Quando você pensa em comprar imóveis, a primeira coisa que provavelmente vem à mente é sua casa. Mas a propriedade física também pode desempenhar um papel em um portfólio, especialmente como uma proteção contra o mercado de ações. No entanto, enquanto o setor imobiliário se tornou um veículo de investimento popular nos últimos 50 anos, comprar e possuir tijolos e argamassa é muito mais complicado do que investir em ações e títulos. Neste artigo, examinaremos as principais opções para investidores individuais, listados em ordem aproximada de como um investimento imobiliário direto são e razões para investir.

Propriedades básicas de aluguel

Este é um investimento tão antigo quanto a prática da propriedade da terra. Uma pessoa vai comprar uma propriedade e alugá-la para um inquilino. O proprietário, o senhorio, é responsável pelo pagamento da hipoteca, impostos e manutenção do imóvel.

Idealmente, o senhorio cobra aluguel suficiente para cobrir todos os custos acima mencionados. Um senhorio também pode cobrar mais para produzir um lucro mensal, mas a estratégia mais comum é ser paciente e apenas cobrar o aluguel suficiente para cobrir despesas até que a hipoteca tenha sido paga, momento em que a maior parte do aluguel se torna lucro. Além disso, a propriedade também pode ter sido apreciada em valor ao longo da hipoteca, deixando o senhorio com um bem mais valioso. De acordo com o U.S. Census Bureau, o setor imobiliário neste país aumentou consistentemente em termos de valor de 1940 a 2006. Embora tenha havido um mergulho durante o colapso da hipoteca subprime de 2008 a 2010, ele agora se recuperou e tem aumentado em geral.

Um investidor deve conhecer o mercado no qual ele está procurando por propriedade ou contratar um especialista para ajudar. Para os investidores que procuram um fluxo de renda de propriedades de aluguel, os aspectos mais importantes a considerar são a localização da propriedade e as taxas de aluguel do mercado. Quanto à localização, muitos aluguéis bem sucedidos estão localizados nas proximidades das principais escolas. Por exemplo, se você comprar uma propriedade perto de uma universidade estadual, é provável que os alunos desejem alugá-lo ano após ano. Há também muitas outras características de uma propriedade de aluguel rentável, e alguns demoram para aprender. Para mais informações, veja Top 10 Features of Rent Rentable Property.

Há, é claro, manchas diante do que parece ser um investimento ideal. Você pode acabar com um inquilino ruim que danifica o imóvel ou, pior ainda, acabou sem ter nenhum inquilino. Isso deixa você com um fluxo de caixa mensal negativo, o que significa que você pode ter que se arrumar para cobrir seus pagamentos de hipoteca. Há também a questão de encontrar a propriedade certa. Você vai querer escolher uma área onde as taxas de vacância são baixas e escolher um lugar que as pessoas vão querer alugar.

Talvez a maior diferença entre um imóvel de aluguel e outros investimentos seja a quantidade de tempo e o trabalho que você precisa dedicar para cuidar disso.Se você não quiser, você pode contratar um gerente de propriedade profissional. Mas seu salário torna-se uma despesa que afeta a rentabilidade do seu investimento.

The Flip Side: Real Estate Trading

Este é o lado selvagem do investimento imobiliário. Como os comerciantes do dia que estão a poucas distância de um investidor de compra e retenção, os comerciantes imobiliários são uma raça totalmente diferente dos proprietários de compra e aluguel. Os comerciantes imobiliários compram imóveis com a intenção de mantê-los por um curto período de tempo, muitas vezes não mais do que três a quatro meses, pelo que esperam vendê-los com lucro. Esta técnica também é chamada de flipping e é baseada em propriedades de compra que estão significativamente subestimadas ou estão em uma área muito quente.

flippers de propriedade pura não vai colocar dinheiro em uma propriedade para melhorias; o investimento deve ter o valor intrínseco para obter lucro sem alteração ou não o considerará. Lançar dessa maneira é um investimento de caixa de curto prazo.

