Uma das inovações mais importantes de Wall Street foi o ato de reunir os empréstimos em conjunto para se dividir em instrumentos separados de juros. Este conceito de financiamento colateralizado e estruturado é anterior ao mercado de obrigações hipotecárias garantidas (OCM) e obrigações de dívida garantida (CDOs). Não foi até o início dos anos 80 que o conceito foi formalizado através do reembalamento de hipotecas para criar a indústria de segurança respaldada por hipotecas (MBS).

Os MBS estão protegidos por um pool de hipotecas onde todos os juros e o principal simplesmente passam para os investidores. As CMOs foram criadas para dar aos investidores fluxos de caixa específicos em vez de apenas passar dos juros e do principal. As OCM foram emitidas pela primeira vez em 1983 pela Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) pelos bancos de investimento First Boston e Salomon Brothers, que obteve um pool de empréstimos hipotecários, os dividiu em tranches com diferentes taxas de juros e vencimentos e emitiu valores mobiliários com base em essas tranches. As hipotecas originárias serviram como garantia.

Em contraste com as OCM, as CDO, que surgiram mais tarde na década de 1980, abrangem um espectro muito mais amplo de empréstimos além das hipotecas. Embora existam muitas semelhanças entre os dois, existem algumas diferenças distintas na sua construção, os tipos de empréstimos mantidos em conjunto e os tipos de investidores que procuram um ou outro.

CMO - nascido de uma necessidade

As obrigações de hipoteca garantidas (CMO), um tipo de garantia de garantia hipotecada (MBS), são emitidos por terceiros envolvidos em hipotecas residenciais. O emissor da CMO cobra hipotecas residenciais e as reembala em um pool de empréstimos que é usado como garantia para a emissão de um novo conjunto de valores mobiliários. O emissor então redireciona os pagamentos do empréstimo das hipotecas e distribui os juros e o principal para os investidores no pool. O emissor cobra uma taxa, ou propagação, ao longo do caminho. Com as OCM, os emissores podem dividir as fontes previsíveis de renda das hipotecas usando parcelas, mas, como todos os produtos de MBS, as OCM ainda estão sujeitas a algum risco de pagamento antecipado para os investidores. Este é o risco de que as hipotecas no pool sejam pré-pagas antecipadamente, refinanciadas e / ou inadimplentes. Ao contrário de um MBS, o investidor pode escolher quanto de risco de reinvestimento ele está disposto a tomar em uma OCM.

Abaixo está um exemplo de uma versão simplificada de três tranches de vários vencimentos usando uma estrutura de pagamento seqüencial. A tranche A, B e C receberão todos os pagamentos de juros durante a vida, mas o pagamento principal segue de forma sequencial até que cada OCM seja aposentada. Por exemplo: a Tranche C não receberá pagamentos de principal até que a Tranche B seja aposentada e a Tranche B não receberá pagamentos de principal até que a Tranche A seja aposentada.

Enquanto os títulos em si podem parecer complicados e é fácil se perder em todas as siglas, o processo de garantia de empréstimos é bastante simples.

O emissor da OCM, como pessoa jurídica, é o proprietário legal de um conjunto de hipotecas que são adquiridas a bancos e empresas de hipotecas. Antes do advento do reembalamento de hipotecas, um mutuário iria visitar seu banco local que iria emprestar dinheiro para a compra de uma casa. O banco manteria a hipoteca usando a casa como garantia até que ela fosse paga ou a casa fosse vendida. Enquanto alguns bancos ainda detêm hipotecas em seus livros, a maioria das hipotecas são vendidas logo após o fechamento para terceiros que as reembalam. Para o credor inicial, isso proporciona algum senso de alívio, já que eles não são mais proprietários do empréstimo ou têm que atender o empréstimo. Essas hipotecas, em seguida, tornam-se colaterais e são agrupadas com empréstimos de qualidade similar em tranches (que são apenas fatias do pool de empréstimos). Ao criar CMOs de um pool de hipotecas, os emissores podem projetar juros específicos e separados e fluxos principais em vários prazos de vencimento para corresponder às necessidades do investidor com os fluxos de caixa e os vencimentos que eles desejam. Para fins legais e tributários, as OCM são realizadas dentro de um canal de investimento em hipotecas imobiliárias (REMIC) como uma entidade legal separada. O REMIC está isento de imposto federal sobre o rendimento que cobram das hipotecas subjacentes ao nível corporativo, mas os rendimentos pagos aos investidores são considerados tributáveis.

CDO - Some Good Some Bad

A obrigação de dívida garantida (CDO) ganhou vida no final da década de 1980 e compartilha muitas das características de uma OCM: os empréstimos são agrupados, reembalados em novos títulos, os investidores são remunerados e o principal como renda e os pools são cortados em tranches com vários graus de risco e maturidade. Um CDO se enquadra na categoria conhecida como segurança garantida por ativos (ABS) e, como um MBS, usa os empréstimos subjacentes como o ativo ou garantia. O desenvolvimento do CDO encheu um vazio e forneceu uma maneira válida para que as instituições de crédito movimentassem essencialmente a dívida em investimentos por meio da titularização, da mesma forma que as hipotecas foram securitizadas em OCMs. Semelhante às OCM emitidas pelo REMIC, os CDO usam entidades de propósito especial (SPE) para securitizar seus empréstimos, atendê-los e combinar os investidores com títulos de investimento. A beleza de um CDO é que pode conter apenas qualquer dívida que produza renda, como cartões de crédito, empréstimos automotivos, empréstimos estudantis, empréstimos de aeronaves e dívidas corporativas. Como as CMOs, o corte das peças de empréstimo é estruturado de idoso a júnior com algum descuido das agências de rating que atribuem avaliações de classificação, como uma única emissão, e. g. AAA, AA +, AA, etc.

