Os investidores que lançam casas são os heróis desconhecidos do setor imobiliário. Eles adotam propriedades negligenciadas, degradadas e às vezes intencionalmente danificadas e tornam-se habitáveis, até belos, novamente. Se você quiser virar propriedades, você provavelmente já conhece as armadilhas, como problemas ocultos e excessos de custos. Mas você sabia que, quando você vende uma propriedade, você precisa divulgar informações sobre sua condição que possa afetar negativamente seu valor? Se você dissimular essa informação, você pode ser condenado por fraude, além de ser processado. A venda da propriedade "tal como está" não irá dispensá-lo dessas divulgações.

(Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: Guia para comprar uma casa na U. S.)

Estas regras afetam qualquer pessoa que venda uma casa; no entanto, eles são mais propensos a afetar as nadadeiras, que geralmente lidam com propriedades em mau estado. Aprenda as leis específicas do seu estado sobre as divulgações exigidas do seu departamento de planejamento local e imobiliário estadual. Alguns estados são mais indulgentes do que outros em seus requisitos de divulgação. Aqui estão alguns tipos de informações que você pode ser obrigado a divulgar - ou pode querer divulgar, mesmo que as leis do seu estado não o exijam - para que seu comprador não tenha razão para apresentar uma ação judicial contra você.

1. Death in the Home

Alguns compradores podem ter preocupações ou superstições sobre a compra de uma casa em que alguém morreu, por isso é importante saber se seu estado exige que os vendedores revelem uma morte anterior no lar.

"Cada estado terá requisitos ligeiramente diferentes para divulgação", diz Jim Olenbush, corretor de imóveis de Texas. "No Texas, por exemplo, as mortes por causas naturais, suicídios ou acidentes não relacionados à propriedade não precisam ser divulgados".

"Um vendedor é obrigado a divulgar óbitos relacionado à condição da propriedade ou crimes violentos ", diz ele. Por exemplo, se o filho de um ocupante anterior se afogasse na piscina porque não tinha a cerca de segurança apropriada, o vendedor precisaria divulgar a morte mesmo depois de remediar o problema de segurança, instalando um recinto de pool adequado. No entanto, existem circunstâncias em que os vendedores não precisam divulgar uma morte na propriedade.

"Não há estados em que exista a obrigação de divulgar a morte de uma pessoa Quem morreu em condições naturais ", diz o advogado Matthew Reischer, CEO da LegalAdvice.com." No entanto, alguns estados impõem um dever a uma casa ou apartamento estigmatizado em que houve um suicídio ou assassinato. Alguns estados chegam mesmo a para impor um dever afirmativo a um vendedor se o Tenho conhecimento de que seus imóveis estão sendo assombrados pelos mortos."

Mesmo quando a divulgação não é necessária - por exemplo, a Geórgia não exige a divulgação de homicídio ou suicídio - você pode querer errar do lado de dar aviso ao comprador de uma morte na propriedade. "Se um vendedor está preocupado com a responsabilidade, o melhor conselho é avançar e divulgar tudo até a frente, mesmo que não seja exigido por lei", diz Olenbush. "Os compradores sempre ouvirem sobre as coisas dos vizinhos, e a surpresa pode fazer com que eles saem de um contrato de compra ou se perguntem o que mais o vendedor não está dizendo a eles. "

2. Incidentes de vizinhança

Um incômodo é um ruído ou odor de uma fonte fora da propriedade que poderia irritar os ocupantes da propriedade. A Carolina do Norte exige que os vendedores revelem ruídos, odores, fumaça ou outros problemas de fontes comerciais, industriais ou militares que afetam a propriedade. Michigan exige que os vendedores divulguem fazendas, operações agrícolas, aterros sanitários, aeroportos, faixas de tiro e outros problemas na vizinhança, mas a Pensilvânia deixa o comprador para determinar a presença de incômodos agrícolas.

3. Riscos ambientais e naturais

Se a casa tiver um risco aumentado de danos causados ​​por uma catástrofe natural ou tenha conhecimento ou potencial contaminação ambiental, você pode ser obrigado a divulgar essas informações ao comprador.

A lei de Texas exige que os vendedores revelem a presença de resíduos perigosos ou tóxicos, amianto, isolamento ureia-formaldeído, gás radão, tinta à base de chumbo e uso prévio das instalações para o fabrico de metanfetamina.

A Lei de Divulgação de Condição de Propriedade de Nova York exige que os vendedores notifiquem os compradores sobre se o imóvel está localizado em uma planície de inundação, zona úmida ou distrito agrícola; se já foi um aterro sanitário; se já houve tanques de armazenamento de combustível acima ou abaixo do solo na propriedade; Se e onde a estrutura contém amianto; se houver encanamento de chumbo; se a casa foi testada para o radão; e se qualquer combustível, óleo, substância perigosa ou tóxica tenha sido derramado ou vazado na propriedade.

Os Estados também podem exigir a divulgação da subsidência da mina, poços subterrâneos, liquidação, deslizamento, agitação ou outros defeitos de estabilidade da Terra. A Lei de Divulgação de Riscos Naturais da Califórnia exige que os vendedores revelem se a propriedade está em uma zona de risco sísmico e, portanto, pode estar sujeita a liquefacção ou deslizamentos após um terremoto.

Enquanto a maioria dos requisitos de divulgação são regidos pelos estados, o governo federal exige um: a divulgação de que a pintura à base de chumbo pode estar presente em qualquer propriedade construída antes de 1978.

