Sete anos após a crise de encerramento crescer, Citigroup (C CCitigroup Inc73. 80-0. 34% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ) está se preparando para O que está chamando de "choque de pagamento" em seus $ 26. 1 bilhão de carteira rotativa home equity.

Os mutuários que pagavam apenas juros sobre cerca de US $ 16 bilhões em empréstimos de capital residencial renovável devido à amortização entre 2015 e 2017 verão seus pagamentos aumentarem em média cerca de US $ 360 por mês - aumento de 165% , de acordo com o relatório de resultados do segundo trimestre do Citi.

Nos termos dos empréstimos, os mutuários pagam juros apenas nos primeiros 10 anos. Para os próximos 10, os mutuários pagam o capital, bem como os juros, que geralmente são variáveis, de modo que os pagamentos aumentariam ainda mais se o Federal Reserve aumentar as taxas. Os empréstimos geralmente amortizam mais de 20 anos, em vez da amortização de 30 anos para a maioria dos empréstimos para habitação.

Citi - e o setor bancário - até agora esquivaram prever a explosão da carteira de crédito à habitação. (Para leitura relacionada, veja: Escolhendo um empréstimo de capital próprio ou linha de crédito .)

Empréstimos mais fracos começam a redefinir

Um fator, pelo menos no Citi, pode ser que a revolução Os empréstimos hipotecários que amadureciam antes de 2015 tendem a ser mais fortes do que o grupo que está amortizando entre 2015 e 2017. Dos empréstimos prestes a amortizar, cerca de US $ 1. 2 bilhões, ou 11%, combinaram relação empréstimo / valor superior a 100% em 30 de junho de 2015, de acordo com o relatório do segundo trimestre.

América do Norte Home Equity Lines of Credit Amortization - Citigroup

Em bilhões de dólares em 30 de junho de 2015

Fonte: Citigroup

Outro fator, conforme relatado no The Washington Post , pode ser que a indústria tenha efetivamente alertado os mutuários que as restituições estão chegando e lhes deu um monte de opções, em uma economia de fortalecimento, para refinanciar ou reestruturar os empréstimos. Parece ser o que o Citi está contando.

"O Citi continua a monitorar o nosso risco de reinicialização HELOC e tomou medidas adicionais para compensar o risco potencial", disse Mark Rodgers, diretor dos assuntos públicos do Citi, em uma declaração por e-mail para a Investopedia. "Essas ações incluem o estabelecimento de um programa de divulgação de mutuário para fornecer educação de risco de reposição, a formação de uma unidade de mitigação de risco de reinicialização e um programa pró-ativo para entrar em contato com mutuários de alto risco. Podemos adiar a cobrança de juros em uma parcela do principal até o final do prazo, como costuma fazer para modificações padrão de hipotecas. Acreditamos que estamos adequadamente e adequadamente reservados e continuaremos a considerar qualquer impacto potencial na determinação de provisões para reservas de empréstimos. "

Ainda assim, o relatório anual da empresa diz que, para muitos dos seus mutuários, as opções serão poucas.(Para leitura relacionada, veja: Home-Equity Loan vs. HELOC: The Difference .)

"Empréstimos de empréstimo para altas posições de valor, bem como o custo e disponibilidade de opções de refinanciamento, poderia limitar a capacidade dos mutuários de refinanciar seus HELOCs rotativos (linhas de crédito de equidade do imóvel), pois esses empréstimos começam a redefinir ", de acordo com o relatório anual do Citi. O próprio Citi está no mesmo barco, uma vez que existe um mercado limitado para que os credores vendam empréstimos de capital próprio inadimplentes, bem como menos programas de modificação de empréstimo.

Como resultado, "a capacidade do Citi de reduzir as inadimplências ou as perdas líquidas de crédito em sua carteira de crédito à habitação no Citi Holdings, seja em caso de deterioração do desempenho do crédito subjacente desses empréstimos, a reinicialização dos HELOCs Revolvendo … ou de outra forma, é mais limitado em relação às hipotecas residenciais em primeiro lugar ", disse Citi em seu último processo trimestral.

Os clientes do Citi não são os únicos que enfrentam reinicializações. Embora alguns analistas tenham recuado as previsões anteriores de uma linha de risco de crédito em casa, outros insistem que os empréstimos representam uma crise iminente. Por exemplo, "Trouble Ahead: Tidal Wave of HELOC Resets About to Hit", advertiu HousingWire em abril.

Cerca de 3. 2 milhões de linhas de crédito de capital próprio com um valor total de US $ 158 bilhões ainda estão abertas e ainda não foram restituídas entre 2015 e 2018, de acordo com o Realty Trac. Mais de metade dessas linhas de crédito, cerca de 1. 8 milhões, estão em propriedades que estão "seriamente subaquáticas", o que significa que o índice combinado de empréstimo a valor de todos os empréstimos pendentes garantidos pela propriedade é de 125% ou superior.

Instantâneo de risco para outros bancos

Os três principais credores de crédito de home equity são Wells Fargo (WFC WFCWells Fargo & Co56. 18-0. 30% Criado com o Highstock 4. 2. 6 >), Bank of America (BAC BACBank of America Corp27. 75-0. 25% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ) e JPMorgan Chase (JPM JPMJPMorgan Chase & Co100. 78-0. 62% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ), de acordo com a Fitch. Na JPMorgan, os mutuários tiveram a opção de pagar 1% do saldo devedor antes que os empréstimos amortizem ou façam pagamentos somente para juros com base em um índice variável, geralmente a taxa de crédito principal.

JPMorgan espera que cerca de US $ 14 bilhões dos empréstimos sejam amortizados, começando no restante de 2015. O banco espera que outros US $ 7 bilhões nos empréstimos sejam resolvidos quando os mutuários pagam pré ou o banco os cobra "A empresa gerencia o risco de HELOCs (linhas de crédito de equidade do imóvel) durante o período de revitalização ao fechar ou reduzir a linha não utilizada na medida permitida por lei, quando os mutuários exibem uma deterioração material em seu perfil de risco de crédito", de acordo com Relatório trimestral em 30 de junho da JPMorgan.

"Certos fatores, como a evolução futura nas taxas de desemprego e nos preços das casas, podem ter um impacto significativo no desempenho desses empréstimos", de acordo com o relatório. No Bank of America, a carteira de crédito total da carteira de ativos domésticos diminuiu para US $ 70.3 bilhões a 30 de junho de 2015, abaixo de US $ 74. 2 bilhões a partir de 31 de dezembro de 2014. O banco atribui, em parte, aos clientes que fecham suas contas.

A Wells Fargo anunciou em 2014 que iria revisar os empréstimos, de modo que as novas linhas de crédito de equidade de casa não teriam mais um período de pagamento somente para juros. "O produto deve ser projetado para proteger o consumidor para o longo prazo", Brad Blackwell , um executivo de hipotecas da Wells Fargo, disse ao The Wall Street Journal: "Tomamos esse movimento não só porque é o que é certo para os nossos clientes, mas porque gostaríamos de liderar a indústria para um produto mais responsável". acrescentou: "Queríamos corrigir uma falha no produto que causou que os pagamentos subissem bruscamente". (Para mais informações, veja:

O Combustível que alimentou a fusão do Subprime .) A linha inferior > Citi detalhou seus riscos, mas outros bancos podem ser tão vulneráveis. Uma onda de inadimplência em todo o setor nas linhas de crédito de US $ 158 bilhões em casa, que serão redefinidas até 2017, continua sendo uma possibilidade real.