Você poderia estar pensando em refinanciar seu empréstimo home equity por várias razões. Você pode querer reduzir seu pagamento mensal, obtendo uma taxa de juros mais baixa ou estendendo o prazo do empréstimo. Você pode querer encurtar seu prazo de empréstimo para que você pague menos juros no longo prazo e seja livre de dívidas mais cedo. Você pode até querer tirar mais dinheiro da sua casa. Seja qual for o seu motivo, aqui estão as suas opções e as etapas que você precisa tomar em cada caso.

Opção 1: Faça um refinanciamento de saída.

Um refinanciamento de caixa de sua casa pode ser uma boa maneira de refinanciar um empréstimo home equity se você também quiser refinanciar sua primeira hipoteca. Quando o seu novo empréstimo se fechar, parte do produto será direcionado ao pagamento da sua primeira hipoteca e a parte do cash-out pagará seu antigo empréstimo home equity. Se você tiver equidade suficiente, você pode até conseguir algum dinheiro adicional. (Saiba mais em Como usar seu capital próprio para dinheiro e Como combinar duas hipotecas em uma? )

Pergunte a si mesmo estas questões ao considerar se faz sentido refinanciar sua primeira hipoteca: Você tem um empréstimo de taxa variável que deseja converter em um empréstimo de taxa fixa antes que as taxas de juros subam? Você tem um empréstimo de taxa fixa com uma taxa de juros mais alta do que você poderia obter hoje? (Leia Você deve refinanciar sua hipoteca quando as taxas de juros caem? ) Você tem um empréstimo FHA (veja Compreender os empréstimos FHA ) que era a única coisa em que você poderia se qualificar no momento, mas agora suas circunstâncias melhoraram e você gostaria de ter um empréstimo convencional menos caro sem seguro de hipoteca? Assim como há muitas razões pelas quais você pode querer refinanciar um empréstimo home equity, há muitas razões pelas quais você pode querer refinanciar sua primeira hipoteca. Poupar dinheiro ou sair de um empréstimo insustentável em um que você possa gerenciar melhor deve ser suas principais considerações.

Para ser elegível para um refinanciamento de caixa, você deve possuir a casa por pelo menos seis meses. Você precisará ter dinheiro suficiente para pagar o saldo principal em sua primeira hipoteca, pagar o que você deve em seu empréstimo home equity e ainda ter uma participação de 20% em sua casa. Os credores normalmente vendem as hipotecas que originam para Fannie Mae ou Freddie Mac. Para fazer isso, eles devem seguir as diretrizes de empréstimos de Fannie ou Freddie. A Fannie não vai comprar empréstimos de refinanciamento em uma residência principal de uma unidade (i. E., Sua casa) com uma relação de empréstimo a valor superior a 80%. Se você possui um empréstimo de alto saldo (os limites variam de acordo com o município), seu índice de LTV não pode ser superior a 60%. Se você listou sua casa para venda nos últimos seis meses, o valor máximo de empréstimo para valor permitido é de 70%.Você também precisará de uma pontuação de crédito mínima de 640 a 680, dependendo da sua relação empréstimo / valor. Compreenda que os credores podem ter padrões próprios e mais rigorosos (veja Como as Imposições de credores prevêem hipotecas ) e exigem uma pontuação maior. Para mais informações, veja Por que a relação empréstimo-valor é importante?

Aqui está um exemplo de como os requisitos de empréstimo em valor funcionam em um refinanciamento de caixa típico que requer 80% de LTV. Se sua casa vale US $ 300, 000, você precisará ter US $ 60.000 no capital próprio depois de fazer um reembolso de caixa. Isso significa que sua primeira hipoteca mais seu empréstimo home equity não pode totalizar mais de US $ 240.000. É bom entender como funciona o cálculo (veja Como calculo quanto de equidade em casa eu tenho? ), mas você pode usar uma calculadora de refinanciamento de cash-out online para fazer as matemáticas rapidamente para sua situação. Para descobrir a quantidade de capital que você possui, seu credor irá solicitar uma avaliação, o que custará algumas centenas de dólares. (Saiba mais em A avaliação doméstica: sua chave para um refinanciamento bem-sucedido .)