4. Informações da Associação de Proprietários

Se a casa é governada por uma associação de proprietário (HOA), você deve divulgar esse fato. Você também precisa saber sobre a saúde financeira da HOA e fornecer essa informação ao comprador para que ele ou ela possa tomar uma decisão de compra informada.

"Um comprador que eu conheço adquiriu um condomínio, [e] o vendedor erroneamente esqueceu de dar ao comprador os últimos 12 meses de notas de reunião", diz Ed Kaminsky, presidente e CEO da deslocalização SportStar em Manhattan Beach, Califórnia."Sete meses depois, o comprador foi avaliado em US $ 30.000 para melhorias imobiliárias. O vendedor foi posteriormente processado pelo comprador por não divulgar essas notas importantes. "

5. Reparos

O que você reparou e por quê? Os compradores precisam conhecer o histórico de reparos da casa para que eles possam ter seu inspetor doméstico prestar atenção extra às áreas problemáticas e estar ciente de problemas futuros prováveis. A lei do Texas, por exemplo, exige que os vendedores revelem reparos estruturais ou de telhado anteriores; aterro, assentamento, movimento do solo ou linhas de falha; e defeitos ou avarias nas paredes, telhado, cercas, fundação, pisos, calçadas e quaisquer outros problemas atuais ou anteriores que afetem a integridade estrutural da casa. Você também pode precisar divulgar reparos elétricos ou de encanamento e quaisquer outros problemas que você gostaria de saber sobre se você estava indo comprar a casa e viver nela.

6. Water Damage

Quando a água entra onde não deve, pode prejudicar bens pessoais, prejudicar a estrutura da casa e até mesmo criar um risco para a saúde se estimular o crescimento do molde. Os vendedores devem divulgar vazamentos passados ​​ou presentes ou danos causados ​​pela água. Michigan, por exemplo, exige que os vendedores divulguem evidências de água em um porão ou espaço de rastreamento, vazamentos de telhado, danos maiores causados ​​por inundações, o tipo de sistema de encanamento (por exemplo, galvanizado, cobre, outro) e quaisquer problemas de encanamento conhecidos. Pode ser difícil saber sobre problemas de água (e muitos outros tipos de problemas) se você estiver lançando a casa e só possuí-la por um mês ou dois.

"Há muitos riscos para as nadadeiras ou outras pessoas envolvidas em um fechamento de casa onde é necessário algum trabalho na propriedade que não era óbvio na caminhada, especialmente no inverno ou durante um período seco", diz Bill Price, um Advogado empresarial de Illinois. "Com o inverno, um telhado que escorre ou tenha telhas muito antigas pode não ser capaz de ser inspecionado pelo comprador ou pelo inspetor doméstico. Da mesma forma, um feitiço seco pode ocultar problemas com um porão vazado. "Em situações como estas, verifique a quantidade de proteção que as leis do seu estado oferecem de divulgar informações que você não teria como saber.

7. Itens perdidos

Às vezes, os compradores de imóveis têm tanta coisa em suas mentes que podem não perceber que uma casa está faltando um componente essencial até depois de se mudarem. As leis de divulgação de alguns estados tentam evitar esse problema. Texas e Michigan, por exemplo, exigem que os vendedores revelem se a propriedade vem com uma longa lista de itens, incluindo utensílios de cozinha, ar condicionado e aquecimento central, calhas de chuva, exaustores e aquecedores de água.

8. Outras divulgações possíveis

Os compradores precisam saber se a casa está em um distrito histórico especial porque afetará sua capacidade de fazer reparos e alterações, e também poderá aumentar o custo dessas atividades.

A lei de Texas exige que os vendedores revelem térmitas ativas ou outros insetos destruidores de madeira, cupins ou danos causados ​​pela podridão da madeira, que precisam ser reparados, danos prévios à termita e tratamento prévio para cupins.A lei de Michigan e Carolina do Norte também exige que os vendedores divulguem qualquer história de infestação. Consulte as leis do seu estado para ver se você deve divulgar informações sobre qualquer praga.

Você também pode ser obrigado a divulgar problemas com drenagem ou classificação, zoneamento, litígios pendentes, alterações feitas sem licenças, disputas de limites e servidão.

Como divulgar

Alguns estados, como Michigan e Carolina do Norte, exigem que os vendedores usem um formulário de divulgação específico. Caso contrário, seu departamento de estado ou comissão de imobiliário ou associação de corretores de imóveis do estado geralmente terá um formulário recomendado que você pode usar. O formulário pode ser mais ou menos abrangente do que o que a lei estadual exige. Se o formulário não for abrangente o suficiente para sua situação, complete-o com uma lista dos itens adicionais que deseja divulgar. O vendedor deve fazer todas as divulgações ao comprador por escrito, e tanto o comprador quanto o vendedor devem assinar e fechar o documento. Certifique-se de que você analise o que precisa divulgar, e como deve ser redigido, com um advogado imobiliário.

A linha inferior

Mesmo que uma divulgação específica não seja necessária na sua área, se você tiver uma informação sobre uma casa que possa tornar um comprador infeliz, você pode querer divulgá-la de qualquer maneira. Além das razões morais para ser honesto com potenciais compradores - e o desejo de evitar a despesa e o aborrecimento de uma ação judicial - você tem uma reputação para proteger. Se você tem alguma preocupação sobre se você divulgou a condição do imóvel corretamente, entre em contato com um advogado de imóveis em seu estado.