carta de crédito hipotecário 2015-15, emitida em 12 de junho de 2015, contém as regras mais atualizadas sobre os cônjuges sobreviventes não mutuários e os HECMs contratados antes de 4 de agosto de 2014. Esta carta diz que os credores de hipotecas reversas pode seguir os termos do contrato original de hipoteca reversa quando o cônjuge mutuário morre. Isso significa que um cônjuge sobrevivente e não mutuário, cuja casa está coberta por uma hipoteca reversa contratada antes de 4 de agosto de 2014, ainda está em risco de perder a casa se o seu cônjuge mutuário falhar primeiro.

No entanto, a carta de credor hipotecário também oferece aos credores de hipotecas reversas uma alternativa para chamar a hipoteca reversa devido (em outras palavras, exigindo o reembolso imediato, com risco de encerramento em seis meses). Os credores de hipoteca reversa têm uma opção chamada "atribuição de eleição opcional de credenciado (MOE)" que permite transferir a propriedade da hipoteca reversa para HUD. O credor apresentará uma reclamação com o HUD para recuperar a soma que teria obtido vendendo a casa.

A transferência da hipoteca cria o que HUD chama de "período de diferimento" que permite que um cônjuge elegível e sobrevivente permaneça em casa, desde que ele ou ela continue a atender aos requisitos básicos da hipoteca reversa, como manter os impostos sobre a propriedade atualizados , mantendo os pagamentos do seguro dos proprietários e mantendo a propriedade em boas condições. O cônjuge deve ser um proprietário legal da casa e continuar ocupando-a como sua residência principal. Ele ou ela também deve ter estado legalmente casado com o cônjuge mutuário no momento em que o empréstimo fechou e permaneceram casados ​​até a morte do cônjuge mutuário. Comprometidos casais do mesmo sexo que não estavam legalmente autorizados a se casar quando a hipoteca reversa foi obtida, mas quem se casou antes do mutuário morreu tem os mesmos direitos.

O idioma deixa claro que transferir propriedade é uma opção, não um requisito, para o credor. Por outras palavras, o chamado "problema jovem-cônjuge" ainda existe para os proprietários que retiraram um HECM antes de 4 de agosto de 2014. Os cônjuges sobreviventes nesta situação podem querer consultar um advogado imobiliário para explorar opções.

Em ou após 4 de agosto de 2014

Por que os casais apenas colocaram o nome de uma esposa na hipoteca reversa em primeiro lugar? Muitas vezes, foi aumentar o lucro reverso da hipoteca, já que o tamanho dos pagamentos está vinculado à idade do mutuário. Agora, porém, não há mais nenhum benefício para essa estratégia. O empréstimo prossegue com as hipotecas de hoje tem que ser baseado na idade do cônjuge mais jovem, mesmo que esse cônjuge tenha menos de 62 anos e, portanto, não tenha idade suficiente para ser um co-mutuário na hipoteca reversa. De acordo com as regras de hoje, se o seu cônjuge não mutuário elegível tiver menos de 62 anos, ele estará protegido, desde que atinjam os mesmos requisitos de prazo de diferimento descritos acima.

Se você fizer uma hipoteca reversa enquanto se casou com um cônjuge mais jovem e não mutuário, ele será formalmente documentado no fechamento como um cônjuge elegível e não mutuário ou um cônjuge não elegível e não mutuário. Um cônjuge não mutuário elegível vive com o cônjuge mutuário na residência principal; um cônjuge não elegível e sem empréstimo vive em outro lugar como sua residência principal. O diferimento não se aplica ao cônjuge não mutuário se o casal se divorciar depois de retirar o HECM. Também não se aplica a um novo cônjuge que um mutuário de crédito reverso se casa depois de retirar o empréstimo. Os mesmos regulamentos aplicam-se aos casais de mesmo sexo cometidos que não foram legalmente autorizados a se casar quando a hipoteca reversa foi obtida, mas que se casou antes do mutuário morreu, porque esses parceiros estão de acordo com a definição da HUD de "esposo sobrevivente não mutuário elegível. "

A linha inferior

Apesar das reformas recentes, ainda há situações em que uma viúva ou viúvo poderia perder a casa após a morte de sua esposa. Se você ou o seu cônjuge já retirou uma hipoteca reversa, certifique-se de entender qual conjunto de regras se aplica à sua situação. Você pode querer encontrar um advogado de imóveis ou um planejador financeiro para encontrar uma solução se você estiver em risco.

Sempre que a data da sua hipoteca reversa, apenas esteja ciente de que o cônjuge sobrevivente e não mutuário não tem permissão para receber mais lucros após a morte do cônjuge mutuário. Isso não será um problema se o produto do empréstimo tivesse sido obtido como uma quantia fixa, mas poderia ser um problema se os fundos de hipoteca reversa fossem entregues como um fluxo de pagamentos mensais ou como uma linha de crédito. Se você está fazendo uma hipoteca reversa hoje, especialmente se apenas um cônjuge for listado como mutuário, você deve considerar se a opção de montante fixo pode fornecer a maior segurança financeira.

(Para saber mais sobre as hipotecas reversas, leia Um guia para impostos e hipotecas reversas e Escolhendo o credor de hipoteca reversa direito .)

Observação: as regras descritas aqui apenas Aplicar-se às hipotecas de conversão de equidade no lar (HECMs). Estes são os mais comuns dos três tipos de hipotecas reversas de longe e os únicos segurados pela FHA. Se você é um de cerca de 5% dos mutuários de hipotecas reversas que têm uma hipoteca reversa de propósito único ou uma hipoteca reversa proprietária, você precisará revisar sua documentação de empréstimo para ver se os problemas descritos neste artigo se aplicam a sua situação.