A desvantagem de escolher a opção refi de saída é que os custos de fechamento associados a uma primeira hipoteca geralmente são muito maiores do que aqueles associados a um empréstimo home equity. Se você está refinanciando para economizar dinheiro, você precisará calcular o seu período de equilíbrio e ver quantos meses você precisará ter o novo empréstimo para antes de sair depois de fechar os custos. Quanto menor o período de equilíbrio, melhor. Seu credor pode permitir que você finalize seus custos de fechamento, o que facilita a queda desta despesa adicional no curto prazo. Mas se o seu objetivo é gastar menos no longo prazo, pague-os pela frente. Caso contrário, você estará pagando juros sobre eles até que seu empréstimo seja liquidado. Outra possibilidade, se você está refinanciando um saldo hipotecário relativamente pequeno, é encontrar um credor que ofereça um produto especializado. Por exemplo, o U. S. Bank oferece um refinanciamento inteligente para saldos de menos de US $ 150.000, sem custos de fechamento.

Opção 2. Refinanciar em um novo empréstimo Home-Equity

Se você está feliz com a sua primeira hipoteca, você quer analisar o refinanciamento com um novo empréstimo home equity. Você pode querer obter um novo empréstimo no mesmo valor que o que você deve em seu empréstimo atual para economizar dinheiro com uma taxa de juros mais baixa e / ou prazo mais curto. Você pode estar interessado em um novo empréstimo por um montante maior se você tiver novas despesas para as quais você deseja pedir. Ou você pode querer obter um novo empréstimo com um prazo mais longo para tornar seus pagamentos mensais mais acessíveis, tendo em mente que você vai pagar mais interesse no longo prazo dessa maneira. Mas é uma opção melhor do que a inadimplência em seu empréstimo existente, se você tiver problemas para fazer os pagamentos. (Leia Empréstimos de equidade em casa: o que você precisa saber .)

Novamente, você precisará atender aos requisitos mínimos de empréstimo a valor para se qualificar, mas esses requisitos são menores para o capital próprio empréstimos do que para um refinanciamento de caixa. Os requisitos variam de acordo com o credor, mas se você pertence a uma cooperativa de crédito, por exemplo, você pode emprestar até 90% ou mesmo 100% do valor da sua casa, especialmente se você tiver excelentes condições de crédito e empréstimo favoráveis.Você precisará de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para um empréstimo home equity, embora sua taxa de juros seja bastante alta com uma pontuação baixa. As melhores taxas são para os mutuários com pontuação de 740 ou superior. Os credores geralmente pagam a maioria ou todos os custos de fechamento de um empréstimo de capital próprio a menos que você encerre o empréstimo cedo, nos primeiros 24 a 36 meses, caso em que você terá que reembolsar o credor várias centenas a alguns milhares de dólares para o encerramento custos, dependendo da sua localização e do tamanho do empréstimo.

Você precisará obter cotações de vários credores para ver como a taxa de juros de um novo empréstimo de capital próprio compara-se ao fazer um reembolso de caixa, supondo que você esteja interessado e se qualifique para ambas as opções. Em geral, os empréstimos de home equity e os reembolsos de cash-out têm taxas de juros mais altas do que simplesmente refinanciar uma primeira hipoteca. Um refinanciamento de caixa às vezes também possui uma taxa de juros mais elevada do que um empréstimo home equity. Em ambos os casos, a taxa dependerá da sua relação empréstimo / valor e sua capacidade de crédito. (Veja Compreendendo as Taxas de Empréstimo Home-Equity .)

Com o refinanciamento de caixa ou o novo empréstimo home equity, você precisará atender a todos os padrões habituais de qualificação de hipoteca, como ter renda suficiente e baixa dívida suficiente para fazer os pagamentos mensais propostos, um histórico de emprego estável e uma boa pontuação de crédito. Você também precisará enviar documentação para se qualificar financeiramente. Reúna os seus dois extratos bancários mais recentes, talões de pagamento, W-2 e declarações fiscais federais; página de declarações de seguro dos proprietários; seguro de inundação exigido pelo credor (veja Compreender o seguro de inundação exigido pelo credor ); página de declarações, se aplicável; e suas declarações de empréstimos hipotecários e hipotecários mais recentes. Esteja preparado para fornecer outros documentos conforme solicitado pelo credor de empréstimos, especialmente se você for independente. (Leia Autônomo? 5 Passos para marcar uma hipoteca .)

A linha inferior

Em última análise, cabe ao credor determinar se você se qualifica para um refinanciamento de caixa ou um novo empréstimo home equity. Você pode se qualificar com alguns credores e outros, uma vez que os padrões de empréstimos variam um pouco. Entregue com bancos, corretores de hipotecas, credores on-line e cooperativas de crédito para encontrar o melhor negócio. E se você vai refinanciar, certifique-se de usar o produto sabiamente (veja 6 Dicas para obter aprovação para uma hipoteca ).