Uma das principais considerações quando uma pessoa procura refinanciar ou comprar uma casa é a taxa de hipoteca prevalecente no mercado imobiliário porque a taxa tem um impacto econômico direto no rendimento e passivo disponível do mutuário.

Mas o que afeta as taxas de hipoteca? A economia, as taxas de juros e as taxas de hipoteca estão entrelaçadas, com a Reserva Federal dos Estados Unidos (Fed) com efeito direto (e derivado) em cada uma destas.

Taxas de economia e de juros

As políticas do Fed baseiam-se na situação econômica nos EUA. O Comitê Federal de Mercado Aberto (FOMC), que pode ser chamado de braço decisório do Fed, avalia a saúde econômica dos EUA, com base em dados de qualidade por várias agências. Com base no que o FOMC acredita sobre a condição econômica (como crescimento, inflação, emprego), o Fed decide suas taxas. A taxa de fundos federais é uma das principais taxas de política, e as outras taxas de juros monetárias cruciais, como a taxa de desconto e a taxa preferencial, são influenciadas pela taxa de fundos federais estabelecida pelo Federal Reserve.

Quando a Reserva Federal mantém a taxa de fundos federais em níveis baixos, ela afeta toda a economia dos EUA através de outras taxas de juros que tornam os empréstimos empresariais mais baratos. Incentiva as pessoas a tomarem empréstimos ao consumidor para gastar e as empresas são induzidas a emprestar para expansão e outros propósitos - tudo isso ajuda a estimular o crescimento econômico e aumentar o emprego.

Existem situações como inflação muito alta quando o banco central aumenta as taxas de juros para controlar a oferta monetária na economia. O objetivo da taxa de fundos federais foi de até 20% no inflacionário no início dos anos 80; A taxa diminuiu de forma constante até recentemente. O FOMC aumentou a faixa alvo para a taxa de fundos federais para 0. 25% - 0. 5% a partir de dezembro de 2015 em diante. (Leitura relacionada, veja: As Novas Ferramentas do Fed para Manipular a Economia.)

A mudança na taxa de fundos federais é transmitida através das operações de mercado aberto (OMOs) (i. E., Compra ou venda de títulos do Tesouro dos EUA). Se o Fed pretende aumentar a oferta monetária na economia, então ele compra títulos, distribuindo dinheiro em troca. Quando o Fed compra títulos, os preços dos títulos aumentam e o aumento resultante da oferta monetária torna o empréstimo mais barato, reduzindo as taxas de juros.

Por outro lado, se o Fed pretende espremer o excesso de dinheiro, então vende títulos e recebe dinheiro. A venda de títulos diminui os preços dos títulos, ao mesmo tempo em que diminui a oferta monetária, o que significa que menos dinheiro circula na economia. Isso torna o empréstimo mais caro e aumenta as taxas de juros para cima. Como regra geral, os preços das obrigações e as taxas de juros se movem em direções opostas.(Para mais, veja: Por que as taxas de juros tendem a ter um relacionamento inverso com os preços das obrigações?)

As ligações com as taxas de hipoteca

As taxas de hipoteca não são imediatamente afetadas por uma mudança na situação econômica ou taxas de juros, mas Existem muitos links que transmitem lentamente sua influência. Então, de que dependem as taxas de hipoteca?

Os rendimentos do Tesouro a longo prazo afetam diretamente as taxas de hipoteca fixas (o rendimento a longo prazo significa 10 anos e 30 anos). Existe outro produto que compete aos mesmos investidores que investem em títulos do Tesouro de 10 ou 30 anos, conhecidos como títulos garantidos por hipotecas (MBS). Assim, assim que os rendimentos aumentam, esses produtos também precisam oferecer retornos mais altos para atrair investidores, o que só é possível quando os empréstimos são distribuídos a uma taxa maior. Assim, rendimentos mais elevados resultam em taxas de hipoteca aumentadas. (Leitura relacionada, veja: Lucro da dívida hipotecária com MBS.)

Agora vamos relacionar os rendimentos dos Tesouraria com a economia. Diga que a perspectiva econômica é sombria; As pessoas gostam de sair das ações para títulos do governo e valores mobiliários para investimento, já que são considerados os mais seguros. Isso aumenta a demanda por esses instrumentos, elevando os preços dos títulos. À medida que os preços dos títulos subam, o rendimento (ou retorno) sobre eles cai. À medida que os rendimentos caem, as taxas de hipoteca também começam a diminuir. Assim, no geral, um cenário econômico lento será acompanhado por menores taxas de hipoteca (via mercado de títulos) e taxas de política mais baixas, já que o banco central tenta revigorar a economia. O contrário é verdade quando a situação econômica e as perspectivas são boas.

Embora a taxa de fundos federais (e outras taxas de juros) não tenha um efeito direto nas taxas de hipoteca fixas de longo prazo, eles têm um efeito direto sobre as hipotecas de taxa ajustável (ARM). Isso ocorre porque os empréstimos de taxa ajustável são revisados ​​e revisados ​​mensalmente, semestral ou anualmente, dependendo do mandato e estão vinculados a rendimentos do Tesouro de um ano.

A curva de rendimentos é uma curva que mostra os rendimentos do Tesouro a curto e longo prazos. A tabela abaixo mostra as curvas diárias de rendimento do Tesouraria para diferentes durações de 2007-2015 (primeiro dia do ano), juntamente com a taxa de hipoteca em torno desse tempo. Em um cenário econômico normal, os rendimentos a longo prazo devem ser superiores aos rendimentos a curto prazo. Lembre-se de que sempre há um spread entre as taxas de longo prazo e as taxas de hipoteca para contabilizar os riscos associados a uma hipoteca.

Data

3 Meses	1 Ano	10 Anos	30 Anos	Taxas de Hipoteca	01/02/2007
5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22	01/02/2008
3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76	01/02/2009
0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05	01/04/2010
0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03	01/03/2011
0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76	01/03/2012
0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92	01/02/2013
0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41	01/02/2014
0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43	01/02/2015
0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *	Fonte: Departamento do Tesouro dos EUA, Freddie Mac (a taxa de hipoteca é para todo o mês e não a data específica) * com base na pesquisa de mercado de hipotecas primárias (como em 22 de janeiro de 2015). Figuras em percentagem.

A linha inferior

Ao contemplar a obtenção de um empréstimo hipotecário, você deve verificar qual direção as taxas de hipoteca fixas estão indo e aguardam a declaração da Reserva Federal sobre a situação econômica, juntamente com o padrão da curva de rendimentos. Essas fontes podem fornecer orientações valiosas sobre a situação econômica e as taxas de hipoteca. (Para mais informações, veja: Como as taxas de juros afetam o mercado habitacional.)