Os fundos de investimento imobiliário não negociados (REITs) fizeram muitos investidores muito dinheiro nos últimos anos. Isso levou ao aumento da demanda, mas esse tipo de investimento não é tão corajoso quanto parece. Isso não significa que REITs não negociados devem ser excluídos de sua lista de consideração de investimento. Isso significa que você precisará conhecer seus prós e contras antes de saltar.

REITs não negociados versus REITs negociados em câmbio

A maior diferença entre REITs negociados em bolsa e REITs não negociados é que estes últimos são ilíquidos. Na verdade, a maioria dos REITs não negociados requerem um período de bloqueio mínimo de sete anos. Ainda é possível resgatar dinheiro em alguns casos, mas muitas vezes será após um ano, será apenas entre 3% e 5% e os programas de resgate às vezes são encerrados. Os REITs não negociados vêm com taxas de front-end até 15%. A venda, compensação e despesas não podem exceder 10%. Os outros 5% (potencialmente) provêm dos custos do emissor. Os rácios de despesas líquidas raramente ultrapassam 1% nos REIT negociados em bolsa. Ambos os tipos de REIT devem retornar 90% de seus rendimentos tributáveis ​​aos acionistas sob a forma de dividendos. (Para mais informações, consulte: Residencial, Saúde e REITs do Office .)

Um REIT não negociado tem uma vida de investimento finita. Depois que seu período de tempo predeterminado for concluído, o REIT deve listar uma bolsa de valores ou liquidar. Se a liquidação ocorrer, você poderia ver lucros significativos ou você poderia ver um valor de $ 0. Um REIT negociado em bolsa, por outro lado, não possui um prazo predeterminado.

Documentos apresentados à SEC

Tal como um REIT negociado em bolsa, um REIT não negociado deve apresentar à Securities and Exchange Commission (SEC). Muitos investidores não estão cientes disso, pois os REIT não negociados não estão listados nas bolsas de valores. A chave aqui é a transparência. Para descobrir tudo o que você precisa saber sobre um REIT não negociado específico, vá para o banco de dados EDGAR da SEC. Encontre o REIT que você está procurando investigar e ler seus depósitos de 10-Q (trimestrais) e 10-K (anuais). Isso pode parecer intimidante, mas não é. Não deixe a letra pequena e a terminologia extravagante te enganar. Em torno do mishmash, você encontrará informações de qualidade sobre a saúde desse REIT. (Para mais informações, consulte: Principais ferramentas SEC EDGAR para novos investidores .)

A maioria dos investidores não se incomoda ao ler os documentos da SEC. Se separe da multidão e dê esse passo extra para que você possa ser um investidor informado. Se você não está confortável fazendo isso, pelo menos contratar um consultor financeiro para fazê-lo por você.

Ao ler um arquivo SEC, procure várias coisas: (Para mais informações, consulte: Documentos SEC: Formulários que você precisa saber .)

• Como alavancado é o REIT? (Se as distribuições forem superiores ao caixa líquido das operações, há motivos para se preocupar.)
• Carteira de ativos imobiliários (Pesquise esses ativos separadamente).Isso não deve ser muito demorado, porque os REITs não negociados são muitas vezes um nicho em uma categoria.)
• Equipe de gerenciamento (A equipe de gerenciamento é experiente? Em caso afirmativo, eles tiveram sucesso no passado?)
• Sobrecarga despesas
• Custo de capital

A imagem de distribuição

As distribuições de um REIT não negociado não são garantidas. Em alguns casos, eles estão suspensos e às vezes parados completamente. Em seguida, há casos em que as distribuições são financiadas pelo dinheiro de outras pessoas - como em outros investidores. Esta é uma bandeira vermelha imediata e não é diferente de um esquema Ponzi. (Para mais, consulte: Fideicomissos de investimento imobiliário (REITs) - Analisando REITs e REIT Performance .)

Você quer certificar-se de que as distribuições estão sendo financiadas por aluguéis, taxas de ocupação e similares. Além disso, se você achar que as distribuições só foram possíveis devido ao aumento da dívida, uma queda nas reservas de caixa ou novas vendas de ações, pode ser um sinal de que os métodos tradicionais de geração de renda não estão funcionando. Esta poderia ser uma tentativa desesperada da corporação que executa o REIT para manter os níveis de distribuição atuais. E se você achar que um REIT está emprestando mais de 100% dos ativos líquidos, isso indica uma alavancagem extrema e o potencial de inadimplência.

Outras advertências

• Se um REIT não negociado não tiver arquivado na SEC, é uma farsa. Ficar longe.
• Com uma taxa de front-end de até 15%, isso significaria que apenas US $ 85.000 de um investimento de US $ 100.000 estão sendo implementados. O desempenho do REIT teria que ser excepcional para você ver um ótimo retorno. Pergunte a si mesmo se esse capital poderia ser usado melhor em outros lugares.
• A Autoridade Reguladora da Indústria Financeira (FINRA) avisou de informações imprecisas e enganosas no mercado REIT não negociado em maio de 2013.
• Certifique-se de que um REIT não negociado fornece informações sobre as especificações de propriedade. Evite piscinas cegas. Apenas investe em REITs onde você pode avaliar valores imobiliários.
• Evite REITs não comercializados que enviam literatura sem detalhes específicos enquanto prometem retornos excepcionais.
• Considere os riscos imobiliários com base nas condições atuais do mercado. Certifique-se de dividir isso em categorias. Por exemplo, os hospitais provavelmente superarão os centros comerciais suburbanos no momento.
• Evite REITs privados. Estes são apenas acessíveis a investidores credenciados (valor líquido de US $ 1 milhão ou mais). Uma vez que não é necessária a divulgação da SEC, você não terá acesso a informações imperativas, o que impedirá que você tome decisões informadas. (Para mais informações, veja: Quais são os Riscos de Fideicomissos de Investimento Imobiliário (REITs)? )

A linha inferior

Os REIT não negociados têm potencial para fornecer distribuições por anos. Mas, pelas razões acima mencionadas, isso deve ser visto como um investimento de alto risco. Existem outros veículos de investimento relacionados que oferecem taxas de risco / recompensa muito melhores. (Para mais, veja: Quais são as armadilhas potenciais de possuir REITs? )