Se um flipper de propriedade é pego em uma situação em que ele ou ela não pode descarregar uma propriedade, pode ser devastador porque esses investidores geralmente não mantêm dinheiro pronto suficiente para pagar a hipoteca em uma propriedade para o longo prazo. Isso pode levar a perdas contínuas para um comerciante imobiliário que não pode descarregar a propriedade em um mercado ruim.

Existe também uma segunda classe de flipper de propriedade. Esses investidores ganham seu dinheiro comprando propriedades baratas ou de preços razoáveis ​​e agregando valor renovando-os. Então, venda a propriedade após renovações por um preço mais alto. Este pode ser um investimento a longo prazo, dependendo da extensão das melhorias. A característica restante deste investimento é que é um tempo intensivo e muitas vezes só permite que os investidores assumam uma propriedade por vez.

Grupos de investimento imobiliário

Os grupos de investimento imobiliário são como pequenos fundos mútuos para propriedades de aluguel. Se você deseja possuir uma propriedade de aluguel, mas não quer o aborrecimento de ser um senhorio, um grupo de investimento imobiliário pode ser a solução para você.

Uma empresa vai comprar ou construir um conjunto de edifícios, muitas vezes apartamentos, e então permitir que os investidores os compram através da empresa, juntando-se ao grupo. Um único investidor pode possuir uma ou várias unidades de espaço de vida autônomo, mas a empresa que opera o grupo de investimento gerencia coletivamente todas as unidades, cuidando de manutenção, anunciando unidades vagas e entrevistando inquilinos. Em troca dessa gestão, a empresa leva uma porcentagem do aluguel mensal.

Existem várias versões de grupos de investimento, mas na versão padrão, a locação é do nome do investidor e todas as unidades agrupam uma parcela do aluguel para se proteger contra vagas ocasionais, o que significa que você receberá o suficiente para pagar a hipoteca, mesmo que sua unidade esteja vazia. A qualidade de um grupo de investimento depende inteiramente da empresa que o oferece. Em teoria, é uma maneira segura de entrar no investimento imobiliário, mas os grupos são vulneráveis ​​às mesmas taxas que assombram a indústria de fundos mútuos.Mais uma vez, a pesquisa é a chave.

Real Estate Limited Partnerships

Uma parceria limitada imobiliária (RELP) é semelhante a um grupo de investimento imobiliário: é uma entidade formada para comprar e manter uma carteira de imóveis, ou às vezes apenas uma propriedade - apenas é na existência de um número finito de anos. Um gerente de propriedade experiente ou empresa de desenvolvimento imobiliário serve como sócia geral. Os investidores externos são então procurados para financiar o projeto imobiliário, em troca de uma participação de propriedade como sócios limitados. Eles podem receber distribuições periódicas de renda gerada pelos imóveis do RELP, mas a recompensa real ocorre quando as propriedades são vendidas - espero que, com um lucro considerável - e o RELP dissolva a estrada.

Os RELPs permitem aos investidores financiar a construção ou renovação de edifícios, sem necessidade de serem diretamente envolvidos na administração ou experiência imobiliária. No entanto, eles tendem a ser investimentos ilíquidos, uma vez que os investidores só podem retirar em certos intervalos - ou muitas vezes, até que o RELP se dissolva.

REIT

O setor imobiliário tem acontecido desde que nossos antepassados ​​da caverna começaram a perseguir estranhos fora de seu espaço, por isso não é surpreendente que Wall Street tenha encontrado uma maneira de securitizá-lo, transformando o setor imobiliário em um instrumento negociado publicamente .

