A economia de comprar propriedades de aluguel para o rendimento corrente e a valorização do capital a longo prazo não foram mais favoráveis ​​para uma geração ou mais do que estão agora, a menos que você seja suficientemente inteligente ou contrário o suficiente para comprar no final da Grande Recessão de 2008.

E o código tributário é empilhado em favor da propriedade imobiliária mesmo além da propriedade da casa.

Considere os profissionais

• Com taxas de juros de hipotecas no intervalo de 3. 75% - 4. 25%, você pode bloquear a maior cunha da torta de custo a essas baixas taxas por 30 anos.

• Mesmo uma inflação modesta significa que você estará pagando a dívida atual com dólares futuros e mais baratos. A baixa taxa de taxa fixa garantida por imóveis é o melhor hedge possível contra a inflação, uma vez que o valor de mercado de sua propriedade e o aluguel que você pode cobrar podem aumentar de acordo com outros preços no período de renovação do arrendamento, enquanto suas principais despesas podem permanecer planas.

• Os juros de hipoteca, os seguros e todas as outras despesas de manutenção de uma propriedade de aluguel são dedutíveis em relação aos seus rendimentos. (Veja também: Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel.)

• Se é um aluguel sazonal, você pode usá-lo sozinho por duas semanas sem comprometer a dedutibilidade das despesas.

• Depreciação, a dedução permitida por desgaste (3. 64% do preço de compra do edifício por ano durante 27. 5 anos) podem até produzir uma perda nominal, que você pode deduzir contra outros rendimentos. Em outras palavras, você pode alcançar um fluxo de caixa positivo líquido do rendimento do aluguel menos as despesas e ainda tem uma perda líquida para fins fiscais. Mas esteja ciente de que a depreciação reduz a base do custo para fins de cálculo de ganhos de capital quando você finalmente vende. Você pode modelar tudo isso preparando uma declaração de imposto pró-forma com um pacote de software de preparação de impostos, como o TurboTax, como se você já possuísse. Se você arquivou dessa maneira, comece com sua última declaração de imposto e insira os detalhes de seu investimento prospectivo e suas estimativas de receita e despesa.

• Você pode até tratar uma unidade em sua própria casa ou em sua própria propriedade - um apartamento de garagem ou apartamento de sogro, por exemplo - como aluguel e demitir uma parcela da juros de hipoteca e outras despesas em relação à sua renda, reduzindo assim seu custo total de vida.

• Na chamada 1031 Exchange, você pode vender uma propriedade de aluguel e investir em outra de "like kind" sem pagar impostos sobre ganhos de capital.

Agora considere os Cons

• A maior ressalva é que o imóvel não é líquido. Mesmo no mercado de um vendedor quente como a cidade de Nova York ou San Francisco, pode demorar vários meses para concluir uma venda e, se o seu tempo for conduzido por necessidades inesperadas ou outras exigências, você não pode obter o melhor preço, como na habitação mercado desagradável de 2006-2008 quando os preços médios da casa nova afundaram em cerca de 30%.

• Os juros e partes principais da sua hipoteca podem ser resolvidos, mas não há garantia de que os impostos não irão aumentar mais rapidamente do que você pode aumentar as rendas, ou que os prémios dos seguros não aumentam, como aconteceram na sequência do 2012 As inundações de Hurricane Sandy que inundaram a propriedade do litoral desejável em Nova York e Nova Jersey, ou que os pedidos de seguro em tais casos serão adequadamente ajustados.

• Apesar da sua diligência na verificação de inquilinos em potencial, se você terminar com um inquilino do inferno, um que é carente e exigente, paga tarde, não desligará a água, não pode mudar uma lâmpada e cujos amigos, seguidores, crianças e animais de estimação deixam uma trilha de destruição por trás deles, então o subsídio de depreciação de 3. 64% por ano no código tributário parece ser muito insuficiente. (Você pode adicionar um motorista de locação ao formulário de arrendamento padrão, explicando regras sobre ocupação, animais de estimação, tabagismo, requisitos de seguro de inquilino, etc., mas ainda …)

• Os bairros podem mudar ao longo de três décadas. Com uma boa pesquisa e alguma sorte, sua propriedade de investimento florescerá em meio a outras casas e apartamentos bem conservados, e as comodidades locais irão realmente melhorar, de modo que seu fluxo de caixa aumentará constantemente enquanto seus custos permanecerem estáveis. Mas as coisas acontecem. Por exemplo, os municípios podem ser caprichosos ou corruptos e você pode encontrar algum desenvolvimento indesejável que afeta seu bairro. Você deve prestar atenção às políticas locais onde você investiga, assim como você faria onde você mora.

• O código tributário pode mudar, reduzindo ou eliminando alguns ou todos os benefícios fiscais para a propriedade da casa.

• Landlordhood não é para todos. Você pode sentir uma sensação de aumento nas rendas. Os seus amigos esquerdos podem desaprovar isso, por princípio, mesmo se você for um tipo de proprietário bom e razoável. (É bom ser amigo dos seus inquilinos, mas a amizade pode facilmente ser um arrasto na taxa em que você pode aumentar as rendas. Um proprietário de Brownstone de Manhattan alugou um apartamento para velhos amigos da Costa Oeste e terminou 20 anos depois com um aluguel que era metade do aluguel justo do mercado - depois de um período de inflação especialmente alta na década de 1970. Seus amigos eram melhores negociadores do que ela.)

• Os reparos menores são mais econômicos se você pode fazê-lo você mesmo, mas você pode não ter tempo, ferramentas ou habilidades. Seja ou não acessível, encontre um handyman local (ou mulher) e seja muito bom para eles, então eles serão inclinados a responder em uma base de emergência.

A linha inferior

A economia da propriedade da propriedade do aluguel pode ser convincente, mas o retorno que você pode alcançar deve ser muito maior do que você poderia ganhar em investimentos conservadores, como títulos e investimentos de blue chip que pagam dividendos porque existem reais riscos, não menos do que é a sua própria capacidade de administrar propriedade e inquilinos. (Veja também: Comprar uma segunda casa para alugar: Não faça e não faça. )