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A análise de fluxo de caixa descontínua, ou DCF, é muito utilizada na avaliação de investimentos imobiliários, embora determinar a taxa de desconto envolve várias variáveis ​​que podem ser difíceis de prever com precisão. A análise do fluxo de caixa descontado é um método de avaliação que procura determinar a rentabilidade ou a mera viabilidade de um investimento examinando o lucro futuro projetado ou o fluxo de caixa do investimento e, em seguida, descontando esse fluxo de caixa para chegar ao valor atual estimado do investimento . Esse valor atual estimado é comumente referido como valor presente líquido, ou VPL. Para avaliação de investimentos imobiliários, a taxa de desconto é geralmente a taxa de retorno anual desejada ou esperada.

Para investimentos imobiliários, os seguintes fatores devem ser incluídos no cálculo:

Custo inicial - O preço de compra ou adiantamento feito na propriedade.
Custos de financiamento - Os custos da taxa de juros em qualquer financiamento inicial ou esperado.
Período de detenção - Para investimentos imobiliários, o período de detenção é geralmente calculado por um período de entre cinco e 15 anos, embora varie de investidores e investimentos específicos.
Custos adicionais ano-a-ano: incluem custos de manutenção e reparo projetados; impostos sobre a propriedade; e outros custos além dos custos de financiamento.
Fluxos de caixa projetados - Uma projeção ano-a-ano de qualquer rendimento de aluguel recebido de possuir a propriedade.
Lucro da venda - O valor projetado do lucro que o proprietário espera realizar após a venda do imóvel no final do período de retenção projetado.

Um número de variáveis ​​deve ser estimado no cálculo DCF; estes podem ser difíceis de identificar com precisão, e incluem coisas como custos de manutenção e reparação, aumentos de aluguel projetados e aumentos no valor da propriedade. Esses itens geralmente são estimados usando uma pesquisa de propriedades similares na área. Ao determinar números precisos para projetar custos futuros e fluxos de caixa pode ser desafiador, uma vez que essas projeções e a taxa de desconto são determinadas, o cálculo do valor presente líquido é bastante simples e os cálculos informatizados estão disponíveis gratuitamente.