Para muitas pessoas, comprar uma casa é o maior investimento financeiro único que alguma vez fará. Por causa do preço elevado, a maioria das pessoas geralmente precisa de uma hipoteca. Uma hipoteca é um tipo de empréstimo amortizado em que a dívida é reembolsada em parcelas regulares ao longo de um período. O período de amortização refere-se ao período de tempo, em anos, que um mutuário opta por pagar uma hipoteca.

Enquanto o tipo mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, os compradores têm outras opções, incluindo hipotecas de 25 anos e 15 anos. O período de amortização afeta não apenas quanto tempo levará para reembolsar o empréstimo, mas quanto será pago sobre a vida da hipoteca. Os períodos de amortização mais longos geralmente envolvem pagamentos mensais menores e maiores custos de juros totais ao longo da vida do empréstimo. Os períodos de amortização mais curtos, por outro lado, geralmente implicam pagamentos mensais maiores e custos de juros totais mais baixos. É uma boa idéia para qualquer pessoa no mercado de uma hipoteca considerar as várias opções de amortização para encontrar uma que ofereça o melhor ajuste em relação à capacidade de gerenciamento e potencial de poupança. Aqui, examinamos diferentes estratégias de amortização de hipotecas para os compradores de imóveis atuais.

Horários de amortização

O valor exato do principal e dos juros que compõem cada pagamento é mostrado no cronograma de amortização da hipoteca (ou tabela de amortização). No início, mais de cada pagamento mensal vão para o interesse. Os juros sobre uma hipoteca são dedutíveis. Se você estiver em um suporte de imposto elevado, essa dedução será de maior valor do que para aqueles com menores taxas de imposto. Com cada pagamento subsequente, mais e mais do pagamento vai para o principal, e menos para o interesse, até que a hipoteca seja paga na íntegra, e o credor arquiva uma satisfação da hipoteca com o escritório do município ou escritório de registro de terras.

Períodos de amortização mais longos Reduzem o pagamento mensal

Os empréstimos com períodos de amortização mais longos têm pagamentos mensais menores porque você tem mais tempo para pagar o empréstimo. Esta é uma boa estratégia se você deseja pagamentos mais gerenciáveis. A figura a seguir mostra um exemplo resumido de um cronograma de amortização para um empréstimo de taxa fixa de US $ 200.000 para 30 anos em 4. 5%:

Figura 1 O pagamento da hipoteca para esta taxa fixa de 30 anos 4. A hipoteca de 5% é sempre a mesma mensalmente (US $ 1, 013. 37). Os montantes que vão para principal e interesse, no entanto, mudam mensalmente. Mostrado aqui são os primeiros três meses do cronograma de amortização e, em seguida, pagamentos em 180, 240, 300 e 360 ​​meses.

Resumo para a taxa fixa de 30 anos 4. Empréstimo de 5%:

- Valor da hipoteca = US $ 200, 000

- Pagamento mensal = $ 1, 013. 37

- Valor de juros = $ 164, 813 42

- Custo total = $ 364, 813. 20

Períodos de amortização mais baixos Poupe dinheiro

Se você escolher um período de amortização mais curto - por exemplo, 15 anos - você terá pagamentos mensais mais altos, mas você irá também economizam consideravelmente sobre o interesse durante a vida do empréstimo, e você terá sua casa mais cedo.Além disso, as taxas de juros em empréstimos mais curtos são tipicamente inferiores às de prazos mais longos. Esta é uma boa estratégia, se você conseguir confortavelmente os pagamentos mensais mais elevados sem dificuldades excessivas. Lembre-se, mesmo que o período de amortização seja mais curto, ainda envolve 180 pagamentos sequenciais. É importante considerar se você pode ou não manter esse nível de pagamento.

A Figura 2 mostra o que representa o cronograma de amortização para o mesmo empréstimo de US $ 200,000, 4%, mas com amortização de 15 anos (novamente, uma versão abreviada por motivos de simplicidade):

Figura 2 O mesmo $ 200, 000 4. 5% de empréstimo, mas com uma amortização de 15 anos. Os três primeiros meses do cronograma de amortização são mostrados, juntamente com pagamentos a 60, 120 e 180 meses.

