Os proprietários de imóveis geralmente se encontram na posição não envidiosa de pagar mais pelo saldo de suas hipotecas do que suas casas valem. Isso resulta de uma combinação de eventos, muitos dos quais estão além do controle de um proprietário. A queda dos preços imobiliários, um bairro em deterioração, decisões de empréstimos ruins (por exemplo, emprestar mais do que o mutuário pode pagar ou assumir uma hipoteca de taxa ajustável) e o refinanciamento para assumir o capital próprio podem deixar os proprietários com dívidas crescentes. Quando o saldo da hipoteca exceder o valor da propriedade, a posição do proprietário é referida como "de cabeça para baixo" ou "subaquática". Escapar dessa posição desconfortável é complicada - e muitas vezes exige vender a casa por menos do que o valor do empréstimo -, mas existem soluções. Vejamos algumas opções para os proprietários com patrimônio líquido negativo.

Venda a descoberto de uma casa que é curto no patrimônio

A venda a descoberto é uma opção viável se a diferença entre o preço de venda da casa eo valor hipotecado é pequena ou o vendedor tem bolsos profundos. Se um comprador pode ser encontrado, o proprietário pode chegar ao encerramento com um cheque para pagar o saldo do empréstimo. Se o vendedor não puder pagar o saldo, mas deve vender, o vendedor deve entrar em contato com o titular da hipoteca e tentar organizar uma venda curta. (Para mais informações sobre venda curta de sua casa, leia Venda curta sua casa para evitar o encerramento .)

Convencer o credor de concordar com uma venda curta geralmente envolve uma quantidade considerável de tempo e papelada. Além de obter o credor para concordar, o proprietário então deve encontrar um agente imobiliário que esteja disposto a lidar com a venda. Se um comprador for encontrado, as complicações continuam. O credor geralmente presta serviços de empréstimo em nome de um investidor. Se o credor estiver confortável com a venda, o credor então tem que trabalhar com o investidor que detém o empréstimo para chegar a um acordo. Isso pode levar tempo. Se a casa é coberta por seguro de hipoteca particular (PMI), a seguradora também pode estar envolvida no processo. A seguradora segurou o imóvel contra inadimplemento para proteger os interesses do banco, pelo que a seguradora tem participação no processo. Em geral, o prazo para chegar a um acordo é longo e o banco tem pouco incentivo para cooperar.

Foreclosure

Quando tudo é dito e feito, o proprietário pode acabar devido dinheiro ao banco, mesmo após a venda, para compensar a diferença entre o que um comprador está disposto a pagar e o que o banco está disposto a aceitar. Se você acha que isso pode ser o caso em sua situação, a alternativa pode ser o encerramento. No entanto, pesa esta opção com muito cuidado - embora uma venda curta não seja boa para sua classificação de crédito, um encerramento é ainda pior. (Leia A importância do seu crédito Avaliação para saber como suas atividades de empréstimo afetam sua classificação de crédito e Cinco chaves para desbloquear uma melhor pontuação de crédito para dicas e técnicas para reconstruir uma classificação de crédito arruinada.)

Além dos desafios da criação da venda, a possibilidade de devolver dinheiro após a venda e a probabilidade de sua pontuação de crédito ter um impacto, os impostos também devem ser levados em consideração. Do ponto de vista fiscal, a diferença entre o preço de venda na casa e o saldo da hipoteca pode ser vista como receita. Pagar o imposto ou provar que você estava insolvente e, portanto, isento do imposto, são itens que devem ser tratados porque, do ponto de vista fiscal, uma venda curta é vista como perdão de dívidas.

As opções para evitar os aborrecimentos de uma venda curta são limitadas. O cenário ideal é continuar a viver na casa e pagar a hipoteca até o mercado imobiliário melhorar e a casa pode ser vendida por um preço que cobre o saldo da hipoteca. Outras opções a considerar estão levando em um colega de quarto para ajudar a pagar as contas, ou se mudar para um apartamento e alugar a casa.

A linha inferior

A melhor maneira de minimizar as chances de se encontrar de cabeça para baixo é tirar a menor hipoteca que você pode encontrar e pagá-la o mais rápido possível. Este esforço começa pela compra de uma casa que você pode realmente pagar, o que poderia ser uma propriedade dramaticamente diferente daquela em que você sente que pertence. (Precisa de ajuda para esmagar os números? Leia Mortgages: Quanto você pode pagar? )

Os compradores de casas sábios e cautelosos fazem um adiantamento substancial, permitindo que eles evitem ter que comprar seguro de hipoteca particular (PMI) e fornecendo equidade home suficiente que eles terão uma almofada se o valor da casa declinar. Além disso, ao assumir uma pequena hipoteca, você poderá fazer pagamentos extra e sair do menor débito em menos tempo. Finalmente, fazer pagamentos adicionais faz com que a probabilidade de se encontrar "de cabeça para baixo" em sua hipoteca seja muito menos provável.

Veja Compreendendo a estrutura de pagamento de hipoteca para entender o processo de cálculo e pagamento, bem como o cronograma de amortização dos empréstimos para habitação.