Abaixo está um exemplo de como um CDO está estruturado. Cada CDO tem um balanço tal como qualquer empresa teria. Os ativos são compostos por componentes que produzem renda, como empréstimos, títulos, etc. Cada título emitido à esquerda está vinculado a um pool específico de ativos à direita. Os títulos são classificados por terceiros de acordo com a antiguidade de seus créditos para o pool e a qualidade percebida dos ativos subjacentes.Em teoria, os títulos de classificações de qualidade mais baixas e a antiguidade exigiriam maiores taxas de retorno por parte dos investidores.

CMOs versus CDO

Existem muitas semelhanças entre CMOs e CDOs, uma vez que estas foram modeladas segundo o primeiro por design. As OCM podem ser emitidas por partes privadas ou apoiadas por agências de empréstimo quase governamentais (Federal National Mortgage Association, Government National Mortgage Association, Federal Home Loan Mortgage Corp., etc.), enquanto as CDOs são rotuladas de forma privada.

Enquanto CMOs e CDOs têm invólucros semelhantes no exterior, eles são diferentes no interior. O CMO é um pouco mais fácil de entender, pois o fluxo de caixa que ele fornece é de um pool específico de hipotecas, enquanto os fluxos de caixa CDO podem ser apoiados por empréstimos automotivos, empréstimos de cartão de crédito, empréstimos comerciais e até algumas tranches de uma OCM. Enquanto o mercado de CMO sofreu algum impacto da implosão imobiliária de 2007, o mercado CDO foi atingido com mais força. Apenas uma pequena porção do mercado de CMO foi considerada sub-prime, enquanto as CDOs fizeram as OCM sub-prime suas principais participações. Os CDOs que compraram as tranqüilizações mais baixas e as mais arriscadas de CMOs que as combinam com outros ativos de ABS sofreram muito quando as tranches sub-prime foram para o sul. É improvável que os erros do passado sejam feitos novamente, pois há muito mais descuido da SEC do que antes, mas às vezes a história se repete. Ambos os produtos desempenham o mesmo papel de juntar empréstimos e ativos juntos, combinando os investidores com os fluxos de caixa, por isso cabe ao investidor decidir quanto risco eles querem tomar.

Os CDOs eram um segmento relativamente pequeno do mercado de ABS com apenas US $ 340 milhões de emissões pendentes em 2002 em comparação com o mercado total de CMO de US $ 4. 7 trilhões. O mercado CDO evoluiu depois de 2002 à medida que a securitização de empréstimos respaldados por ativos cresceu e os emissores avançaram suas compras das parcelas CMO mais arriscadas. À medida que os mercados imobiliários cresciam, os mercados de CDO / CMO também aumentaram, enquanto o total de CDOs salvos alcançou US $ 1. 3 trilhões em 2007. Este crescimento fenomenal ocorreu em uma parada abrupta à medida que a bolha imobiliária explodiu, reduzindo o mercado de CDO para cerca de US $ 850 milhões em 2013.

Embora parecesse bom no papel para comprar as tranqüilizações mais arriscadas de CMOs que não eram na demanda e agrupá-los em CDOs, a qualidade dessas tranches que foram presumidas como sub-prime revelou-se muito mais sub-prime do que o primeiro pensamento. As agências de classificação e os emissores CDO ainda estão sendo responsabilizados, pagando multas e fazendo restituição após o colapso do mercado imobiliário de 2007, o que levou a bilhões em perdas em CDOs. Muitos se tornaram inúteis durante a noite, rebaixados de AAA para lixo. Aqueles que investiram fortemente nos CDO mais arriscados experimentaram grandes perdas quando essas questões finalmente falharam. Uma série de emissores CDO foram cobrados e / ou multados por seu papel na embalagem de ativos de risco que falharam. Um dos maiores e mais publicitados casos foi contra Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243. 49-0. 37% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ) em 2010, quem era oficialmente carregado e multado por estruturar CDOs e não informar adequadamente seus clientes sobre os riscos potenciais.Com base em estimativas da Securities and Exchange Commission, os investidores perderam mais de US $ 1 bilhão depois que a poeira se instalou em 2010.

CDOs ainda existem hoje, mas irá sempre usar as cicatrizes de boas decisões que foram ruins.

A linha inferior

Investidores em todo o mundo aprenderam uma lição valiosa desde os primeiros dias de colateralização. Demorou algum pensamento criativo para encontrar uma maneira de levar uma grande quantidade de empréstimos e criar investimentos garantidos para os investidores. Este capital liberado para credores, criou muitos empregos para emissores, criou liquidez em um mercado não tão líquido e ajudou a alocar a própria casa. O mesmo processo que alimentou a propriedade de casa acabou alimentando uma bolha imobiliária e subsequente colapso. O processo de colateralização energizou-se, mas acabou por causar o colapso.