Uma fiduciária de investimento imobiliário (REIT) é criada quando uma corporação (ou confiança) é formada para usar o dinheiro dos investidores para comprar, operar e vender propriedades produtoras de renda. REITs são comprados e vendidos nas principais trocas, assim como qualquer outro estoque. Para manter seu status como um REIT, esta entidade deve pagar 90% de seus lucros tributáveis ​​sob a forma de dividendos. Ao fazer isso, os REITs evitam pagar o imposto de renda corporativo, enquanto uma empresa regular seria tributada em seus lucros, comendo assim os retornos que poderia distribuir aos seus acionistas.

Assim como as ações regulares que pagam dividendos, os REITs são apropriados para os investidores do mercado de ações que desejam renda regular, embora ofereçam a oportunidade de apreciação também. Os REITs permitem aos investidores propriedades não residenciais, como os shoppings (cerca de um quarto de todos os REIT especializados nessas), instalações de saúde, hipotecas ou prédios de escritórios. Em comparação com os tipos de investimento imobiliário acima mencionados, os REITS também são altamente líquidos. Para obter mais detalhes, consulte O modo REIT .

Real Estate Mutual Funds

Os fundos de investimento imobiliário investiram principalmente em REITs e empresas operacionais imobiliárias. Eles oferecem a capacidade de obter exposição diversificada ao setor imobiliário com uma quantidade relativamente pequena de capital. Dependendo da estratégia e dos objetivos de diversificação, eles oferecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que pode ser alcançada na compra de ações individuais da REIT, além da possibilidade de menores custos de transação e comissões.

Como os REITs, esses fundos são bastante líquidos. Outra vantagem significativa para os investidores de varejo é a informação analítica e de pesquisa fornecida pelo fundo sobre ativos adquiridos e a perspectiva da administração sobre a viabilidade e desempenho de investimentos imobiliários específicos e como uma classe de ativos.Investidores mais especulativos podem investir em uma família de fundos de investimento imobiliário, sobreponderando tacticamente determinados tipos de propriedades ou regiões para maximizar o retorno.

Por que investir em imóveis?

O setor imobiliário pode aprimorar o perfil de risco e retorno do portfólio de um investidor, oferecendo retornos competitivos ajustados ao risco. Mesmo tendo em conta a crise das hipotecas subprime, o mercado privado de imóveis comerciais apresentou uma média de 8,4% ao longo do período de 10 anos de 2000 a 2010, com base nos dados do Conselho Nacional de Fiduciários de Investimento Imobiliário (NCREIF). E geralmente, o mercado imobiliário é de baixa volatilidade, especialmente em comparação com ações e títulos.

O setor imobiliário também é atraente quando comparado com fontes mais tradicionais de retorno de renda. Esta classe de ativos normalmente é negociada com um prêmio de rendimento para a U. S. Treasuries e é especialmente atraente em um ambiente onde as taxas do Tesouraria são baixas.

Diversificação e proteção

Outro benefício de investir no setor imobiliário é o seu potencial de diversificação. O setor imobiliário tem uma correlação baixa e, em alguns casos, negativa, com outras classes principais de ativos - o que significa que, quando as ações estão para baixo, o setor imobiliário geralmente está em alta (veja Diversificação além de Stocks ). Na verdade, em 14 dos 15 mercados-urso anteriores, voltando a 1956, os preços dos imóveis residenciais aumentaram, de acordo com os dados do Robert Shiller, da Universidade de Yale, co-criador do Índice de preços domésticos Case-Shiller. Claro, há exceções: os bens imobiliários tomaram junto com as ações durante a Grande Recessão (embora essa tenha sido uma anomalia, argumenta Schiller, refletindo o papel das hipotecas de alto risco no início da crise).