Resumo para a taxa fixa de 15 anos 4. Empréstimo de 5%:

- Valor da hipoteca = $ 200, 000

- Pagamento mensal = $ 1, 529. 99

- Valor de juros = $ 75, 397 58

- Custo total = $ 275, 398. 20

Como podemos ver nos dois exemplos, a amortização mais longa de 30 anos resulta em um pagamento mais acessível de $ 1, 013. 37, em comparação com $ 1, 529. 99 para o empréstimo de 15 anos, uma diferença de US $ 516. 62 a cada mês. Isso pode fazer uma grande diferença para as famílias em um orçamento apertado ou que simplesmente querem capitalizar despesas mensais. Os dois cenários também ilustram que a amortização de 15 anos economiza US $ 89, 416 em custos de juros. Se um mutuário pode pagar confortavelmente os pagamentos mensais mais altos, economias consideráveis ​​podem ser feitas com um período de amortização mais curto.

Opções de pagamento acelerado

Mesmo com uma hipoteca de amortização mais longa, é possível economizar dinheiro em juros e pagar o empréstimo mais rápido através de amortização acelerada. Esta estratégia envolve a adição de pagamentos adicionais à sua conta mensal de hipoteca, potencialmente você economizando dezenas de milhares de dólares e permitindo que você seja livre de dívidas (pelo menos em termos de hipoteca) anos mais cedo. Pegue a hipoteca de US $ 200, 000, a partir do exemplo acima. Se um pagamento adicional de $ 100 fosse aplicado ao principal por mês, o empréstimo seria reembolsado na totalidade em 25 anos em vez de 30, e o mutuário realizaria $ 31.745 em pagamentos de juros. Traga isso para um adicional de US $ 150 por mês, e o empréstimo ficaria satisfeito em 23 anos com US $ 43, 204. 16 poupanças. Mesmo um único pagamento extra feito a cada ano pode reduzir a quantidade de juros e encurtar a amortização, desde que o pagamento vá para o principal e não o interesse (certifique-se de que o credor processe o pagamento desta forma). Naturalmente, você não deve renunciar às necessidades ou tirar dinheiro de investimentos rentáveis ​​para fazer pagamentos extras. Mas reduzir as despesas desnecessárias e colocar esse dinheiro para pagamentos extras pode ter um bom senso financeiro. E ao contrário da hipoteca de 15 anos, dá-lhe a flexibilidade de pagar menos alguns meses.

Dica: as calculadoras on-line de amortização de hipotecas podem ajudá-lo a decidir qual empréstimo é adequado para você e calcular o impacto de fazer pagamentos extra de hipoteca. Além disso, calculadoras de hipoteca podem ser usadas para determinar as melhores taxas de juros disponíveis.Para começar tente nossa calculadora abaixo.

Outras opções

As hipotecas de taxa ajustável podem permitir que você pague ainda menos por mês do que uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos e você pode ajustar os pagamentos de outras formas que possam corresponder ao aumento esperado da renda pessoal . No entanto, os pagamentos mensais sobre estes podem aumentar - com que frequência depende dos indicadores econômicos e da forma como o contrato está escrito - e com o interesse da hipoteca ainda em mínimos quase históricos, eles são provavelmente uma aposta imprudente para a maioria dos proprietários. Da mesma forma, os tipos de juros e outros tipos de hipotecas de balão geralmente têm pagamentos baixos, mas deixá-lo devido a um enorme saldo no final do prazo do empréstimo, também uma aposta arriscada.

A linha inferior

Decidiu qual hipoteca você pode pagar não deve ser deixada apenas para o credor: Mesmo no clima de empréstimos atual com seus padrões mais rígidos, você pode ser aprovado para um empréstimo maior do que você realmente precisa. Se você gosta da idéia de um período de amortização mais curto para que você possa pagar menos juros e possuir sua casa mais cedo - mas não pode pagar os pagamentos mais elevados - considere procurar uma casa em uma faixa de preço menor. Com uma hipoteca menor, você pode conseguir os pagamentos mais elevados que vêm com um período de amortização mais curto.

Porque tantos fatores podem afetar qual hipoteca é melhor para você, é importante avaliar sua situação. Se você está considerando uma hipoteca enorme e você está em um suporte de imposto alto, por exemplo, sua dedução de hipoteca provavelmente será mais favorável do que se você possuir uma pequena hipoteca e estiver em um suporte de imposto menor. Ou, se você está obtendo bons retornos de seus investimentos, talvez não tenha sentido financeiro para reduzir a construção de seu portfólio para fazer pagamentos de hipotecas mais elevados. O que sempre faz sentido financeiro é avaliar suas necessidades e circunstâncias e aproveitar o tempo para determinar a melhor estratégia de amortização de hipotecas para você.