Isso significa que a adição de imóveis a um portfólio pode diminuir sua volatilidade e proporcionar um maior retorno por unidade de risco. Quanto mais direto o investimento imobiliário, melhor o hedge: mais indiretos, negociados publicamente, veículos, como os REITs, evidentemente vão refletir o desempenho geral do mercado de ações (e alguns analistas pensam que os dois se tornarão cada vez mais correlacionados, agora que REIT As ações estão representadas no S & P 500). Curiosamente, porém, isso também vem mudando tarde. A correlação entre os REIT listados e o amplo mercado de ações atingiu uma baixa de 12 anos em 2015, de acordo com pesquisas da Associação Nacional de Fideicomissos de Investimento Imobiliário (NAREIT), "sugerindo que quaisquer fatores passem a conduzir a parte não REIT do o mercado não se espalhará necessariamente para afetar o mercado de REIT ", um artigo sobre Reit. com, o site da associação, concluiu.

Como é apoiado por tijolos e argamassa, o setor imobiliário também traz menos conflito de agente principal ou a medida em que o interesse do investidor depende da integridade e competência dos gestores e devedores. Mesmo as formas mais indiretas de investimento possuem alguma proteção: os REIT, por exemplo, exigem que um percentual mínimo de lucros seja pago como dividendos.

Cobertura de inflação

A capacidade de cobertura de inflação dos imóveis decorre da relação positiva entre o crescimento do PIB ea demanda por imóveis.À medida que as economias se expandem, a demanda por unidades imobiliárias aumenta e esta, por sua vez, se traduz em valores de capital mais elevados. Portanto, o setor imobiliário tende a manter o poder de compra do capital, ao passar uma certa pressão inflacionária aos inquilinos e incorporando parte da pressão inflacionária, sob a forma de valorização do capital.

O Poder da Alavancagem

Com exceção dos REITs, investir em imóveis fornece uma ferramenta de investidor que não está disponível para investidores do mercado de ações: alavancagem. Se você quiser comprar um estoque, você deve pagar o valor total do estoque no momento em que você efetua o pedido de compra - a menos que você esteja comprando na margem. E mesmo assim, a porcentagem que você pode emprestar ainda é muito menor do que com o imobiliário, graças a esse método de financiamento mágico, a hipoteca.

A maioria das hipotecas convencionais requerem um pagamento inicial de 20%. No entanto, dependendo de onde você mora, você pode encontrar uma hipoteca que exige apenas 5%. Isso significa que você pode controlar toda a propriedade e o capital próprio que detém pagando apenas uma fração do valor total. Claro, o tamanho da sua hipoteca afeta a quantidade de propriedade que você realmente possui na propriedade, mas você a controla no momento em que os documentos são assinados.

Isto é o que encoraja flippers e proprietários de imóveis. Eles podem tirar uma segunda hipoteca em suas casas e pagar pagamentos em duas ou três outras propriedades. Se eles os alugam para que os inquilinos paguem a hipoteca ou esperem pela oportunidade de vender com lucro, eles controlam esses ativos, apesar de terem pago apenas uma pequena parte do valor total.

O Desvantagem do Investimento Imobiliário: Iliquidez

A principal desvantagem do investimento no setor imobiliário é a falta de liquidez, ou a dificuldade relativa na conversão de um ativo em dinheiro e caixa em um ativo. Ao contrário de uma transação de ações ou títulos, que pode ser completada em segundos, uma transação imobiliária pode demorar meses para fechar. Mesmo com a ajuda de um corretor, simplesmente encontrar a contraparte certa pode ser algumas semanas de trabalho. REITs e fundos de investimento imobiliário oferecem melhores liquidez e preços de mercado, mas vêm no preço de maior volatilidade e menores benefícios de diversificação, uma vez que têm uma correlação muito maior com o mercado de ações global do que os investimentos imobiliários diretos.

A linha inferior

No contexto do investimento em carteira, o setor imobiliário é tradicionalmente considerado em uma classe de investimento "alternativa". Isso significa que é um investimento suplementar usado para construir uma carteira primária de ações, títulos e outros títulos. Mas pode ser um contrapeso significativo para outros instrumentos, bem como uma fonte de renda e, eventualmente, apreciação.